안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 가계약과 대항력에 관한 질문 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약은 전세계약의 일부로 취급되므로, 가계약을 하실 때는 반드시 등기부등본을 확인하셔야 합니다. 등기부등본에는 주소, 발급일자, 갑구, 을구 등의 정보가 기록되어 있으며, 특이사항이 없는 깨끗한 매물인지 확인하셔야 합니다. 가계약금은 임차인의 단순변심일 경우 포기해야 하고, 임대인의 귀책사유일 경우 배액을 상환해야 합니다.본계약은 이사하기 한 달 전에 하시면 됩니다. 본계약을 하실 때는 임대인과 중개인과 함께 만나서 계약서를 작성하고, 임대인의 신분증, 인감증명서, 인감도장 등을 확인하셔야 합니다. 또한, 근저당권이 잡혀있는 매물인 경우, 상환말소조건 무융자 계약을 하시거나, 채권최고액을 감액등기하도록 요청하셔야 합니다.전입신고는 대항력을 갖추기 위해 필요한 조건 중 하나입니다. 대항력이란 임차인이 계약한 기간 동안 주택을 점유할 수 있는 권리를 제3자에게도 주장할 수 있는 법적 능력을 말합니다. 전입신고를 하지 않으면, 임대인이 바뀌거나, 매물이 경매에 넘어가는 경우 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 전입신고를 하실 때는 확정일자도 받으시는 것이 좋습니다. 확정일자란 전세권 설정 등기를 하지 않아도, 전세보증금의 우선변제권을 인정받을 수 있는 날짜를 말합니다. 확정일자를 받으면, 경매대금 분배 순위가 결정될 때 확정일자에 따라 우선순위가 정해집니다.새로운 집 계약서의 확정일자는 전입신고를 하실 때 받으시는 것이 좋습니다. 전입신고를 하실 때는 주민센터에 가서 전입신고서와 계약서를 제출하시면 됩니다. 전입신고를 하시면서 확정일자를 받으시면, 대항력과 우선변제권을 동시에 갖추실 수 있습니다.
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Q. 월세 계약서 작성 후 잔금 내기전 취소를 원한다면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약을 취소하고 싶으신 경우에는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.가계약금은 계약의 성립을 확정하고 계약의 이행을 보장하기 위한 목적으로 지불하는 금액입니다. 따라서 가계약금을 지불한 후에 계약을 취소하면 가계약금을 포기해야 합니다. 이는 계약서에 명시되어 있거나 법률상의 관례로 인정됩니다.잔금을 지불하지 않고 계약을 취소하면 채무불이행으로 간주되어 계약을 해제할 수 있는 권리가 생깁니다. 이 경우 임대인은 가계약금을 환수할 수 있고, 또한 잔금을 지불하지 않은 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다.계약을 취소하는 사유가 계약의 무효나 해제에 해당하는 경우라면 가계약금을 돌려받을 수 있습니다. 예를 들어, 계약이 매우 불공정하거나 통정허위표시 등 민법상 무효사유에 해당하는 경우입니다. 하지만 이러한 경우에는 법적인 증거가 필요하며, 단순히 변심이나 사정변경으로는 인정되지 않습니다.따라서, 월세 계약을 취소하고 싶으시다면 가계약금을 포기하고 잔금을 지불하지 않은 손해에 대한 배상을 감수해야 합니다.
