안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. 부동산 월세계약서 보증금 낮추고 다시 작성할 때 궁금한게 있습니다!
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.보증금 및 월세 변경 시 확정일자와 전입신고의 필요 여부에 대한 고찰을 해보겠습니다.2024년 9월에 월세 계약을 체결하고 확정일자를 받은 후 , 10월 입주와 함께 전입신고까지 마친 상황에서 , 현재 시장 상황에 맞춰 보증금을 낮추고 월세를 상향 조정하려는 경우가 발생했습니다.구체적으로는 기존 2억200만 원 / 10만원의 계약을 1억 9,500만 원 / 15만 원으로 조정하는 것입니다.이처럼 금전 조건에 변화가 생길 경우 , 새로운 계약서를 작성하게 되는데 , 이때 다시 확정일자와 전입신고를 해야 하는지에 대한 의문이 생깁니다.결론부터 말하면 , 확정일자는 반드시 다시 받아야 하며 , 전입신고는 다시 하지 않아도 됩니다.확정일자는 채권자 우선순위 보호와 관련되며 , 변경된 계약 조건에 대한 효력을 인정받기 위해서는 새로 작성된 계약서에 대해 다시 확정일자를 부여 받아야합니다.기존 계약서에 대한 확정일자는 새로운 계약 조건에는 적용되지 않기 때문입니다.특히 보증금이 감소했더라도 , 계약 조건이 바뀐 이상 확정일자를 갱신하지 않으면 보증금 보호에 공백이 생길 수 있습니다.반면 , 전입신고는 주소지 변경이 없는 한 , 즉 동일한 주소에서 계속 거주하고 있는 경우에는 이미 한 번 완료된 전입신고가 유효합니다.전입신고는 주민등록상의 주소를 기준으로 한 것이므로 , 계약 조건이 달라졌다고 해서 이를 다시 할 필요는 없습니다.따라서 , 현재 상황에서는 새 계약서를 작성하되 , 변경된 계약서 기준으로 다시 확정일자를 꼭 받고 , 전입신고는 별도로 하지 않아도 됩니다.이는 향후 임대차 보호와 보증금 회수 시 법적 안전장치를 강화하는 필수적인 절차라 할 수 있습니다.
Q. 오늘 주가가 엄청하락했던데 카카오의 희망이있을까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.카카오에 대한 기대는 4년 전만 해도 그야말로 ' 한국의 구글 ' 이라는 수식어가 아깝지 않았습니다.메신저 플랫폼 카카오톡을 중심으로 커머스 , 모빌리티 , 페이먼트 , 콘텐츠 등 다양한 사업 확장을 하며 시대의 총아로 불렸던 카카오는 이제 많은 개인 투자자에게 실망의 이름으로 남아 있습니다.4년 간의 긴 홀딩에도 불구하고 여전히 마이너스 10% 이상의 수익율 ." 이쯤 되면 반등하지 않을까? " 라는 희망은 어느덧 " 언제쯤 손절해야 하나? " 라는 고민으로 바뀌고 있을겁니다.현재 카카오의 주가 하락은 단순한 시장 분위기의 영향만은 아닙니다.각종 플랫폼 규제 , 사업 구조의 모호함 , 자회사 상장 후 나타난 성장성 둔화 등 구조적인 문제가 겹쳐 투자 심리를 위축시켰습니다.여기에 경영진 리스크와 계속되는 이미지 훼손은 회복에 걸림돌로 작용하고 있습니다.그렇다고 모든 희망이 사라진 건 아닙니다.카카오는 여전히 국내에서 가장 강력한 네트워크 효과를 지닌 플랫폼을 가지고 있고 , 콘텐츠 분야에서는 카카오엔터를 통한 글로벌 확장 가능성도 열려있습니다.그러나 이런 회복 시나리오는 단기적으로 실현되기보다는 시간이 필요하고 , 그마저도 확신할 수 없는 미래입니다.그렇다면 지금 투자자로서 선택할 수 있는 길은 두가지입니다.첫째 , ' 물타기 ' 를 통해 평단가를 낮추고 향후 반등 가능성에 베팅하는 전략.이 경우 , 반드시 자신의 리스크 허용 범위와 투자 기간을 명확히 해야 하며 , 무작정 감정에 기대는 추가 매수는 피해야 합니다.둘째 , 일정 손실을 감수하고 손절을 통해 다른 기회를 노리는 전략.이는 마음은 아프지만 , 비효율적인 자금의 장기 묶임을 끊고 새로운 가능성에 베팅할 수 있는 실리적인 판단이기도 합니다.결국 선택은 ' 심리적 애착 ' 을 끊을 수 있느냐에 달려 있습니다.주식은 사랑이 아닙니다. 투자라는 이름 아래 감정을 지운 판단이 필요한 순간입니다.카카오가 언젠가는 다시 빛날 수도 있습니다.그러나 그것이 당신의 투자 시계와 맞지 않는다면 , 지금이 결단의 순간일지도 모릅니다.
