현재 분양받은 집에 산지 2년이 넘었습니다. 전세주고 대출이자도 힘들고해서 작은집에 전세나 월세로 가고싶은데 가능할까요?
현재 분양받은 집에 산지 2년이 넘었습니다. 전세주고 대출이자도 힘들고해서 작은집에 전세나 월세로 가고싶은데 가능할까요?
전세받으면 무조건 주택담보대출부터갚아야하나요? 그돈으로 전세아파트 구할수는없나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
살고 있는 아파트에 담보대출이 있는 상황에서 그 아파트를 전세로 놓고 전세금을 활용하여 다른 아파트에 들어가려는 경우, 대출 상환 없이 전세금을 활용할 수 있는 몇 가지 방법이 있습니다. 다만, 이 경우 대출은행과의 조건을 확인하는 것이 중요합니다.
1. 임대차 계약 시 전세금과 담보대출의 상환 우선순위 조정:
담보대출이 있는 상태에서 아파트를 전세로 놓는 경우, 전세금 반환과 담보대출 상환의 우선순위를 어떻게 설정할 것인지를 결정해야 합니다. 대부분의 은행은 기존 담보대출의 우선순위가 전세보증금보다 앞서야 한다고 요구할 수 있습니다. 이때, 전세보증보험을 활용하여 전세 세입자의 안전을 보장하는 방법을 고려할 수 있습니다.
2. 전세보증금과 담보대출의 합계가 아파트의 담보가치 내에 있는지 확인:
전세금을 설정할 때 아파트의 담보가치를 고려해야 합니다. 전세금과 기존 담보대출의 합계가 아파트의 시가보다 크지 않도록 해야 합니다. 만약 전세금과 대출금 합계가 담보가치 내에서 합리적인 수준이라면, 은행이 대출을 유지하는 데 문제가 없을 가능성이 높습니다.
3. 은행과 협의하여 대출조건 변경(대출 일부 상환 또는 상환 연기):
대출을 전부 상환하지 않고 일부만 상환하거나 상환 일정을 조정하는 방법도 있습니다. 예를 들어, 전세금의 일부를 활용하여 대출금의 일부를 상환하고, 나머지는 유지하는 방식으로 협의할 수 있습니다.
4. 대출 승계(매수자에게 담보대출 승계 가능):
만약 기존 아파트를 매도하는 경우라면, 매수자가 담보대출을 승계하는 방안을 고려할 수 있습니다. 하지만, 이는 매수자의 상황과 은행의 승인이 필요합니다.
5. 대출금 이자 부담 유지하며 전세금 사용:
마지막으로, 대출금을 상환하지 않고 이자만 부담하면서 전세금을 다른 아파트에 활용하는 방법도 있습니다. 이 경우에는 은행과 상환계획을 논의할 필요가 있으며, 전세 세입자에게는 안전장치로 전세보증보험을 권장할 수 있습니다.
위 방법들을 통해 대출 상환 없이 전세금을 활용할 수 있으나, 은행과 사전 협의가 필수적이며 대출 조건에 따라 상환 요구가 발생할 수 있으므로 충분한 상담을 받는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
만약 지금 집주인 분께서 전세를 들어가려고 하는데 앞선 대출금이 있는데 전세금을 다른 곳에 쓴다고 하면 들어가실까요? 물론 그 부동산 자체가 가격대가 높고 전세가격이 매우 낮다면 가능은 하겠지만 현실적으로 대출이 있는 곳에 전세대출을 들어가는 임차인은 없을 것입니다.
쉽게 말씀드리면 5억원 아파트에 대출이 3억원 전세금이 2억원을 받을 수 있다면 대출금을 갚지 않고 전세금을 받아 다른 곳에 사용하다가 만약 안좋은일이 생기면 임차인은 깡통이라는 위험한 아파트에 들어간 것이죠. 그렇기에 갭투자를 하는 것은 위험합니다. 혹은 대출이 매우 크게 실행된 아파트에 거주하는 것은 굉장히 힘든일 입니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
현재 분양받은 집에 산지 2년이 넘었습니다. 전세주고 대출이자도 힘들고해서 작은집에 전세나 월세로 가고싶은데 가능할까요?
==> 네 가능합니다.
전세받으면 무조건 주택담보대출부터갚아야하나요? 그돈으로 전세아파트 구할수는없나요?
==> 선순위 근저당이 있고, 임차인이 전세로 입주하는 경우 선순위 근저당을 말소해야 합니다. 그 돈으로 전세를 구하는데 다소 어려움이 있을 수도 있지만 지역에 따른 보증금 규모를 가지고 판단해야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
요즘은 집이 있으면 전세대출이 안될수 있습니다
은행에 그 부분을 먼저 확인해보시고 실행을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
불가능한건 아닌데, 입주하려는 세입자가 일반시세대로 전세보증금을 내고 후순위 임차인으로 들어올 가능성이 낮습니다. 보통 전세의 경우 선순위임차인이 되기 위해 계약서상 특약으로 기존담보대출 상환을 조건으로 하기 때문입니다.
아니면 주택가격과 근저당을 고려해 전세금을 낮추어 계약을 하는방법이 있는데, 이럴 경우에도 후순위임차인 지위는 동일하기에 최근같은 분위기에서는 세입자를 구하기 어려울수는 있습니다.
네 어렵습니다. 전세금으로 주택담보대출을 상환하지 않으시면 전세세입자는 입주를 하지않을 확률이 아주 높기때문에 그돈을 활용할수 없습니다. 만약 주택담보대출을 갚고 남는다면 가능합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
여건에 따라 다릅니다
요즘 임차인은 보증금 반환보증조건이 안되면 계약하지 않습니다현 대출금을 둔 상태에서 임차인 전세가 가능한 조건이 되어야만 전세금을 활용할 수 있을 것입니다
그렇지 않다면 담보대출 상환조건부가 아니면 계약이 어렵습니다.
즉 전세보증금으로 대출상환하고 나면 남는 것이 없거나 내가 이사할 집 보증금 비용이 안 나오면 무의미합니다
만일 상환한다면"전세보증금> 대출상환금+이사할 집 보증금" 이거나
상환하지 않는 다면
"전세입자 보증보험 가능 주택시세 > 전세보증금 + 담보대출 "이 가능한 계산이 나온다면 임차인의 전세 보증금 이용이 가능해 질 것입니다
원만하게 해결되시길 바랍니다안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
기존 집에 주택담보대출 즉 선순위 근저당권이 있을 경우 세입자가 전세를 들어올려고 하지 않습니다.
만약에 들어온다면 기존 선순위 말소 조건 즉 주택담보대출 상환 조건으로 들어올려고 합니다.
그럼 보증금으로 대출을 갚고 남는 돈으나 새로운 전세대출을 받아서 전세로 가셔야 하는데 1주택자의 경우 전세대출이 제한되는 은행이 많으니 먼저 한도를 알아보시고 이사를 가시는것이 좋아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
분양받은 집에 대출이 있으면 세입자를 구하기 어렵습니다. 세입자는 대출있는 집에 전세 보증금을 주고 들어가는 것을 좋아하지 않습니다.
세입자에게 보증금을 받고 그 돈으로 다른 곳 전세를 가도 되지만 세입자를 구하기 힘들어 어렵지 않을까 생각합니다.
감사합니다.