안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 거래 시 반드시 공인중개사를 거쳐야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 거래는 매우 중요하고 복잡한 과정이므로, 공인중개사의 도움이 필요합니다. 공인중개사는 부동산 시장의 전문 지식과 경험을 바탕으로 거래를 안전하고 효율적으로 진행할 수 있도록 도와줍니다. 공인중개사 없이 직거래를 하면, 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.부동산의 물리적이나 법적인 하자를 파악하지 못하고 피해를 입을 수 있습니다.거래에 필요한 서류 작성과 절차를 잘못 처리하고 법적인 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.거래 상대방과의 의사소통이 원활하지 않고 신뢰성이 떨어질 수 있습니다.거래 가격을 적절하게 협상하지 못하고 손해를 볼 수 있습니다.따라서, 부동산 거래시 공인중개사를 통해 거래하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 내 토지의 지하도 나에게 권리가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지 소유자는 토지의 지하 부분에 대한 소유 및 이용 권리를 가지고 있습니다. 이를 지하권이라고 합니다. 지하권은 지하 공간과 그 안에 있는 지하 수원, 광물 자원, 석유 등을 포함합니다. 그러나 지하권은 토지의 상하에 미치는 범위가 정당한 이익이 있는 범위로 제한됩니다. 이를 한계 심도라고 합니다. 한계 심도는 각 지역 및 용도에 따라 정부나 지방 자치 단체에서 설정하고 규제합니다. 한계 심도 이하의 지하 공간은 국가가 관리하고, 허가 없이는 사용할 수 없습니다.지하철역이나 지하철선로와 같은 지하시설이 토지의 지하 부분을 사용하는 경우, 토지 소유자의 동의를 얻어야 하며, 소음, 진동, 지하수 오염 등에 대해서도 토지 소유자에게 보상해야 합니다. 보상의 기준은 「지하철도건설 및 운영에 관한 법」에 따라 결정됩니다. 이 법은 지하철 건설에 따른 지하 부분 사용에 대하여는 지표면으로부터 10m까지 토지보상가격의 1%이상을 보상하도록 규정하고 있습니다.현재 심리적인, 통상적인 지하 권리는 고층 시가지의 경우 40ｍ, 중층 시가지의 경우 35ｍ, 주택 지역은 30ｍ, 농지와 임야 등은 20ｍ로 알려져 있습니다. 그러나 이는 법률로 정해진 것은 아니며, 판례에 따라 다를 수 있습니다. 예를 들어, 1981년 판례에서는 지하 18~130ｍ 터널 공사는 토지소유권을 침해하지 않는다고 나왔지만, 2011년 판례에서는 지하 22~95ｍ도 토지소유권을 인정하는 것으로 나왔습니다.지하권과 한계 심도는 부동산 투자의 가치 평가에 중요한 영향을 미칩니다. 지하권의 이용 가능성과 한계 심도의 규제는 부동산 투자의 수익성과 잠재력을 결정하는 요소로 작용합니다. 따라서 지하권을 적절하게 활용하여 지하상가, 지하철 역사, 지하 주차장 등을 개발하면 도시 내 공간 활용이 향상되며 교통 체증 완화와 시민 편의성 향상에 기여할 수 있습니다.