Q. 현금2억있고 분양가6억이면 무리일까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.연봉 4천만 원 , 보유 현금 2억 원 . 분양가 6억 원의 아파트를 목표로 한다면 , 청약은 가능성 있는 선택지입니다.특히 무주택자이고 청약통장을 꾸준히 유지해왔다면 , 가점제 대상이 되는 주요 지역에서는 실현 가능성이 더욱 높습니다.분양가의 20% 수준인 계약금 (1.2억 원)을 부담할 여력이 있고 , 중도금 대출이 가능한 상황이라면 자금 운용상도 큰 무리는 없어 보입니다.다만 , DSR 규제로 인해 중도금 대출한도가 제한될 수 있으므로 사전에 은행과의 상담은 필수입니다.반면 , 경매는 시세 대비 저렴하게 주택을 마련할 수 있는 기회를 제공하지만 , 그만큼 리스크도 따릅니다.권리 분석 , 명도 문제 , 보수 비용 등 예측하기 어려운 변수들이 많습니다.부동산 경험이 많거나 전문적인 조력을 받을 수 있다면 시도해볼 수 있겠지만 , 초보자의 경우 오히려 손해를 볼 가능성도 존재합니다.따라서 현재 자금 상태와 소득을 고려했을 때 ,안정적인 방식은 청약입니다.특히 신혼부부 , 생애최초 , 무주택자 등의 특별공급 대상이라면 당첨 가능성도 높아집니다.경매는 ' 기회 ' 보다는 ' 경험과 준비 ' 가 선행될 때 효과적인 선택지다.결론적으로 , 지금은 청약을 통해 내 집 마련을 노리는 것이 더 현실적인 접근입니다.경매는 장기적 안목으로 천천히 준비해도 늦지 않습니다.
