안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 원룸에서 월세 납입이 불량한 세입자의 계약갱신 청구권을 거부할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약에서도 세입자는 계약기간이 만료되기 전에 계약갱신 청구권을 행사할 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법 제6조에 따라 세입자가 계약한 집에 계속 살고자 할 때, 임대인이 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없는 권리입니다. 그러나 이 권리는 세입자가 계약을 성실히 이행한 경우에만 인정되므로, 세입자가 2기분 이상 월세를 연체한 경우에는 임대인이 계약갱신 청구권을 거절할 수 있습니다.따라서, 원룸에서 매달 납입해야 하는 기간에 월세를 납입하지 않고, 연락두절인 상태가 많은 세입자가 계약의 연장 갱신 청구권을 사용한다고 할 때, 임대인은 세입자의 월세 연체 사실을 증명할 수 있는 증거를 확보하고, 세입자에게 계약갱신 청구권을 거절한다는 내용을 내용증명이나 문자로 통보하면 됩니다. 이때, 계약갱신 청구권을 거절하는 통보는 세입자가 계약갱신 청구권을 행사한 날로부터 14일 이내에 해야 합니다.만약 세입자가 계약갱신 청구권을 행사하지 않고, 임대인과 세입자 모두 아무런 말이 없는 경우에는 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되어 2년 추가로 연장됩니다. 이 경우에도 임대인은 세입자의 월세 연체 사실을 증명할 수 있으면, 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
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Q. 아파트 건설사와 시공사는 어떤 일을 하는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 건설사와 시공사는 건축물을 짓는 과정에서 다른 역할을 하는 회사입니다. 간단히 말하자면, 건설사는 건물을 실제로 지어주는 회사이고, 시공사는 건물을 짓기 위한 토지, 자금, 인허가 등을 총괄하는 회사입니다.건설사는 시공사와 도급계약을 맺고, 공사비를 받아 건물을 건설합니다. 건설사는 자신들이 가진 아파트 브랜드나 설계 디자인을 사용할 수 있습니다. 건설사는 업종의 관련된 호칭이고, 시공사는 분양 사업의 역할에 따른 호칭이라고 할 수 있습니다.시공사는 토지에 건축물을 짓고 분양하는 전 과정을 담당합니다. 시공사는 토지를 구매하고, 인허가를 받고, 건설사를 선정하고, 건물을 올립니다. 시공사는 건축에 문제가 발생하면 책임을 지게 됩니다. 시공사는 보통 부동산 개발회사나 재개발 재건축 조합이 될 수 있습니다.
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Q. 전세계약은 무조건 2년계약만 가능한가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약은 계약 자유의 원칙에 따라 당사자가 합의만 한다면 자유롭게 설정할 수 있습니다. 그러나 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위해 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있습니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
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Q. 도시 및 주거환경정비법 제21조
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문하신 내용은 정비구역의 해제요청에 관한 것으로 보입니다. 제21조 제1항 제6호는 추진위원회가 구성되거나 조합이 설립된 정비구역에서 토지등소유자 과반수의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는 경우에 해당하는 것으로, 사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우로 한정하고 있습니다. 따라서 사업시행인가의 단계가 진행되기 전에 해당 지역의 토지 등 소유자 50%가 추진위원회 또는 조합에게 정비구역의 해제 요청을 하라고 요구하여 조합 등이 해제요청을 하는 경우에도 이 규정에 적용될 수 있습니다다만, 정비구역의 해제는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라야 합니다. 또한, 정비구역의 해제로 인해 추진위원회 또는 조합이 사용한 비용의 일부를 보조할 수 있는 경우도 있으니, 이 점도 참고하시기 바랍니다
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Q. 서울시 재개발 수정안 66.7%에서 50%으로 변경하는 것이 공공, 민간재개발 모두 해당하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울시 재개발 수정안은 공공재개발과 민간재개발 모두에 해당됩니다. 이번 변경안은 재개발 정비계획 입안 시 필요한 토지등소유자 동의율을 기존의 66.7%에서 50%로 낮추고, 주민 반대가 많은 구역은 구청장이 입안을 취소할 수 있는 근거를 마련했습니다. 이는 신속한 사업 추진이 가능한 곳은 빠른 구역지정을 통해 주민이 주체가 되어 사업을 추진할 수 있도록 하고, 반대가 많은 구역은 주민 갈등을 최소화하면서 초기에 추진방향을 결정할 수 있도록 하는 것이 목적입니다.