안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. 존버가 답이라면 그냥 장기투자하면 손해안볼까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.장기보유와 분할매수 , 정말 손해를 피할 수 있을까?주식 투자에서 흔히 " 존버가 답이다 " , " 물타면 된다 " 는 말이 있습니다.이 말의 저변에는 ' 시간이 해결해준다 ' 는 믿음과 ' 분산된 매수 시점이 평균 단가를 낮춰준다 ' 는 논리가 깔려있습니다.하지만 이 전략이 모든 상황에 통하는 마법은 아닙니다.가령 , 특정 주식에 대해 1억 원을 한 번에 투자하는 대신 , 매달 1천만 원씩 1년에 걸쳐 사는 방식은 이른바 분할매수 또는 적립식 투자입니다.이 방식은 시장의 등락에 따라 평균 매입단가를 조정할 수 있어 , 급락장에서는 더 낮은 가격에 매수할 수 있다는 장점이 있습니다.이론적으로는 장기적으로 우상향하는 기업에 투자했을 때 좋은 결과를 낼 가능성이 높습니다.그러나 중요한 전제가 있습니다.그 기업이 시간이 지날수록 성장하거나 최소한 본질 가치를 유지해야 한다는 것입니다.아무리 분할매수하고 장기 보유하더라도 , 기업이 실적 악화로 점차 쇠락한다면 장기 투자도 손실로 이어질 수 있습니다.또한 , 시장의 전반적인 흐름 , 산업의 변화 , 경쟁 환경도 무시할 수 없습니다.결국 , 손해를 안 보기 위해선 세 가지가 필요합니다.첫째 , 좋은 기업을 고르는 안목둘째 , 감당 가능한 자금으로 분할 매수하는 전략셋째 , 짧은 가격 변동에 휘둘리지 않는 인내심요약하자면 , 무조건적인 존버나 물타기는 위험할 수 있지만 , 검증된 기업에 대해 계획적인 장기 분할 투자는 손해를 피할 가능성을 높이는 전략이 될 수 있습니다.단 , 이 역시 철저한 분석과 자기만의 원칙이 뒷받침되어야 합니다.주식은 단순한 인내가 아니라 , 이해와 신뢰를 바탕으로 한 기다림이기 때문입니다.
Q. 전세금으로 매매 잔금 동시 계약시 궁금합니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.부동산 거래에서 매매와 전세계약이 동시 진행되는 경우는 흔히 ' 전세 잔금으로 매매 잔금 치르기 ' 방식으로 이루어집니다.이 방식은 실거주 목적의 매수인이 자금 마련을 위해 임차인을 구해 전세금을 받아 매매 잔금을 완납하는 구조입니다.이때 임차인이 전세대출을 활용하려고 할 경우 ,전세계약의 형식과 계약 상대방에 따라 대출 가능 여부와 안전성에 차이가 생길 수 있습니다.기본적으로 임차인이 전세대출을 받기 위해서는 ' 대출 실행 시점에 해당 부동산의 소유자와 임대차계약이 체결되어 있어야 ' 합니다.즉 , 전세대출은 ' 집주인 ' 과의 계약을 전제로 하기 때문에 , 아직 소유권 이전이 되지 않은 매수인 (예정자) 과 계약한 상태에서는 일반적인 전세대출이 거절될 가능성이 높습니다.하지만 최근에는 은행과 일부 보증기관 ( KB, HUG 등 ) 에서 ' 잔금 동시이행 조건 ' 또는 ' 소유권 이전 예정 확인서 ' 등을 첨부하고 조건부 승인 방식으로 예외적으로 허용하는 경우도 있습니다.이때 중요한 절차는 다음과 같습니다.