안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. LH 전세 대출 만기 후 이사하는데 집주인이 반환 안하면 어떻게 되나요..?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, LH 전세 대출 만기 후 이사하는 경우에는 임차인과 임대인이 함께 LH 전세보증금 반환확인서와 LH 임대차 계약 해지 신청서를 작성하고 LH에 제출해야 합니다. 이 서류들은 임차인이 전세금을 돌려받고, 임대인이 LH에 보증금을 입금하고, LH가 임차인의 대출금을 상환하는 과정을 확인하기 위한 것입니다. 만약 임대인이 이 서류들에 서명을 거부하거나, LH에 보증금을 입금하지 않는다면, 임차인은 LH에 사유를 소명하고, 임대인에게 법적 조치를 취할 수 있습니다.다만, 임대인이 후속 세입자를 구하지 못한 상황이라면, 임차인은 임대인에게 일정 기간의 유예를 줄 수도 있습니다. 이 경우에는 임차인은 LH에 연락하여 대출 만기일을 연장하거나, 다른 방법을 협의할 수 있습니다. 또한, 임대인은 완화된 대출 규제에 따라 반환용 전세금을 빌릴 수도 있습니다. 이렇게 하면 임차인은 전세금을 돌려받고, 임대인은 후속 세입자를 구할 시간을 벌 수 있습니다.결론적으로, LH 전세 대출 만기 후 이사하는데 집주인이 반환 안하면, 임차인은 LH에 상황을 알리고, 임대인에게 법적 조치를 취할 수 있습니다.
부동산
Q. 월세 계약기간 끝나기전 중계수수료,복비
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약기간이 끝나기 전에 이사를 하실 경우, 중개수수료 (복비)는 누가 낼지에 대해 임대인과 임차인 간에 합의를 하셔야 합니다. 법적으로는 임차인이 복비를 낼 의무는 없습니다. 그러나 현실적으로는 보증금을 돌려받기 위해 임차인이 복비를 부담하는 경우가 많습니다. 통상적으로는 이사예정일과 계약만료일이 3개월 이내 차이일 때는 임대인이 복비를 내는 경우가 많습니다.그런데, 당신의 경우에는 계약기간이 끝나기 전에 4개월이나 남았기 때문에, 임대인이 복비를 부담하라고 주장할 수 있습니다. 그러나 복비를 70만원이나 요구하는 것은 너무 과도하다고 생각됩니다. 보통 복비는 월세의 50% 정도이므로, 당신의 경우에는 31.5만원 정도가 적당합니다. 또한, 임대인이 보증금에서 복비를 빼고 주겠다고 하는 것은 임의로 할 수 없습니다. 보증금은 임차인의 재산권이므로, 임차인의 동의 없이 임대인이 보증금을 사용하거나 환수할 수 없습니다.처음 계약할 때 중개수수료를 29만원에서 20만원으로 깎아주셨다고 하셨는데, 이것은 임대인과 부동산이 협의한 것일 수 있습니다. 중개수수료는 임대인과 임차인이 각각 부담하는 것이 원칙이지만, 임대인이 임차인의 중개수수료 일부를 부담해주는 경우도 있습니다. 이것은 임대인과 부동산의 자유로운 계약이므로, 잘못된 것은 아닙니다.결론적으로, 당신은 임대인과 복비에 대해 재협의를 하셔야 합니다. 복비를 70만원이나 부담하라고 하는 것은 부당하므로, 월세의 50% 정도인 31.5만원을 제시하시고, 보증금은 전액 돌려받으시기 바랍니다. 만약 임대인이 동의하지 않거나 보증금을 빼고 주겠다고 하면, 소송을 제기하거나 주택임대차분쟁조정위원회에 신청하실 수 있습니다.