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Q. 경매 명도기간중 보일러 수리 요청
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매로 낙찰받은 부동산의 경우, 잔금을 납부하고 소유권이 이전되면 낙찰자가 새로운 소유자가 됩니다. 이때, 점유자가 채무자나 임차인이 아니라면, 낙찰자는 점유자에게 명도를 요구할 수 있습니다.점유자와 명도를 협의하는 과정에서, 점유자가 보일러 수리나 교체를 요구하는 경우가 있을 수 있습니다. 이때, 낙찰자는 보일러에 하자가 있는지, 그리고 하자가 있다면 언제 발생했는지를 확인해야 합니다.만약 보일러에 하자가 있고, 그 하자가 매각허가결정 전에 발생했다면, 낙찰자는 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 이 경우, 매도인은 보일러 수리나 교체 비용을 부담해야 합니다.만약 보일러에 하자가 있고, 그 하자가 매각허가결정 후에 발생했다면, 낙찰자는 점유자에게 보일러 수리나 교체 비용을 청구할 수 있습니다. 이 경우, 점유자는 보일러를 고의나 과실로 파손하거나 사용하지 않은 경우를 제외하고는 보일러 수리나 교체 비용을 부담해야 합니다.만약 보일러에 하자가 없고, 점유자가 보일러 교체를 원하는 경우라면, 낙찰자는 점유자의 요구를 거절할 수 있습니다. 이 경우, 점유자는 보일러 교체 비용을 자신이 부담하거나, 보일러를 그대로 사용해야 합니다.
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Q. 부동산 가계약의 법적인 효력은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 가계약이란 정식 계약을 맺기 전에 임시로 맺는 계약을 말합니다. 가계약은 계약의 목적으로 하는 경우와 계약의 일부로 하는 경우가 있습니다. 계약의 목적으로 하는 경우는 당사자들이 장래에 본 계약을 체결할 의사가 있음을 표시하는 것이고, 계약의 일부로 하는 경우는 본 계약의 내용을 이미 합의한 것입니다.가계약도 일종의 계약에 해당하므로 구두계약만으로도 계약은 성립하고 효력도 발생합니다. 다만, 가계약이 법적 효력을 갖기 위해서는 계약의 중요사항인 매매대금이나 매매목적물 등이 특정되어야 하고, 중도금 등 대금의 지급방법에 대한 합의가 있어야 합니다. 이러한 내용을 문서로 작성하거나 문자로 남기면 더욱 명확하고 확실하게 계약을 증명할 수 있습니다.가계약이 계약의 일부로 인정되면, 가계약금은 계약금의 일부로서 증약금과 해약금의 역할을 할 수 있습니다. 증약금이란 계약이 성립했다는 증거로서의 의미를 가지고, 해약금이란 계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있는 권리를 가지는 금액을 말합니다. 만약 가계약을 해지하려면, 계약금 전액을 지급하거나 계약금 전액의 배액을 배상하여야 합니다. 단, 계약서에 가계약금만을 해약금으로 한다는 특약이 있으면 그에 따라 해약할 수 있습니다.가계약에 관한 법령은 민법 제565조에 해약금에 대한 규정이 있습니다. 또한, 부동산 중개법 제24조에는 가계약금의 반환에 관한 규정이 있습니다. 이외에도 법원의 판례를 참고하면 가계약의 성립 여부나 효력 범위 등에 대해 더 자세히 알 수 있습니다.
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Q. 집 파손에 대한 책임은 집주인한테 있는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집 파손에 대한 책임은 임대차 계약의 내용과 파손의 정도에 따라 달라집니다. 일반적으로 임차인이 임대물을 사용하다가 발생한 사소한 파손은 임차인이 직접 수선해야 합니다. 예를 들어 문고리나 수도꼭지가 고장난 경우, 임차인이 수리비를 부담해야 합니다. 하지만 임대물을 사용·수익할 수 없을 정도의 중대한 파손은 임대인이 수선해야 합니다. 예를 들어 보일러나 난방시설이 고장나거나, 지붕이나 외벽이 무너지는 경우, 임대인이 수리비를 부담해야 합니다.만약 임대차 계약서에 '모든 수선 수리는 임차인이 부담한다’고 특약을 맺었다고 해도, 이는 소규모 수선에 한해 적용되며, 대규모 수선은 임대인의 의무로 인정됩니다. 또한 임대인이 수리를 해주지 않는다면, 임차인은 목적물을 사용하지 못해 발생한 손해에 대한 손해배상청구권과 임대차 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 또한 수리가 될 때까지 임차료 지급을 거절하거나 감액을 요구할 수도 있습니다.