매매계약 체결 : 매도인과 매수인이 매매계약을 체결한다.전세계약 체결 : 편의상 매수인과 임차인이 먼저 전세계약을 맺는다.대출 조건 확인 : 임차인은 전세대출 가능 여부를 은행에 문의하고 , 은행은 ' 소유권 이전 예정 ' 증빙자료 , ' 동시이행 합의서 ' , ' 매매계약서 사본 ' 등을 요구한다.전세대출 승인 및 실행 준비 : 은행은 대출 실행일을 ' 소유권 이전과 전입 및 확정일자 가능일 ' 에 맞추어 설정한다.잔금 및 소유권 이전 동시이행 : 전세금이 매수인에게 입금되고 , 해당 금액으로 매수인은 매도인에게 잔금을 지급하여 소유권을 이전받는다.전입신고 및 확정일자 : 소유권 이전이 완료된 후 임차인은 바로 전입신고 및 확정일자를 받아야 보증금 보호가 가능하다.따라서 매도인이 아닌 매수인과 전세계약을 하더라도 전세대출이 가능할 수는 있으나 , 이는 은행과 보증기관의 개별 정책에 따라 달라지므로 사전에 은행과 충분한 협의와 조건 확인이 필요합니다.또한 계약금과 잔금을 매수인에게 직접 지급해도 문제는 없지만 , 이는 ' 전세대출 실행일 = 소유권 이전일 ' 이 일치해야 하며 , 모든 계약서와 자금 흐름이 명확하게 증빙되어야 합니다.그렇지 않으면 대출이 거절되거나 추후 법적 분쟁의 소지가 생깁니다.결론적으로 , 가장 안전한 방식은 매도인과 임차인 간에 전세계약을 체결하고 , 소유권 이전 후 임차인이 전세대출을 실행하는 구조이지만 , 부득이한 경우 매수인과 전세계약을 하더라도 조건부 승인 절차를 통해 가능할 수 있습니다.다만 이 경우 절차와 타이밍 , 계약서 작성 , 대출 심사 등 모든 단계에서 매우 신중해야 하며 ,가능하다면 전문가 ( 공인중개사 , 변호사 , 금융기관 상담원 등 ) 의 조력을 받는 것이 안전합니다.
Q. 비트코인은 주식이 아닌데 어떻게 ETF가 있을수가 있나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.비트코인은 주식이 아닌 디지털 자산 , 즉 암호화폐입니다.주식은 기업의 지분을 나타내지만 , 비트코인은 특정 기업과는 관련이 없는 분산형 디지털 화폐로 , 중앙 발행기관 없이 운영됩니다.그런데도 왜 비트코인 ETF ( 상장지수펀드 ) 가 존재할 수 있을까?ETF 는 특정자산의 가격을 추종하도록 설계된 금융 상품입니다.반드시 주식을 기반으로 할 필요는 없으며 , 금 ,원유 , 채권 , 외환 등 다양한 자산에도 ETF가 존재합니다.마찬가지로 비트코인도 하나의 투자 자산으로 간주되면서 , 그 가격을 추종하는 ETF 가 만들어질 수 있었습니다.비트코인 ETF 는 크게 두 종류로 나뉩니다.하나는 선물기반 ETF 로 , 비트코인 선물 계약을 추종합니다.또 다른 하나는 현물 기반 ETF 로 , 실제 비트코인을 보유하고 그 실시간 가격을 따르는 상품입니다.이 ETF를 통해 투자자들은 직접 비트코인을 구매하지 않고도 증권 계좌를 통해 간편하게 투자할 수 있습니다.이는 규제와 보관 문제를 피하려는 투자자들에게 매력적인 대안이 됩니다.결론적으로 , 비트코인이 주식은 아니지만 하나의 독립된 자산으로 인정받고 있기 때문에 , 이를 추종하는 ETF 가 만들어질 수 있었던 것입니다.이는 투자 시장의 다양화와 제도권 진입의 신호로도 해석됩니다.