부동산
Q. 외국인이 한국에 집을 구매하려고 합니다. 어떻게해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.외국인이 한국에서 부동산을 구매하는 방법은 다음과 같습니다:1 단기 방문 외국인 경우: 단기로 한국을 방문한 외국인의 경우에는 외국인등록이 되어 있지 않으므로 외국인이 부동산을 취득하기 위한 부동산등기용 등록번호를 우선 신청 하여야 합니다.2 장기 체류자격을 얻어 외국인등록 한 경우: 장기체류자격을 가진 외국인은 외국인등록번호가 있으므로 외국인 부동산 구입 서류에 있어서 신규로 등록번호 부여신청을 하지 않을 수도 있습니다.3 외국인의 부동산 구입시 신고 의무: 한국에서 외국인의 부동산 취득은 자유화 되어 있으므로 자유롭게 부동산을 구입할 수 있습니다. 그러나 한국의 부동산 관련법상 한국 토지를 취득할 때에는 취득한 후 별도의 취득 신고를 하여야 합니다.4 비거주 외국인의 경우: 원칙적으로 부동산 취득자금 반입 시 외국환거래법에 따라 외국환업무 취급기관의 장에게 먼저 부동산 취득신고를 하여야 합니다.5 거주 외국인의 경우: 주거용 아파트 구입, 외국법인의 국내지점에 의한 부동산 취득 등 거주 외국인의 부동산 취득의 경우에는 외국환거래법상의 신고절차 없이, 매매계약 후 60일 이내 관할 시·군·구청에 신고하고 소유권이전 등기를 하면 됩니다.이러한 절차를 따르면 외국인도 한국에서 부동산을 구매할 수 있습니다. 그러나 한국의 부동산 관련 법규들이 복잡하기 때문에 그러한 규정에 대한 상담이 필요할 수 있습니다.
부동산
Q. 대출금을 한번에 다 갚으면 인지세는 소급 적용 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대출금을 일찍 갚으면 인지세가 소급 적용되는지에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.대출을 일찍 갚는 것이 인지세에 영향을 미치지 않습니다. 인지세는 대출금액에 따라 결정되며, 대출을 일찍 갚더라도 이미 부과된 인지세는 변경되지 않습니다. 또한, 대출을 일찍 갚는 것이 대출에 대한 인지세를 줄이는 방법은 아닙니다.대출을 받을 때 내야하는 비용은 저당권설정비와 공채비 그리고 세가지 정도가 있습니다. 이 3가지는 대출금액에 따라서 다르며, 인지세의 경우 아예 인지세법으로 명시되어 있습니다. 인지세는 아래와 같이 인지세 법에 자세히 나와 있습니다1천만원 초과 3천만원 이하: 2만원3천만원 초과 5천만원 이하: 4만원5천만원 초과 1억원 이하: 7만원1억원 초과 10억원 이하: 15만원10억원 초과: 35만원이렇게 기억해두시면 됩니다. 인지세의 경우 고객과 은행이 반반씩 부담하게 되어있습니다. 그러나 대출이 5천만원 이하인 경우에는 인지세법 비과세가 되므로 결국 5천만원 초과분부터 대출 인지세를 내게 됩니다.즉, 대출을 일찍 갚는 것이 인지세에 영향을 미치지 않으며, 대출을 일찍 갚는 것이 대출에 대한 인지세를 줄이는 방법은 아닙니다.
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Q. 상가임차인을 내보내려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임차인을 내보내는 법적 절차에 대해 알아보겠습니다.1 임대차 계약 해지: 임대인이 임차인을 내보내기 위해서는 먼저 임대차 계약을 해지해야 합니다. 이 경우 임차인 쪽에서 정당한 해지 사유인지를 다투면서 손해배상을 청구할 가능성이 높습니다.2 계약 만료 후 갱신 거부: 계약 만료가 다가올 때까지 기다렸다가 상가임대차보호법에 따라 임차인을 내보내는 방법도 있습니다. 상가임대차보호법 제10조 제1항에 따르면 임차인은 계약 6개월 전부터 1개월 전 사이 계약갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없습니다.3 3기 분 차임 연체: 상가 세입자 내보내기 임대료 연체 기준 3기 이상의 차임액이란 연속되어 연체하는 것을 포함하여 띄엄띄엄 누적하여 연체한 경우도 해당되며, 일부를 변제했다고 하더라도 누적된 금액이 3기에 달하는 금액이라면 해지가 가능합니다.4 명도소송 제기: 임대차 계약기간 종료 후 임차인이 부동산을 인도하지 않을 경우 제기하는 소송입니다. 상가 임대차 보호법에 따라 3기 이상의 차임액을 연체하였을 경우 임대인은 임차인을 상대로 계약 해지 통보를 할 수 있고, 부동산 인도를 합법적으로 강제할 수 있는 최후의 수단으로 활용할 수 있습니다.5 부동산점유이전금지가처분 신청: 명도소송에서의 점유이전금지가처분이란, 소송 당사자가 제 3자에게 부동산을 인도하지 못하게 금지해두는 것입니다.이러한 절차들은 복잡하고 시간이 걸릴 수 있으므로, 가능하다면 임차인과의 협의를 통해 문제를 해결하는 것이 좋습니다.