Q. 넥스트거래소 예약주문과 KRX예약주문
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.국내 주식시장에서 예약주문 기능은 투자자에게 상당한 편의를 제공하는 기능 중 하나입니다.특히 업무 특성상 실시간 주문이 어려운 투자자라면 , 미리 주문을 입력해 두고 원하는 시간이나 조건에 맞춰 자동으로 체결을 시도하게 하는 이 기능은 매우 유용합니다.기존에는 KRX (한국거래소) 에서만 이러한 예약주문이 가능했지만 , 최근 넥스트거래소가 등장하며 이곳에서도 예약주문이 가능해졌습니다.이로 인해 두 거래소를 모두 활용한 예약 전략이 가능해졌고 , 이에 대한 의문도 자연스럽게 생깁니다.가령 , 투자자가 삼성전자 주식 100주를 보유하고 있을 때 , 동일한 100주를 각각 KRX와 넥스트거래소에 예약 매도 주문으로 넣는 것이 가능할까?기술적으로는 가능합니다.두 거래소는 독립적으로 운영되기 때문에 , 각각의 플랫폼에서 예약주문을 따로 등록할 수 있습니다.이론적으로는 같은 주식 100주를 두 거래소에 동시에 매도 예약하는 것이 허용됩니다.그러나 여기에는 중요한 전제가 있습니다.실제 체결은 100주를 기준으로 한 번만 가능하다는 점입니다.즉 , 두 거래소 모두에 예약주문을 걸었다고 해서 양쪽 모두 체결되는 것은 아닙니다.한쪽 거래소에서 먼저 체결되면 , 다른 한쪽 거래소에서는 주문 가능 수량이 부족하게 되어 주문이 실패하거나 자동으로 취소될 가능성이 큽니다.실제로는 투자자가 보유한 수량보다 초과된 주문이 존재할 경우 , 체결 후 시스템에서 잔여 수량 부족으로 나머지 주문을 소화하지 못하게 됩니다.따라서 예약주문을 다중 거래소에 등록하는 전략은 체결 가능성을 높이는 데는 도움이 될 수 있으나 , 체결의 중복 가능성은 거의 없습니다.오히려 실수로 체결되고 난 뒤 다른 거래소의 주문을 취소하지 않으면 잔고 부족으로 주문 오류가 발생하거나 , 미체결 주문이 남아 있을 수 있습니다.결론적으로 , KRX와 넥스트거래소 양쪽 모두에 예약주문을 등록하는 것은 가능하지만 , 보유 수량을 초과하지 않도록 주의해야 합니다.전략적으로는 체결 우선순위나 유동성 , 수수료 등을 고려해 주력 거래소를 정하고 , 보조 수단으로 활용하는 것이 바람직합니다.투자자 입장에서는 편의성과 리스크를 모두 고려한 신중한 예약주문 활용이 필요합니다.
Q. 집이 있으면 청약이 되는데 아예 안될까요??
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.요즘 아파트 청약 시장을 보면 , 예전처럼 불타는 경쟁은 한풀 꺾인 분위기입니다.금리가 높아지면서 대출 부담도 커졌고 , 기본 분양가 자체가 워낙 올라서 " 청약 당첨 = 로또 " 라는 공식도 예전만큼 통하지 않습니다.특히 서울은 웬만한 분양가가 10억을 넘기기 일쑤입니다.이율 부담 , 중도금 대출 규제 , 자금조달 계획서 같은 복잡한 조건들 속에서 " 청약해서 들어가자 " 고 마음먹는 것도 쉽지 않습니다.그런 와중에 ' 집이 한 채 있다 ' 는 조건은 청약 시장에서는 생각보다 큰 핸디캡입니다.무주택자에게만 가점제나 추첨제 비율이 유리하게 돌아가는 현 제도에서는 , 유주택자는 거의 찬밥 신세에 가깝습니다.가점은 논외로 치더라도 , 추첨제도 무주택자 우선이라 당첨 가능성이 극히 낮습니다.쉽게 말해 , 뺑뺑이조차도 돌아가지 않습니다.서울 입성을 2년 안에 이루겠다는 목표가 있다면 , 청약보다는 기존 매물 중 실거주 요건이 가능한 곳을 중심으로 자금 계획을 짜는 편이 더 현실적일 수 있습니다.물론 , 타이밍을 잘 맞추면 규제 완화나 특별공급기회 등 변수가 생길 수도 있겠지만 , 지금 구조에서는 유주택자 청약은 거의 ' 희망 고문 ' 에 가깝습니다.결국 , 청약은 ' 내가 무주택자일 때 , 자금 여력이 있을 때 ' 가 가장 유리합니다.이미 집이 있고 서울 입성을 원하는 상황이라면 , 청약보다는 전략적인 매입이 답일 수 있습니다.지금은 청약의 메리트보다는 냉정한 계산이 필요한 시기입니다.