안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. 월세 2년 + 1년 + 1년? or 계약갱신청구권
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.임대차계약에서 세입자는 ' 계약갱신요구권 ' 을 한 번 행사할 수 있습니다.이는 ' 주택임대차보호법 ' 에 따라 세입자가 최초 2년 계약 종료 후 , 추가로 2년을 더 거주할 수 있도록 보장하는 권리입니다.다만 이 권리는 원칙적으로 ' 최초 계약기간이 끝날 무렵 ' 행사되어야 하며 , 갱신하지 않고 새로운 계약을 체결한 경우 , 그 권리는 소멸됩니다.질문의 사례처럼 세입자가 2년 거주 후 1년간 재계약을 한 경우 , 이는 기존 계약에 대한 ' 갱신 ' 이 아닌 , 실질적으로는 새로운 계약을 체결한 것으로 간주될 수 있습니다.이 경우 기존의 계약갱신요구권을 행사하지 않은 것으로 보아 , 이후에 이를 주장하며 다시 2년을 요구하는 것은 법적으로 인정되기 어렵습니다.즉 , 재계약된 1년이 지나면 계약종료로 간주될 수 있으며 , 임대인은 계약 종료를 주장할 수 있습니다.다만 주택임대차보호법 4조에 따라 2년미만의 계약은 2년으로 볼 수 있으므로 1년 재계약에 1년 더 사실 수는 있습니다.결론적으로 , 2년 후 1년간 재계약을 한 뒤 다시 2년을 주장하며 거주하는 것은 어렵습니다.계약갱신요구권은 2년이 지난 시점에서 명확하게 행사해야 하며 , 이미 1년 재계약을 한 상태에서는 그 권리를 소급해 주장하기 힘듭니다.계약갱신요구권을 행사하고자 한다면 , 최초 계약 종료 전 분명히 의사표시를 해야 하며 , 이후 재계약은 신중하게 판단해야 할 것입니다.
Q. 일반적으로 학군지라고 하면 초등학교, 중학교, 고등학교 중에 무엇을 말하는 건가요??
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다." 학군지 " 라는 표현은 일반적으로 교육환경이 우수한 지역을 일컫는 말입니다.이는 곧 자녀를 둔 부모들이 거주지를 선택할 때 중요하게 여기는 요소 중 하나이며 , 이때 고려되는 학교의 수준은 초등학교 , 중학교 , 고등학교 모두를 포함합니다.하지만 세 학교 모두가 동일한 비중으로 고려되지는 않습니다.일반적으로 " 학군지가 좋다 " 는 말은 초등학교와 중학교의 수준이 우수한 지역을 의미하는 경우가 많습니다.그 이유는 고등학교는 학군에 따른 배정보다는 성적에 따라 특목고 , 자사고 , 일반고 등 다양한 선택지가 있기 때문입니다.반면 , 초등학교와 중학교는 대부분 거주지에 따라 배정되기 때문에 , 부모들은 자녀가 직접적으로 영향을 받는 이 두 학교의 교육 수준과 분위기를 중요하게 여깁니다.비중으로 따지자면 , 1순위는 중학교 , 2순위는 초등학교 , 3순위는 고등학교인 경우가 일반적입니다.중학교는 학습 태도의 기반이 형성되는 시기로 , 고입을 준비하는 초석이 되며 , 실제 성적 경쟁이 시작되는 시점이기도 합니다.초등학교는 아이의 인성과 학습 습관을 기르는 데에 중요하며 , 좋은 선생님과 교육 환경이 자녀의 첫 학교생활에 긍정적인 영향을 미칩니다.고등학교는 물론 중요하지만 , 앞서 말했듯이 지역보다는 학생 개인의 선택과 성적에 따라 진학지가 달라지는 특성이 있습니다.따라서 학군지가 좋다고 평가받는 지역은 주로 초등학교와 중학교의 질이 우수하고 , 교육열이 높은 분위기를 가진 곳입니다.이러한 지역일수록 자연스럽게 좋은 고등학교로의 진학율도 높은 편이지만 , 그 자체보다는 앞선 교육 기반이 주된 고려 요소가 됩니다.
