안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 연립주택 재건축은 어느 정도의 기간이 지나야 하는 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.연립주택 재건축에 관한 기간은 지역마다 다를 수 있으며, 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 재건축 연한은 30년으로 설정되어 있는 경우가 많습니다. 귀하의 연립주택이 이미 34년이 지났다면, 재건축을 고려할 수 있는 시점입니다.중소도시의 경우, 재건축 절차는 대도시에 비해 상대적으로 간소할 수 있지만, 여전히 정비구역 지정, 조합 설립 인가, 사업 시행 인가, 관리처분 인가 등의 단계를 거쳐야 합니다. 이 과정은 평균적으로 7년에서 11년 6개월 정도 소요될 수 있습니다.재건축을 의무적으로 해야 하는지 여부는 해당 지역의 도시 계획 및 건축 조례에 따라 다릅니다. 노후도, 안전성, 주변 환경과의 조화 등을 고려하여 결정되며, 주민들의 동의와 협의도 중요한 요소입니다. 재건축을 할 수 있는지 여부는 해당 지자체나 전문가의 상담을 통해 확인하는 것이 가장 정확합니다. 재건축에 대한 구체적인 절차와 요건은 복잡할 수 있으므로, 법률적 조언을 구하거나 해당 지역의 도시 계획 담당 부서에 문의하시는 것이 좋습니다. 또한, 재건축과 관련된 최신 법령이나 정책 변화에 대해서도 주의 깊게 살펴보시기 바랍니다.
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Q. 공동임대인에게 각각 내용증명을 보내야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동임대인에게 내용증명을 보낼 때는 각각의 임대인에게 별도로 보내는 것이 법적으로 명확하고, 추후 문제가 발생했을 때 증거로서의 효력을 갖기 위해 권장됩니다. 부부가 공동임대인인 경우에도 마찬가지로 각각에게 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다.내용증명은 일반적으로 3부를 작성하여야 하며, 한 부는 임대인에게 발송하고, 한 부는 우체국에 보관, 나머지 한 부는 본인(임차인)이 보관합니다. 임대인이 공동명의로 되어있는 경우, 내용증명 문서와 발송봉투의 숫자를 받는 사람 수만큼 준비해야 합니다.따라서, 집주인이 두 명이고 같은 주소에 거주한다 하더라도, 각각의 임대인 이름으로 내용증명을 작성하고 별도의 발송봉투에 넣어 각각 발송하는 것이 바람직합니다. 이렇게 하면 각 임대인이 내용증명을 받았다는 사실을 명확히 할 수 있으며, 법적인 문제가 생겼을 때 각각의 내용증명이 증거로서의 역할을 할 수 있습니다.
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Q. 집주인이 갑자기 나가 달라고 정중하게 이야기를 하는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약기간이 남아 있는 상황에서 집주인이 나가달라고 요청하는 경우, 세입자는 법적으로 보호를 받습니다. 임대인은 계약기간 중에는 일방적으로 퇴거를 요구할 수 없으며, 세입자는 계약서에 명시된 기간 동안 거주할 권리가 있습니다.만약 집주인이 계약기간 만료 전에 퇴거를 요구한다면 계약서에 명시된 기간 동안 세입자는 임차권이 보장됩니다.임대인은 계약기간 만료 최소 2개월 전에 갱신거절의 통지를 해야 합니다. 그렇지 않으면 계약은 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.임대인은 갱신거절의 통지를 할 때 정당한 사유가 있어야 합니다. 예를 들어, 임차인이 차임을 연체하거나, 임대인의 동의 없이 전대한 경우 등이 해당됩니다. 집주인의 요청이 정중하더라도, 계약기간이 남아 있다면 세입자는 거주할 권리가 있습니다. 만약 집주인이 계약을 위반하여 퇴거를 강요한다면, 법적 조치를 고려할 수도 있습니다. 또한, 세입자가 계약기간 중에 이사를 가야 할 경우, 임대인에게 계약 해지를 통지하고 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생합니다. 이때 중개 수수료를 지불하지 않고 퇴거할 수 있습니다.
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Q. 맹지는 건물을 지을수 없는 땅인건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.맹지라도 건축이 가능한 경우가 있습니다. 예를 들어, 주변 토지 소유자로부터 토지 사용 승낙서를 받거나, 현황도로가 있는 경우에는 건축이 가능할 수 있습니다. 현황도로란 지적도상에는 나와 있지 않지만, 실제로 오랜 시간동안 주민들이 사용해 온 도로를 말합니다. 건축법상 현황도로를 건축허가 또는 신고 시에 도로로 인정받을 수 있기 때문에, 이런 경우에는 맹지에서도 건물을 지을 수 있습니다. 그러니 맹지라고 해서 무조건 건축이 불가능한 것은 아니며, 지역에 따라서는 현황도로가 인정되어 건축허가를 받을 수 있는 경우도 있습니다.
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Q. 주택 있는 부동산 멸실하고 거래시 양도소득세와 취득세는 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.양도소득세와 취득세 처리는 복잡할 수 있으며, 매도자와 매수자의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.일반적으로, 건물과 토지를 일괄 양도하는 경우, 건물의 공급은 과세 대상이고 토지의 공급은 면세 대상입니다. 따라서 건물과 토지의 매매가액 안분에 따라 부가가치세액은 차이가 나며, 양도소득세법상에서도 두 물건 간 장기보유특별공제, 세율적용 등에서 차이가 있을 수 있습니다. 매매계약 시 매수자가 부동산 취득 후 건물을 철거하고 토지만을 사용하기로 예정한 상태에서 건물과 토지가 일괄 양도된 경우에서의 양도소득세와 부가가치세의 적용의 차이를 검토하는 것은 중요합니다.매도자의 경우, 1세대 1주택 조건을 충족하고 매수자의 요청에 따른 멸실조건을 매매계약의 특약사항에 넣어 잔금을 치르기 전에 멸실한 후 잔금을 치르게 되면 계약일 기준으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 가능할 수 있습니다.매수자의 경우, 잔금 지급일 현재 주택이 아닌 토지를 취득하게 되어 중과가 아닌 기본 취득세율을 적용 받을 수 있습니다