안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 집을 상속 등기하면 임대차 계약도 승계받는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상속 시에는 기존 임대차 계약이 그대로 승계됩니다. 즉, 상속인이 기존 임대인의 권리와 의무를 그대로 이어받게 됩니다. 따라서, 새로운 임대차 계약을 작성할 필요는 없으며, 기존 계약이 유효하게 유지됩니다. 다만, 상속인이 변경된 사실을 세입자에게 알리고, 계약 조건을 재확인하는 것이 좋습니다. 만약 세입자가 요구할 경우, 대출이나 보증을 위해 새로운 계약서를 작성할 수도 있습니다.
Q. 어떻게 전세가 매매금액에 근접하거나 더 비쌀수가 있는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세가 매매금액보다 비싸거나 근접한 경우는 여러 가지 이유로 발생할 수 있습니다. 이를 “역전세” 또는 "깡통전세"라고 부르기도 합니다. 전세 계약 당시에는 매매가가 높았지만, 이후 부동산 시장이 하락하면서 매매가가 전세가보다 낮아질 수 있습니다. 이는 특히 부동산 경기가 좋지 않을 때 자주 발생합니다. 일부 투자자들이 매매가와 전세가의 차이를 이용해 투자하는 경우가 있습니다. 그러나 부동산 가격이 하락하면 전세가가 매매가보다 높아지는 상황이 발생할 수 있습니다. 특정 지역이나 유형의 주택에 전세 수요가 많고 매매 수요가 적을 경우, 전세가가 매매가보다 높아질 수 있습니다. 예를 들어, 역세권의 원룸형 오피스텔은 젊은 층의 전세 수요가 많지만 매매 수요는 적어 전세가가 매매가를 초과할 수 있습니다. 신축 주택의 경우 초기 시세가 정확히 형성되지 않은 상태에서 전세가가 높게 책정될 수 있습니다. 이후 매매가가 하락하면 전세가가 매매가보다 높아질 수 있습니다.이러한 상황을 피하기 위해서는 전세 계약을 체결할 때 매매가 대비 전세가의 비율을 주의 깊게 살펴보고, 가능한 한 전세가가 매매가의 70% 이하인 매물을 선택하는 것이 좋습니다.
Q. 세입자가 이런 경우에는 임대차 계약 해지를 피할수가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약 해지와 관련된 상황은 매우 복잡할 수 있으며, 법적인 조언이 필요할 수 있습니다. 일반적으로, 임대인은 임차인이 월세를 2회 이상 연체할 경우 임대차 계약을 해지할 수 있는 권리가 있습니다. 임대차 계약 해지를 피하기 위해 세입자가 취할 수 있는 방법은 세입자가 내용증명을 받지 않고 반송시키는 경우, 법적으로는 내용증명이 도달하지 않은 것으로 간주될 수 있습니다. 그러나 이는 임대인이 공시송달을 통해 계약 해지를 진행할 수 있는 가능성을 열어줍니다. 월세를 일부 납부하는 경우, 이는 전체 연체 금액을 해결하지 않기 때문에 임대차 계약 해지를 막을 수 있는 충분한 방법이 아닙니다. 임대인이 공시송달을 통해 계약 해지를 진행할 경우, 세입자가 이를 피하기는 어렵습니다. 공시송달은 법적으로 유효한 통지 방법으로 간주됩니다. 따라서, 세입자가 월세 연체를 해결하지 않고 계약 해지를 피하려는 시도는 법적으로 성공하기 어려울 수 있습니다. 이와 같은 상황에서는 법률 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.
Q. 재건축 아파트의 층수는 어떻게 결정되는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 아파트의 층수 결정은 여러 가지 요소에 따라 달라집니다. 재건축 조합이 관리처분계획을 수립하고, 조합원 총회에서 층수와 관련된 사항을 의결합니다. 도시 및 주거환경정비법이나 각 지방자치단체의 조례에 따라 층수 제한이 있을 수 있습니다. 예를 들어, 서울시의 경우 평균층수 개념을 도입하여 특정 지역에서는 평균 16층, 최고 21층까지 허용됩니다. 기존 건물의 층수를 기준으로 새 아파트의 층수를 결정하는 경우도 있습니다. 예를 들어, 기존 아파트의 층수를 저, 중, 고로 나누어 새 아파트의 층수와 매칭시키는 방법이 있습니다. 조망권과 일조권을 고려하여 층수를 결정하는 경우도 있습니다. 이는 재건축 아파트의 가치에 큰 영향을 미치기 때문에 중요한 요소로 작용합니다. 재건축 아파트의 층수 결정은 복잡한 과정이며, 조합의 투명성과 공정성이 매우 중요합니다.
Q. 부동산 청약에 당첨이 되면 이시점부터 1주택자인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청약에 당첨되면 당첨일을 기준으로 1주택자로 간주됩니다. 따라서, 입주 전이라도 청약 당첨일 이후부터는 1주택자로 인정됩니다. 이 경우, 대출을 받을 때 1주택자로서 금리 산정에 영향을 받을 수 있습니다. 특히, 주택담보대출(LTV)나 총부채원리금상환비율(DSR) 등의 규제가 적용될 수 있습니다. 대출 금리는 주택 보유 여부에 따라 달라질 수 있으므로, 은행과 상담하여 정확한 조건을 확인하는 것이 좋습니다.