Q. 자동차 기업 중 per가 낮은 곳은 어디인가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.현 시점 (2025년 4월 기준) 글로벌 주요 완성차 기업들의 PER은 대략 다음과 같습니다.ㆍ Stellantis 의 PER은 대략 3.5배 이며 ,글로벌 최저수준이고 고배당 업체입니다.ㆍ 현대차의 PER은 4.2 이며 사상최대 실적대비 저평가된 기업입니다.ㆍ 폭스바겐은 PER이 4.3 이며 , 전통의 강자로서 구조조정이 진행중입니다.ㆍ BMW는 PER이 5.1이며 프리미엄 브랜드로서 실적 또한 견조합니다.ㆍ 도요타는 PER이 8.0 이며 , 글로벌 1위 프리미엄 업체입니다.ㆍ 테슬라는 PER 이 70~80 이며 , 성장주로서 프리미엄이 반영되어 있습니다.전통적인 완성차 기업들이 PER 기준으로 저평가되어 있는 이유는 단순히 숫자 이상의 의미를 내포하고 있습니다.현대자동차 , 폭스바겐 , BMW 등은 오랜 역사와 기술력을 바탕으로 안정적인 실적을 내고 있음에도 , 현재 시장에서는 성장 가능성이 높은 전기차 스타트업들에 비해 낮은 평가를 받고 있습니다.첫째 , 시장의 기대가 ' 성장성 ' 에 집중되어 있기 때문입니다.테슬라의 PER이 70~80배 수준까지 올라간 이유는 단지 현재의 수익이 아니라 , 미래에 가져올 압도적인 시장 지배력을 반영하고 있기 때문입니다.반면 현대차나 BMW는 이미 성숙한 시장에서 활동 중이기에 ' 성장 여력 ' 이 제한적으로 보일 수 있습니다.둘째 , 전통차 기업들의 ' 전환 부담 ' 이 큽니다.내연기관 차량에서 전기차로의 전환 과정에서 기존 공장, 인력 , 공급망 등을 재구성해야 하며 , 이는 단기적으로 비용과 불확실성을 수반합니다.폭스바겐은 독일 내 3개 공장 폐쇄와 구조조정을 발표했고 , BMW 역시 전동화 투자와 브랜드 재편에 상당한 자금을 투입하고 있습니다.셋째 , 투자자 심리가 보수적으로 작용하고 있습니다.자동차 산업은 경기 민감 산업이기에 금리 인상 , 원자재 가격 상승 , 지정학적 리스크 등에 크게 반응합니다.특히 유럽 완성차 기업들은 중국시장 의존도가 높은데 , 최근 중국 내 로컬 브랜드들과의 경쟁 심화가 리스크로 작용하고 있습니다.그럼에도 불구하고 , 이들 기업들은 여전히 높은 배당수익율과 견고한 실적을 바탕으로 ' 가치 투자 ' 측면에서는 매우 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.현대차는 PER 4.2배 , 폭스바겐 4.3배 , BMW 5.1배로 시장 평균 대비 확연히 낮은 수준이며 , 일부는 배당수익율이 6%를 넘기기도 합니다.결론적으로 , 전 세계적으로 가장 저평가된 자동차 기업을 찾는다면 Stellantis 나 현대차 , 폭스바겐과 같은 기업들이 후보군이 될 수 있습니다.이들은 단기적인 성장성보다는 안정적인 수익 기반과 저평가된 주가에 매력을 느끼는 투자자들에게 특히 어필할 수 있는 종목들입니다.다만 , 구조적 전환과 시장 변화에 대한 대응 전략이 성공적으로 실행되는지를 지속적으로 관찰하는 것이 중요합니다.
