안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세만기일 보증금 못 받을 경우 어떻게 해야될지?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세만기일에 보증금을 못 받는 경우에는 다음과 같은 절차를 따르는 것이 좋습니다우선 임대인에게 보증금 반환을 독촉하는 내용증명을 보내고, 불응시에는 소재지 지방법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 임차권등기명령은 임대인의 재산권을 제한하고, 임차인의 권리를 보호하는 효과가 있습니다.임차권등기명령이 경료되면 임차주택을 명도하고, 전세보증금 지연이자와 전세금반환 청구소송을 제기합니다. 전세보증금 지연이자는 통상 연 5% 수준이며, 전세금반환 청구소송에서 승소판결을 받으면 임대인의 재산을 경매로 넘겨 버릴 수 있습니다.만약 전세대출을 받았다면, 은행에 대출기간을 연장하거나, 임차권등기명령이 된 이후에 보증보험을 통해 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 이 경우 보험사가 임대인에게 구상권을 청구하게 됩니다.질문하신 세 가지 사항에 대해 답변드리겠습니다.(1) 세입자를 구해지고 새로운 집을 구하는 것이 순서상 맞지만, 만기일이 얼마 남지 않았다면 새로운 집을 미리 계약해두는 것이 좋습니다. 임대인이 보증금을 못 주면 임차권등기명령을 신청하고, 임대인의 재산을 압류할 수 있으므로, 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 높습니다. 그러나 임차권등기명령이나 소송이 즉시 이루어지는 것은 아니므로, 만기일에 퇴거할 수 있도록 준비하는 것이 좋습니다.(2) 전세대출을 받았다면, 단기 연장을 하고 그 이자는 임대인이 내줄 것인지 물어보는 것이 바람직합니다. 임대인이 보증금을 못 주는 것은 임대인의 책임이므로, 임차인이 입은 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다. 만약 임대인이 이자를 내주지 않는다면, 전세보증금 지연이자와 함께 청구할 수 있습니다.(3) 임차권등기명령을 하면 임차인은 임차권을 보호받을 수 있지만, 임대인은 임차권을 해제하거나 양도할 수 없게 됩니다. 따라서 임차권등기명령을 하고 나면 임차인은 임대인의 동의 없이 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 만약 임차권등기명령을 하고 이사를 가야 한다면, 임대인과 협의하여 임차권등기를 해제하고, 전세금반환 청구소송을 제기하는 방법이 있습니다. 또는 임차권등기명령을 하지 않고, 전세금반환 청구소송을 제기하고, 임대인의 재산을 압류하는 방법도 있습니다. 이 경우 임차인은 임대차계약을 해지하고 월세로 이사갈 수 있습니다.
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Q. 월세 계약기간전 이사 하고 나서 3개월 뒤
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약기간 전에 이사를 하신 경우에 보증금을 돌려받으려면 몇 가지 조건이 필요합니다.임대인과 합의해지를 한 경우에는 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그러나 임대인이 합의해지를 거부하거나 보증금을 돌려주지 않는다면 법적인 조치를 취해야 합니다.임대인이나 임차인이 상대방의 계약 위반을 이유로 해지 통보를 한 경우에도 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 예를 들어 임대인이 임차인에게 방을 빼야 한다고 요구한 것은 임대차계약을 위반한 것이므로, 임차인은 해지 통보를 하고 보증금을 청구할 수 있습니다.임대차계약이 묵시적으로 갱신된 후 중도해지 통보를 한 경우에는 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다는 것은 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통보를 하지 않은 경우를 말합니다. 이 경우에는 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있고, 임대인은 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 보증금을 돌려줘야 합니다.그러나 보증금을 돌려받을 수 있는 경우라도 임대인이 보증금에서 연체된 임대료와 관리비, 방충망, 창문, 벽지, 도시가스, 전기세, 중계수수료 등의 비용을 공제할 수 있습니다. 따라서 보증금에서 차감될 수 있는 내역을 임대인과 정확히 확인하고, 증빙자료를 요구하시기 바랍니다.만약 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나, 공제액이 너무 많다고 생각되는 경우에는 법적인 도움을 받으실 수 있습니다. 임대차분쟁조정위원회나 주민센터, 법률상담소 등에서 임대차분쟁에 관한 조정이나 상담을 받으실 수 있습니다. 또한 임대차보증금 반환청구 소송을 제기하실 수도 있습니다. 소송을 제기하실 때에는 임대차계약서, 입금증, 연락처, 증거자료 등을 준비하시기 바랍니다.
