안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 이주택에서 삼주택 구입 하는거~~에대해서 의견부탁드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.삼주택자가 되면 취득세와 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 특히 조정대상지역에서 주택을 구입할 경우, 취득세율이 최대 12%까지 올라갈 수 있습니다. 또한, 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율도 적용될 수 있으니 주의가 필요합니다. 임대주택으로 등록된 주택의 의무임대기간이 끝나면 매각을 고려하고 계신데, 의무임대기간을 반드시 준수해야 합니다. 의무임대기간을 충족하지 않으면 세제 혜택을 받을 수 없고, 추징될 수 있습니다. 현재 살고 있는 집을 전세로 주고 새로운 집을 구입하는 것도 한 가지 방법입니다. 다만, 전세를 주는 경우 전세금 반환에 대한 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 새로운 집을 실거주 목적으로 구입할 경우, 실거주 요건을 충족해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 새로운 주택을 구입하기 전에 재정 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다. 주택 구입 비용 외에도 취득세, 중개수수료, 법무사 비용 등 추가 비용을 고려해야 합니다. 현재 부동산 시장 상황도 중요한 요소입니다. 부동산 가격 변동, 금리 인상 등 외부 요인도 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.
Q. 아파트 감정평가 공개입찰이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 감정평가업체를 선정할 때 공개입찰이 가능합니다. 특히 공공임대 조기분양의 경우, 감정평가업체를 선정할 때 투명성과 공정성을 위해 공개입찰을 진행하는 경우가 많습니다. 감정평가 시작 전에 대략적인 평가 금액을 미리 알 수 있는 방법으로는 탁상감정이 있습니다. 탁상감정은 현장조사 없이 내부 자료만으로 대략적인 감정평가 금액을 추정하는 방법입니다. 이를 통해 감정평가 시작 전에 대략적인 금액을 파악할 수 있습니다.
Q. 공공임대 아파트 조기분양 감정평가 경쟁입찰이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공임대 아파트의 조기분양 감정평가에서 경쟁입찰 제도를 도입하는 것은 가능하지만, 몇 가지 조건과 절차가 필요합니다.현재 공공임대 아파트의 감정평가는 주로 공공주택사업자가 감정평가법인을 선정하여 진행합니다. 이는 공공주택 특별법에 따라 이루어지며, 감정평가법인은 시장, 군수, 구청장이 선정합니다. 한국감정원 등 일부 공공기관에서는 감정평가업자 선정 시 경쟁입찰 원칙을 적용하고 있습니다. 이는 공정성과 투명성을 높이기 위한 조치로, 감정평가업자 선정 시 공개경쟁입찰 방식을 통해 진행됩니다.입주민이 감정평가업체를 선정할 수 있는 권한이 주어진다면, 경쟁입찰 제도를 통해 감정평가업체를 선정하는 것도 가능합니다. 이 경우, 입주민 대표회의나 입주민 과반수의 동의를 받아 경쟁입찰 절차를 진행할 수 있습니다. 경쟁입찰을 통해 감정평가업체를 선정할 때는 입찰 공고, 입찰서 접수, 적격심사, 최종 선정 등의 절차를 거쳐야 합니다. 또한, 감정평가업체의 업무수행능력, 신인도 등을 평가하여 적격심사를 강화할 필요가 있습니다. 따라서, 입주민에게 감정평가업체 선정권이 주어진다면 경쟁입찰 제도를 도입하여 공정하고 투명하게 감정평가업체를 선정할 수 있습니다. 다만, 이를 위해서는 관련 법령과 규정을 준수하고, 입주민의 동의를 얻는 절차가 필요합니다.
Q. 아파트랑 주택중 어떤게 주거비를 아끼는데 용이한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트는 아파트는 관리비가 정기적으로 발생합니다. 이 관리비에는 청소, 보안, 공용시설 유지비 등이 포함됩니다.아파트는 대개 편의시설(헬스장, 수영장 등)이 잘 갖춰져 있어 추가 비용 없이 이용할 수 있습니다. 아파트는 단열이 잘 되어 있어 난방비가 상대적으로 적게 들 수 있습니다. 도심에 위치한 경우 교통비를 절약할 수 있습니다.주택은 주택은 유지보수비가 더 많이 들 수 있습니다. 예를 들어, 지붕 수리, 외벽 페인트 등은 모두 본인이 부담해야 합니다.단독주택은 난방비가 더 많이 들 수 있습니다. 특히 오래된 주택일수록 단열이 잘 안 되어 있을 가능성이 큽니다. 주택은 공간 활용의 자유도가 높아 필요에 따라 개조나 확장이 가능합니다. 주택은 주차 공간이 포함되어 있는 경우가 많아 별도의 주차비가 들지 않을 수 있습니다.결론은 아파트와 주택 중 어느 것이 더 경제적인지는 개인의 생활 방식과 우선순위에 따라 다릅니다. 아파트는 관리비가 있지만 편의시설과 단열이 잘 되어 있어 난방비를 절약할 수 있습니다. 반면, 주택은 유지보수비가 더 들 수 있지만 주차비가 들지 않거나 공간 활용의 자유도가 높습니다.
Q. 완충녹지 용도변경하는방법없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.완충녹지의 용도변경은 매우 까다로운 절차를 거쳐야 하며, 일반적으로는 허가를 받기 어렵습니다. 완충녹지는 대기오염, 소음, 진동 등의 공해를 방지하기 위해 설정된 지역으로, 건축물의 신축이나 용도변경이 제한됩니다.구청에서 허가를 받기 어렵다고 하셨지만, 구체적인 이유를 확인하고, 해당 이유를 해결할 수 있는 방안을 모색해보세요. 예를 들어, 환경영향평가를 통해 공해 방지 대책을 제시할 수 있습니다. 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률과 관련 규정을 자세히 검토하여, 예외 조항이나 특별 허가 절차가 있는지 확인해보세요. 변호사나 도시계획 전문가의 도움을 받을 수 있습니다. 바로 옆 매장이 같은 조건에서 허가를 받았다면, 형평성 문제를 제기할 수 있습니다. 구청에 민원을 제기하거나, 상급 기관에 이의를 제기할 수 있습니다. 완충녹지의 용도변경이 어렵다면, 다른 대체 부지를 찾는 것도 고려해볼 수 있습니다. 완충녹지의 용도변경은 쉽지 않지만, 다양한 방법을 시도해보면 해결책을 찾을 수 있을지도 모릅니다.