Q. 지방 아파트가 토지거래허가구역으로 묶인 경우도 있나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.토지거래허가구역은 부동산 시장의 과열을 억제하기 위한 대표적인 규제 수단으로 , 통상적으로 서울과 수도권에 주로 적용되어 왔습니다.그러나 지방도 예외는 아닙니다.대표적인 사례가 2021년 경남 창원시 성산구입니다.당시 창원 성산구는 갑작스런 아파트 가격 급등으로 인해 주목을 받았습니다.수도권외 지방 중소도시에서 보기 드문 상승세였고 , 일부 단지는 몇 개월 사이 수천만 원 이상 오른 실거래가를 기록했습니다.이로 인해 단기간에 외지 투자자들이 몰려들며 실수요자들이 밀려나는 현상이 발생했고 , 결국 정부는 성산구 일대를 토지거래허가구역으로 지정했습니다.이 지정으로 인해 성산구 내 일정 면적 이상의 아파트를 매수하려면 실거주 목적을 증빙하고 관할 구청의 허가를 받아야 했습니다.부동산 중개업소들은 즉각 " 거래가 거의 끊겼다 " 며 시장의 위축을 호소했습니다.실제로 지정 직후 성산구 아파트 거래량은 급감했고 , 호가는 조정되거나 유지되는 양상이 나타났습니다.창원 성산구 사례는 지방이라 하더라도 부동산 시장이 단기적으로 과열되면 강도 높은 규제가 예외없이 적용될 수 있음을 보여줍니다.하지만 수도권과 달리 , 지방은 실거주자 중심의 수요가 많고 인구 유입도 제한적이기때문에 지나친 규제가 시장을 얼어붙게 만들 수 있다는 우려도 제기되었습니다.결국 토지거래허가구역 지정은 시장 안정이라는 긍정적 효과와 함께 , 거래 위축이라는 부작용도 동반합니다.지방의 경우 수도권과 다른 시장 구조를 감안해 보다 신중하고 유연한 규제 접근이 필요하다는 교훈을 남긴 사례라 할 수 있습니다.
Q. 저도 주식을 해보고 싶은데 뭐부터 해야할 지 모르겠어요
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.주식투자는 단순히 ' 싸게 사서 비싸게 파는 것 ' 처럼 보일 수 있지만 , 실제로는 철저한 준비와 꾸준한 학습이 필요한 여정입니다.주식을 처음 시작할 때 가장 중요한 것은 기초를 탄탄히 다지는 것이며 , 아래의 단계들을 따라가는 것이 효율적입니다.목표 설정과 자금 계획무턱대고 시작하는 것보다 먼저 ' 왜 ' 주식을 하려는지 , 어떤 목표를 가지고 있는지를 분명히 하는 것이 중요합니다.단기 수익을 원하는지 , 은퇴자금을 마련하려는 장기투자인지에 따라 전략이 달라집니다.또한 , 여유자금만을 사용하는 것이 기본입니다.절대 생활비나 비상금을 투자에 사용하는 일은 없어야 합니다.기초 지식 습득 주식이 무엇인지 , 증권 시장은 어떻게 돌아가는지 , 기업의 주가는 어떤 요인에 따라 변동하는 지를 먼저 공부해야 합니다.관련 도서나 유투브 강의 , 무료 증권사 교육 콘텐츠를 활용하면 큰 도움이 됩니다.이 시기에 재무제표의 기본 구조 , PER , PBR 같은 주요 지표의 의미도 익혀두면 좋습니다.모의투자와 소액 투자부터 시작하기바로 큰 금액을 투자하기보다는 , 모의투자를 통해 시장 흐름과 매매 감각을 익히는 것이 좋습니다.이후에는 10만 원 , 20만 원처럼 소액으로 실전 투자를 시작해보며 심리적 훈련도 병행합니다.나만의 투자 기준 세우기 뉴스나 타인의 말에 휘둘리지 않기 위해서는 나만의 투자 원칙이 필요합니다.예를 들어 ' PER 이 낮고 배당수익율이 높은 기업에만 투자한다. ' 또는 ' 기술적 지표 MACD와 볼린저밴드를 함께 본다 ' 등 자신에게 맞는 기준을 정하고 그에 따라 판단해야 합니다.꾸준한 학습과 복기시장은 항상 변합니다. 따라서 투자 후에는 항상 결과를 돌아보고 , 무엇이 잘됐고 잘못됐는지를 복기해야 합니다.경제 뉴스 , 금리 흐름 , 주요 기업 실적 등을 꾸준히 살펴보며 학습을 멈추지 않는 자세가 중요합니다.결론적으로 , 주식은 단기적인 도박이 아닌 , 장기적 안목과 자기만의 기준을 갖춘 ' 지적인 투자 ' 로 접근해야 합니다. 천천히 , 그러나 꾸준하게 준비해간다면 시장은 분명 기회를 줍니다.