안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 부동산 매매가 어디서 확인해야 정확한가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매가를 정확하게 확인하려면 국토교통부 실거래가 공개시스템을 이용하는 것이 가장 신뢰할 수 있는 방법입니다. 이 시스템은 실제 거래된 가격을 기반으로 하여, 네이버 부동산, 다방, 직방 등에서 제공하는 정보보다 더 정확합니다. 또한, KB부동산 시세와 한국부동산원 시세도 참고할 수 있습니다. 이 두 곳은 주택담보대출 금액 산정 시에도 사용되므로 신뢰도가 높습니다. 전세보증보험 가입 시에는 최근 매매가의 90%를 기준으로 전세금액이 적절하게 설정되어야 합니다. 이는 HUG, SGI서울보증, 한국주택금융공사 등에서 공통적으로 적용하는 기준입니다. 따라서, 전세보증보험 가입을 위해서는 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 시세, 한국부동산원 시세 중 하나를 기준으로 삼는 것이 좋습니다.
Q. 집주인에게 수리안해주면 다른곳에서 숙박하겠다하고 숙박비 청구 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인이 수리 의무를 다하지 않아 임차인이 거주할 수 없는 상태가 되었다면, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나, 손해배상의 범위는 합리적이고 실제 발생한 손해에 한정됩니다. 임대인은 임대차 계약 기간 동안 임차인이 주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지할 의무가 있습니다. 이를 이행하지 않을 경우, 임차인은 임대인에게 수리를 요청할 수 있으며, 임대인이 이를 거부하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임차인이 임대인의 수리 거부로 인해 외부에서 숙박해야 하는 경우, 그 비용을 청구할 수 있습니다. 그러나, 고급 호텔에서의 숙박비와 같은 과도한 비용은 인정되지 않을 가능성이 큽니다. 법원은 일반적으로 합리적이고 필요한 범위 내에서의 비용만을 인정합니다. 임차인이 실제로 거주할 수 없는 상태라면, 해당 지역의 유사한 주거지의 임대료 수준을 기준으로 손해배상이 결정될 가능성이 높습니다. 예를 들어, 10평 반지하의 월세가 25만원이라면, 6개월 동안의 손해배상액은 150만원 정도로 산정될 수 있습니다.따라서, 고급 호텔에서의 숙박비 9천만원을 전액 청구하는 것은 현실적으로 어려울 수 있으며, 법원은 합리적인 범위 내에서 손해배상을 인정할 가능성이 높습니다.
Q. 세대원으로 살고 있는 곳에서... 세대주로 변경하면 전세대출이 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세대주로 변경한 후 전세대출을 받을 수 있습니다. 다만, 몇 가지 조건을 충족해야 합니다.세대주로 변경하려면 주민센터에서 전입신고를 통해 세대주 변경을 완료해야 합니다. 버팀목 전세자금대출의 경우, 무주택 세대주(또는 예비 세대주)여야 하며, 부부 합산 연소득이 5천만 원 이하, 순 자산가액이 3.45억 원 이하이어야 합니다. 또한, 임차보증금의 5% 이상을 지불한 후 신청할 수 있습니다. 전세자금대출은 계약서상 잔금지급일이나 주민등록등본 전입일 중 빠른 날 기준으로 3개월 내에 신청해야 합니다.따라서, 세대주로 변경한 후 집주인과 신규 계약을 체결하고, 위의 조건을 충족하면 버팀목 전세자금대출을 받을 수 있습니다.
Q. 신혼부부특공 당첨 후 신생아특공 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 특별공급에 당첨된 후에도 신생아 특별공급에 지원할 수 있습니다. 신생아 특별공급은 입주자모집공고일 기준 2년 내 출생한 자녀(임신, 입양 포함)가 있는 가구를 대상으로 하며, 무주택 가구 구성원이어야 합니다.기존에 신혼부부 특별공급에 당첨된 이력이 있더라도, 혼인 전 주택 소유 이력 및 특공 당첨 이력이 혼인 후에 리셋되어 신혼, 생애최초 특공 신청이 가능해졌습니다. 따라서 기존 집을 매도하고 무주택 상태를 유지하면 신생아 특별공급에 지원할 수 있습니다.최근 신생아 특별공급 관련 정책이 변경되어, 출산 가구를 위한 혜택이 강화되었습니다. 소득 기준 완화: 맞벌이 부부의 경우 부부 합산 연소득 1억 6000만 원까지 청약 신청이 가능해졌습니다. 부부의 청약 통장 보유 기간을 합산하여 인정합니다. 신생아 특별공급에 당첨되면 특례 디딤돌 대출도 지원받을 수 있습니다.
Q. 감정평가 시 업체에서 방문안하고도 평가가 가능한가요,
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.감정평가 시 업체가 방문하지 않고 평가를 진행하는 경우도 있습니다. 이를 "탁상감정"이라고 하며, 현장조사 없이 사무실에서 지도, 로드뷰, 기존 거래사례 등을 통해 대략적인 감정평가를 진행하는 방식입니다. 그러나, 감정평가에 관한 규칙 제10조에 따르면, 원칙적으로는 실지조사를 통해 대상물건을 확인해야 합니다. 감정평가 결과가 터무니없이 낮게 책정되었다고 느끼신다면, 소송을 통해 이의를 제기할 수 있습니다. 소송에서 승소 가능성은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 감정평가사의 평가 방법이 적절했는지, 평가 과정에서 법적 절차를 준수했는지 등이 중요한 판단 기준이 될 수 있습니다. 입주민들이 함께 소송을 진행할 경우, 공동의 이익을 주장하며 더 강력한 증거를 제시할 수 있을 것입니다.