안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 요즘 아파트 월세 투자 어떻게 보세요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장은 다양한 요인에 의해 영향을 받으며, 투자 결정은 개인의 재정 상황, 시장 상황 변화, 전문가 상담 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 부동산 시장은 전세 시장 위축과 월세 시장 활성화라는 양극화된 양상을 보이고 있습니다. 전세금리가 하락하고 있고, 은행 대출 금리가 상승하면서 전세 매물이 감소하고 있습니다. 반면, 월세는 상대적으로 부담이 적어 임차인의 선호도가 높아지고 있으며, 이에 따라 월세 매물 공급 또한 증가하고 있습니다. 부동산 투자 유형을 크게 나누면, '시세차익형 부동산’과 '수익형 부동산’으로 나눌 수 있습니다. 시세차익형 부동산은 매수한 가격과 매도한 가격의 차이를 통해 금전적 수익을 얻는 투자 방법이며, 수익형 부동산은 월세를 통한 매월 현금흐름을 만들기 위해 투자하는 유형입니다. 월세 투자의 경우, 꾸준한 현금흐름을 만들 수 있는 장점이 있지만, 시세차익형 부동산에 비해 상승폭이 적은 단점이 있습니다. 그러나 매월 고정적인 수익을 안겨주는 장점도 있죠. 특히, 고소득 일자리가 많은 지역은 월세도 비싸기 때문에 수익률도 높아질 수 있습니다. 대중과 반대로 투자하는 전략은 시장의 일반적인 추세와 반대로 움직일 때 이익을 얻을 수 있는 가능성이 있지만, 이는 또한 더 높은 리스크를 수반할 수 있습니다.
Q. 사유지가 공원으로 편입되는 경우 어떻게 보상을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사유지가 공원으로 편입될 경우, 보상을 받는 방법은 토지소유자는 토지소재지 관할 지자체에 보상 신청을 합니다.지자체에서는 심사를 거쳐 토지의 사용 목적, 면적, 지가 등을 확인합니다. 심사 결과에 따라 보상금이 산정되며, 토지소유자에게 통보됩니다. 또한, 국가나 지자체가 사유지를 공원으로 사용하게 될 경우, 땅 주인은 국가에게 땅을 사들이도록 청구할 수 있으며, 국가는 보조금을 지급하거나 세금을 대폭 깎아주는 방법 등으로 보상할 수 있습니다. 이러한 보상 방법은 국민고충처리위원회의 권고에 따라 마련된 것으로, 소유주들이 최소한으로 정해진 규제사항 외에는 자유로이 땅을 사용할 수 있도록 하는 네거티브 시스템을 포함하고 있습니다.
Q. 경매 입찰보증금은 돌려받지 못 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 경매 입찰보증금은 낙찰자가 되지 않았을 경우 반환받을 수 있습니다. 낙찰자가 되면 보증금은 낙찰 금액에 포함되어 잔금을 납부할 때 차감됩니다. 하지만 몇 가지 경우에는 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 예를 들어, 낙찰자가 낙찰 대금을 기한 내에 납부하지 않으면 보증금은 몰수될 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명서를 제출하지 않거나, 입찰 자체가 무효인 경우에도 보증금이 반환되지 않습니다. 입찰보증금을 수표로 납부한 경우, 입찰에 실패하면 해당 수표를 다시 현금으로 환급받을 수 있으며, 이를 위해선 입찰 시 받은 '입찰자용 수취증’과 신분증, 도장이 필요합니다. 경매에 참여하시기 전에, 해당 법원의 경매 절차와 규정을 확인하시는 것이 좋습니다.
Q. 빌라를 매수할때 주의깊게 봐야하는점이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라를 매수할 때 주의해야 할 몇 가지 중요한 사항들이 있습니다. 빌라 매매 전 반드시 등기부 등본을 확인하여 불법 건축물이 아닌지, 권리관계에 문제가 없는지 확인해야 합니다.인터넷이나 직접 발품을 팔아 해당 빌라의 시세와 매물 현황을 알아보고, 주변의 경매 사례를 통해 시장 가격을 파악하는 것이 중요합니다. 인터넷 상의 정보만으로 판단하지 말고, 실제 매물을 직접 방문하여 확인해야 합니다. 사진과 실제 상태가 다를 수 있으므로 직접 보고 결정하는 것이 안전합니다. 중도금과 잔금을 치를 때는 소유권 이전등기를 동시에 진행해야 합니다. 이는 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 데 중요합니다. 기존에 거주하던 빌라를 매수할 경우, 내부 상태를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 곰팡이, 수압, 하수구 상태 등을 확인해야 합니다. 본인의 신용 상태와 부채를 파악하여 주택 매매 잔금 대출 한도를 정확히 알고 있어야 합니다. 계약 시 ‘대출 불가시 계약금 환불’과 같은 특약사항을 명시하는 것도 좋습니다. 학군, 역세권, 평지 여부, 세대당 주차 대수 등 위치 선정이 중요합니다. 전면도로의 폭이 넓을수록 땅값이 높고 가치 상승 가능성이 있습니다.이 외에도 건축 상태, 벽의 두께, 외풍 및 결로 문제, 소음 등에 대한 점검이 필요하며, 가능한 한 경험이 풍부하고 신뢰도가 높은 건설사가 지은 빌라를 선택하는 것이 바람직합니다. 또한, 1층에 근린 생활시설이 있는 빌라는 주차 문제로 인한 불편이 있을 수 있으므로 피하는 것이 좋습니다.
Q. 요즘 보문역쪽 신축 아파트가 꽤 입주를 했는데 이쪽에 개발 호재가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보문역 인근 지역에는 최근 몇 가지 개발 호재가 있습니다. 특히, 성북구 보문역 일대에 대한 노후 주거지 정비사업이 활발히 진행 중이며, 이로 인해 새로운 아파트 단지들이 들어서고 있습니다. 예를 들어, 보문2구역의 재개발로 '보문리슈빌하우트’가 내년 3월 입주를 앞두고 있고, 보문5구역과 안암2구역도 재개발이 진행 중입니다.또한, 교통 호재도 있습니다. 성동구 왕십리에서 노원구 상계동을 잇는 경전철 동북선이 계획되어 있으며, 이는 보문역 인근 지하철 1호선 제기동역을 지날 예정입니다. 2025년 완공되면 강남권으로의 이동 시간이 크게 단축될 것으로 기대됩니다. 이러한 교통 개선은 해당 지역의 부동산 가치를 높이는 중요한 요소가 될 수 있습니다.