Q. 자취방 전기세 아끼는 현실적인 꿀팁이 궁금해요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.자취생활에서 전기세 절약은 실질적인 생활비 절감을 위해 꼭 필요한 실천입니다.특히 여름과 겨울에는 에어컨과 히터 사용량이 늘어나면서 전기요금 부담이 커지기 마련입니다.하지만 몇 가지 현실적인 습관을 들이면 전기세를 효과적으로 줄일 수 있습니다.첫째 , 에너지 효율이 높은 전자제품을 사용하는 것이 중요합니다.오래된 가전제품은 전기를 더 많이 소모하므로 , 가능하다면 인버터 기능이 있는 냉난방기나 고효율 LED 조명으로 교체하는 것이 좋습니다.둘째 , 에어컨과 히터 사용을 최소화하기 위해 실내 온도 관리에 신경써야 합니다.여름에는 햇빛을 차단할 수 있는 커튼을 사용하고 , 겨울에는 창문 단열 필름을 붙여 열 손실을 막는 것이 도움이 됩니다.또한 , 실내에서 얇은 옷만 입는 대신 계절에 맞는 옷차림을 갖추는 것도 난방비를 줄이는 데 효과적입니다.셋째 , 생활습관의 작은 변화도 큰 절약으로 이어집니다.예들 들어 ,사용하지 않는 전자제품의 플러그를 뽑거나 멀티탭 전원을 차단하는 것 , 냉장고 문을 자주 열지 않기 , 짧은 시간 샤워하기 등이 있습니다.전기밥솥이나 전자레인지처럼 대기 전력이 발생하는 가전은 특히 주의가 필요합니다.자취생활은 스스로 모든 비용을 책임져야 하기에 절약이 생활의 일부가 됩니다.조금만 신경 써도 전기세는 충분히 줄일 수 있으며 , 이런 습관은 장기적으로 경제적 여유까지 만들어 줍니다.
Q. 도시형생활주택과 아파트 차이점을 알고싶어요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.도시형생활주택과 아파트 , 오피스텔의 차이점에 대해 알아보겠습니다.현대 도시에서는 다양한 주거 형태가 공존합니다.특히 도시형생활주택 , 아파트 , 오피스텔은 외형상 비슷해 보이지만 , 법적 기준과 주거 목적에 따라 뚜렷한 차이를 가집니다.첫째 , 도시형생활주택은 소형 주거 수요를 위한 대안적 주택입니다.도시형생활주택은 전용면적 85제곱평방미터 이하의 소형 주택을 지칭하며 , 주로 원룸형 , 단지형 다세대 , 다가구 주택으로 나뉩니다.소규모 부지에 건축할 수 있도록 완화된 기준이 적용되며 , 1인 가구나 신혼부부 등 소형 주거를 원하는 계층에 적합합니다.아파트와는 달리 단지 규모가 작고 , 편의시설이 제한적이라는 특징이 있습니다.둘째 , 아파트는 대단지 주거 공간으로서 공동주택의 대표 형태입니다.아파트는 동일 건물 내에서 여러 세대가 벽을 사이에 두고 사는 구조의 공동 주택으로 , 보통 5층 이상으로 구성되며 각종 편의시설과 관리 시스템이 잘 갖추어져 있습니다.특히 분양 및 전매가 자유롭고 , 정부의 주택 정책에서도 중심적인 역할을 합니다.도시형생활주택이나 오피스텔에 비해 상대적으로 쾌적한 생활환경과 높은 자산 가치를 가집니다.셋째 , 오피스텔은 상업용과 주거용의 중간 형태입니다.원래는 업무용 공간이지만 , 최근에는 실질적으로 주거용으로 활용되는 경우가 많습니다.전용면적 85제곱평방미터 이하일 경우 주거용으로 허가되며 , 주방과 욕실 등 주거기능이 갖춰져 있습니다.다만 , 건축법상 업무시설로 분류되어 있어 취득세나 관리비 등에서 아파트보다 높은 부담이 발생할 수 있습니다.결론적으로 , 아파트는 쾌적하고 체계적인 주거 환경을 제공하는 정통 주택 형태이고 , 도시형생활주택은 소형주거를 위한 실용적인 선택지이며 , 오피스텔은 주거와 업무를 겸할 수 있는 유연한 공간입니다.각자의 필요와 상황에 맞게 주거 형태를 선택하는 것이 중요합니다.