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Q. 아빠 명의 부동산 아들이 전세 운용
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아빠 명의로 된 아파트를 아들이 전월세 계약하여 운용하려면 몇 가지 주의할 점이 있습니다.첫째, 아빠와 아들이 전세계약서를 작성하고 전세금을 실제로 주고받아야 합니다. 가족간의 거래라도 전세계약이 명확하게 이뤄져야 증여세를 피할 수 있습니다.둘째, 아들이 전세계약 내용대로 아빠 명의의 아파트에 실제로 거주해야 하며 전입신고를 해야 합니다. 아빠와 함께 거주하거나 다른 주소지에 거주하면 임대차 계약이 부인될 수 있습니다.셋째, 아빠가 전세금을 받지 않고 무상으로 임대해주면 국세청은 증여로 판단해 증여세를 추징할 수 있습니다. 전세금의 정산도 확실하게 해야 합니다.넷째, 아들이 전세자금대출을 받을 수 없습니다. 가족간의 계약에 대해서는 전세자금대출이 불가능하기 때문입니다.
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Q. 월세 계약 후 특약을 추가하려면 어떻게 하면 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 후 특약을 추가하려면 보통은 새로운 계약서를 작성하고 부동산 중개인을 통해 확정일자를 받아야 합니다. 그러나 보증금은 그대로 두고 월세만 증액하는 경우에는 기존 계약서에 특약사항을 추가하고 임대인과 임차인이 서명하면 유효하다는 의견도 있습니다.특약사항에는 월세가 얼마나 증액되었는지, 증액된 월세를 언제부터 지불할 것인지, 증액된 월세에 대한 전월세 신고를 어떻게 할 것인지 등을 명확히 기재해야 합니다. 예를 들면 다음과 같은 특약사항을 작성할 수 있습니다.2023년 12월 31일 만료되는 본 계약에 대하여 임대인과 임차인은 다음과 같은 특약사항을 추가로 합의한다.1. 임차인은 2024년 1월 1일부터 월세를 50만원에서 60만원으로 인상하여 매월 1일에 선불로 지급한다.2. 임차인은 2024년 1월 1일부터 증액된 월세에 대한 전월세 신고를 30일 이내에 완료하고, 임대인은 전월세 신고에 필요한 서류를 임차인에게 제공한다.3. 본 특약사항은 기존 계약서의 일부로 간주하며, 기존 계약서의 내용과 상충되는 경우 본 특약사항이 우선한다.본 특약사항에 동의함을 확인하고 서명한다.임대인: (서명) 날짜: 2023년 12월 30일임차인: (서명) 날짜: 2023년 12월 30일이렇게 특약사항을 작성하고 임대인과 임차인이 모두 서명하면, 새로운 계약서를 작성하지 않고도 월세 증액에 대한 증거를 제공할 수 있습니다. 연말정산 월세 세액공제를 신청할 때는 특약사항이 포함된 계약서와 월세 송금 확인증을 함께 제출하면 됩니다.
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Q. 임차인이 강아지를 키우는데 퇴거점검시 집안에 동물냄세가 난다면 청소비 청구가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 강아지를 키우는 것이 임대차 계약서에 금지되어 있다면, 임대인은 임차인에게 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 또한, 강아지로 인해 임대 주택이 훼손되거나 냄새가 나는 경우, 임대인은 임차인에게 원상복구나 청소비용을 청구할 수 있습니다.임차인이 강아지를 키우는 것이 임대차 계약서에 허용되어 있다면, 임대인은 임차인에게 계약 해지를 요구할 수 없습니다. 그러나, 임대차 계약서에 강아지로 인한 훼손이나 냄새에 대한 특약이 있다면, 임대인은 임차인에게 원상복구나 청소비용을 청구할 수 있습니다.따라서, 임차인이 강아지를 키우는데 퇴거점검시 집안에 동물냄세가 난다면 청소비 청구가능한지 여부는 임대차 계약서의 내용에 따라 달라집니다. 임대차 계약서를 꼼꼼히 확인하시고, 임차인과 소통하시는 것이 좋습니다.