안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 상가건물임대차보호법의 적용 여부에 따라 묵시의 갱신이 어떻게 달라지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물임대차보호법에 따라 묵시적 갱신은 상가건물 임대차 계약이 만료된 후에도 임차인이 상가건물을 계속 사용하고 수익을 얻는 경우에 발생합니다. 이 경우, 임대인이 상당한 기간 내에 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면, 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 상가건물임대차보호법에 따른 묵시적 갱신과 일반적인 민법에 따른 묵시적 갱신이 있습니다.상가건물임대차보호법에 따른 묵시적 갱신의 요건은 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 상가건물을 계속 사용하고 수익을 얻어야 합니다. 효과로는 묵시적으로 갱신된 상가건물 임대차의 존속기간은 1년입니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다.민법에 따른 묵시적 갱신의 적용범위는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 일정액 이상 보증금의 상가건물 임대차의 경우, 민법의 묵시적 갱신 규정이 적용됩니다. 요건은 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 상가건물을 계속 사용하고 수익을 얻어야 합니다.효과로는 묵시적으로 갱신된 상가건물 임대차의 존속기간은 1년입니다. 임대인이나 임차인 중 어느 한쪽이라도 갱신을 거절하거나, 계약조건을 변경한다는 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.따라서, 상가건물임대차보호법에 따른 묵시적 갱신은 상가 임대인과 세입자 간의 계약 갱신에 영향을 미치며, 민법에 따른 묵시적 갱신은 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 경우에 해당됩니다.
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Q. 상가별로 권리금은 어떻게 책정 가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.권리금은 상가 건물 임대계약 시 중요한 부분입니다. 이 금액은 임대인과 임차인 간에 합의되며, 상가의 특성, 위치, 영업상의 이점 등을 고려하여 산정됩니다. 내부 인테리어와 시설물에 대한 권리금입니다. 보통 사용연한이 5년이 지나면 가치를 0으로 봅니다. 시설권리금은 시설의 감가상각을 고려하여 산정됩니다. 영업장의 신용과 거래처에 대한 권리금입니다. 단골손님이 많거나 고정된 거래처가 있다면 받는 권리금입니다.지리적 이점에 따른 권리금입니다. 유동인구가 많은 상권이 발달한 곳이나 코너 위치의 상가에 발생합니다.권리금 조율이 어려운 경우 소송으로 처리할 수 있습니다. 권리금 소송은 권리금을 받으려는 임차인이 임대인의 방해로 권리금을 못 받을 때 진행됩니다. 소송 절차와 비용은 상대방의 대응에 따라 다르며, 변호사를 선임하여 진행하는 것이 일반적입니다. 권리금 소송은 짧게는 4개월, 길게는 1년 이상 걸릴 수 있습니다. 소송 승소 판결 후에도 권리금을 못 받으면 채권 강제집행을 통해 집행할 수 있습니다.
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Q. 건축물 용도 변경하는 방법이 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건축물의 용도 변경 절차는 건축물대장에서 확인하고, 용도 변경이 허가 또는 신고 대상인지 확인합니다.시장, 군수, 구청장에게 허가를 받거나 신고합니다. 용도 변경을 위한 공사를 시작합니다.공사 완료 후, 건축물의 사용승인을 신청합니다. 허가권자가 검사를 실시하고, 합격된 건축물에 대해 사용승인서를 발급합니다.비용과 소요 시간은 기재내용 변경 신청: 1주일 이내신고나 허가 변경: 1~2주 정도면적 100㎡ 이상의 경우: 사용승인 신청에 4주 정도 소요비용: 기재내용 변경은 무료~50만 원, 신고대상은 100만 원 정도, 건축물 허가대상은 150만 원 정도.불법이나 위반 건축물의 경우 원칙적으로 용도 변경이 불가능하며, 기타 법령이나 지자체 조례에 의해 용도 변경이 불가할 수 있습니다.
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Q. 바퀴벌레 자취방 계약파기 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 집주인에게 계약 파기를 통지해야 합니다. 이를 서면으로 작성하여 전달하시거나 이메일로 통보하시면 됩니다. 계약서에는 파기 사유를 명확히 기재해야 합니다. 계약서를 다시 확인하여 파기 조항이 있는지 확인하세요. 파기 조항이 없다면, 일반적으로 계약 파기는 어려울 수 있습니다. 해당 지역의 관련 법규를 확인하세요. 일반적으로 바퀴벌레와 같은 곤충으로 인한 계약 파기는 법적 근거가 되지 않습니다. 하지만, 상황에 따라 다를 수 있으므로 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.집주인과 협상하여 보증금과 월세를 돌려받을 수 있는 방법을 찾으세요. 상황에 따라 집주인이 협조할 수도 있습니다.상담을 통해 더 자세한 정보를 얻을 수 있습니다. 중개사나 법률 전문가에게 상담을 요청해 보세요.요약하자면, 바퀴벌레로 인한 계약 파기는 일반적으로 어려울 수 있으며, 법적 근거와 협상을 통해 가능성을 탐색해보시는 것이 좋습니다.
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Q. 원룸집 계약서에 반려동물에 대한 조항도 넣을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸집 계약서에 반려동물에 대한 조항을 넣을 수 있습니다. 이런 조항은 일반적으로 "반려동물 사육 금지"라는 내용으로 작성됩니다. 이를 통해 세입자가 반려동물을 키우지 않도록 합의할 수 있습니다.이러한 조항은 불법이 아닙니다. 임대인과 임차인 간의 계약에서 서로의 권리와 의무를 명확히 하기 위해 사용되는 것이기 때문입니다. 계약서 작성 시 특약사항 추가: 계약서를 작성할 때 "반려동물 사육 금지"라는 조항을 특약으로 명시적으로 추가해야 합니다. 이를 통해 세입자와 임대인이 서로 동의한 내용임을 확인할 수 있습니다.계약서에는 반려동물로 인해 발생하는 모든 손해배상은 임차인이 부담한다는 내용도 함께 넣어주시면 좋습니다. 이를 통해 임차인이 반려동물로 인한 손해를 미리 인지하고 동의한 상태에서 계약을 진행할 수 있습니다. 계약서에 명시된 조항을 준수해야 합니다. 만약 반려동물을 키우는 경우, 계약서에 명시된 내용을 지키지 않으면 임대인이 계약해지를 요구할 수 있습니다.요약하자면, 반려동물 사육 금지 조항은 불법이 아니며, 계약서에 명시하여 임대인과 임차인 간의 권리와 의무를 확실히 정하는 것이 좋습니다. 다만, 실제 행동 시에는 계약서에 명시된 내용을 준수해야 합니다.