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Q. 산임야를 가족묘를조성할려고했는데요 ᆢ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.산임야에 가족묘를 조성하시려는 의도를 이해합니다. 하지만 산임야에 가족묘를 조성하시려면 관련 법률과 규정을 준수하셔야 합니다. 산임야에 가족묘를 조성하시려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.먼저, 가족묘를 설치하려는 산임야가 「장사 등에 관한 법률」 제14조에 따른 설치제한지역에 해당하지 않는지 확인하셔야 합니다. 설치제한지역에는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 상수원보호구역, 문화재보호구역, 수변지역, 접도구역, 하천구역, 농업진흥지역, 산림보호구역, 국유림, 백두대간보호구역, 사방지, 군사시설보호구역 등이 있습니다.다음으로, 가족묘를 설치하려는 산임야가 본인 소유의 토지인지, 아니면 타인 소유의 토지인지 확인하셔야 합니다. 타인 소유의 토지에 가족묘를 설치하시려면 토지 소유주의 승낙서를 받으셔야 합니다.그리고, 가족묘를 설치하려는 산임야가 「산지관리법」에 따른 산지전용허가, 산지전용신고, 산지일시사용허가, 산지일시사용신고, 입목벌채허가, 입목벌채신고 등이 필요한지 확인하셔야 합니다. 일반적으로 100㎡ 이상의 가족묘를 설치하시려면 이러한 허가나 신고가 필요합니다.마지막으로, 가족묘를 설치하려는 산임야가 「장사 등에 관한 법률」 제14조에 따른 설치기준을 만족하는지 확인하셔야 합니다. 설치기준에는 분묘의 형태, 높이, 지형, 배수, 토양, 석축, 인입도로 등이 포함됩니다.이러한 절차와 기준을 모두 충족하시면, 가족묘를 설치하려는 산임야를 관할하는 시장 등에게 허가를 신청하실 수 있습니다. 허가를 신청하실 때에는 다음과 같은 서류를 첨부하셔야 합니다.가족묘지 설치·관리 허가신청서평면도묘지 소재지를 파악할 수 있는 위치도 또는 사진토지소유주가 신청인인 경우에는 그 증명서류타인 토지의 경우 토지 소유자의 승낙서가족관계증명서시장 등은 허가신청을 검토하여 적합하다고 판단되면 허가를 하고, 그렇지 않으면 허가를 거부하거나 제한할 수 있습니다.만약, 산임야에 가족묘를 무단으로 설치하시거나, 허가나 신고를 받지 않고 설치하시거나, 설치제한지역이나 설치기준을 위반하시면, 「장사 등에 관한 법률」 제31조에 따라 묘지의 이전이나 개수를 명령받을 수 있으며, 제32조에 따라 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
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Q. 아파트 옵션은 언제쯤 어느시기쯤 계약하나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 옵션 계약은 일반적으로 중도금 납부 전후에 진행됩니다. 사업주체가 통지한 체결일에 옵션 품목을 선택하고 계약금과 잔금을 지불하면 됩니다. 옵션 계약금은 보통 옵션 가격의 10% 정도이고, 잔금은 입주 전에 납부합니다. 옵션 가격은 아파트 분양가격에 포함되지 않으므로 별도로 고려하셔야 합니다.아파트 옵션에는 발코니 확장, 시스템에어컨, 빌트인 가전제품, 바이오세라믹, 열차단 단열필름, 중문, 줄눈, 대리석 바닥 등 다양한 품목이 있습니다. 하지만 모든 옵션을 선택할 필요는 없습니다. 개인의 취향과 예산, 실용성 등을 고려하여 필요한 옵션만 선택하시는 것이 좋습니다. 옵션 선택에 도움이 되는 글들을 참고하시면 좋을 것 같습니다.아파트 분양 및 옵션 계약 체결 시 체크할 것들!: 아파트 분양 계약서에 포함되어야 하는 내용과 분양대금 납부 시기에 대해 알려줍니다.분양 (신축)아파트 옵션 선택 가이드: 옵션 종류별로 장단점과 가격대를 비교하고, 후회 없는 옵션 선택 방법을 제시합니다.신규분양아파트 취득시기,옵션비용의 필요경비 인정: 아파트 취득시기와 옵션 비용의 세금 처리에 관한 정보를 제공합니다.
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Q. 원룸 계략 만료 후 전출신고 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 계약이 만료되면 임차인은 전입신고를 하여 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 전입신고를 하지 않으면 임대인의 주택 담보대출이나 전세자금대출에 문제가 생길 수 있으며, 보증금을 돌려받기 어려울 수도 있습니다. 전입신고는 인터넷으로 간단하게 할 수 있으며, 전입신고를 하면 자동으로 전출신고가 됩니다. 만약 전입신고를 하지 않을 예정이라면, 본가로 전입신고를 하는 것이 좋습니다. 그렇지 않으면 거주불명자로 분류될 수 있습니다.