안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 사정이 있어 오피스텔을 이사할 수 없게 되었는데 배상금은 있는가
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔이나 원룸과 같은 집합건물로 이사할 때, 특정 통신사와 독점계약으로 불가피하게 기존 서비스를 해지해야 하는 경우, 위약금을 완전히 면제하는 제도가 시행되었습니다. 이제는 이사를 하더라도 위약금 반환을 하지 않아도 됩니다. 몇 년 전부터 집합 건물에 통신사 독점 계약으로 이사를 갈 경우 기존 인터넷을 사용할 수 없고 해지할 경우 위약금 발생 문제에 대해 방송통신위원회 민원이 많이 제기되면서 이러한 제도 개선이 이루어졌습니다.따라서, 다음 입주자에게 배상할 필요 없이 이사를 하시면 됩니다. 또한, 계속적인 계약도 가능합니다. 이용자 귀책사유가 전혀 없는데도 비용을 부담해야 하는 상황을 해소하기 위해 이러한 제도가 마련되었습니다.
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Q. 계약금 이외에 중개수수료도 위약금으로 내야 하는가
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중개 수수료는 중개의뢰인 (집주인과 새로 들어올 임차인)이 지불하는 금액입니다. 기존 세입자는 중개보수를 낼 법적 의무가 없습니다. 그러나 실제로는 전세금 반환 문제 때문에 기존 세입자가 중개 수수료를 부담하는 경우가 많습니다. 계약기간을 채우지 않고 전세계약을 중도해지한 경우, 집주인도 보통 보증금을 계약기간 전에 돌려줄 의무가 없습니다. 이로 인해, 통상 보증금을 돌려받기 위한 위약금 개념으로 세입자가 중개 수수료를 부담하고 있습니다.중개 수수료는 중개인에게 지급해야 하는 의무가 있으며, 계약이 완전히 실행되어야 중개 수수료를 지급하는 것이 일반적입니다. 그러나 계약 파기 시 중개인에게 사유가 있다면 중개 수수료를 지불할 의무가 사라질 수 있습니다. 이 경우 계약 당사자끼리 파기한 것이기 때문에 약정했던 중개 수수료를 지불해야 합니다.따라서, 중개인에게 중개 수수료를 지불해야 하는지 여부는 계약 파기 사유와 상황에 따라 다를 수 있습니다.
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Q. 오피스텔 관리비 신용카드로 자동이체 납부 가능한가요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 관리비를 신용카드로 자동이체 납부하는 것은 일반적으로 불가능합니다. 신용카드로 자동이체를 설정하더라도, 관리비는 세액공제 대상금액에 포함되지 않습니다. 따라서 관리비를 현금으로 계좌이체하고 계시는 것이 현재로서 가장 적절한 방법입니다. 그러나, 관리비 자동이체를 신청하고 싶으시다면 은행 계좌에서 매월 빠져나가는 방법이 있습니다. 은행을 방문하거나 인터넷 뱅킹을 통해 통장 자동이체를 설정할 수 있습니다. 또한, 자동이체를 신청하면 관리비 할인 등 다양한 혜택도 받을 수 있으니 가장 유리한 금융사에 신청하는 것이 좋습니다.현재까지는 신용카드로 자동이체를 직접 설정하는 방법은 제한적이며, 관리비는 주로 은행 계좌를 통해 납부하는 것이 일반적입니다. 이에 참고하시고, 관리비를 편리하게 납부하실 수 있도록 현금으로 계좌이체를 계속 이용하시는 것을 권장드립니다.
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Q. 아파트 중도금 대출이 안 나오는 경우가 어떤 경우인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 중도금 대출이 거절되는 경우에는 몇 가지 사유가 있습니다. 개인의 신용평점이 현저하게 낮을 때 중도금 대출이 거절될 수 있습니다. 은행은 대출 심사 시 신용평점을 확인하며, 낮은 신용평점은 거절 사유가 될 수 있습니다. 개인회생이나 파산 중인 경우에도 중도금 대출이 거절될 수 있습니다. 이러한 상황은 은행에서 대출 가능성을 낮추는 요인입니다. 대출 연체 이력이 있는 경우 중도금 대출이 거절될 수 있습니다. 은행은 대출자의 상환 능력을 고려하며, 연체 이력은 신뢰도를 떨어뜨리는 요소입니다. 주택도시 보증 공사 (HUG)의 보증서가 발급되는 건만 취급하는 1금융권 은행에서는 세대당 2건까지 중도금 대출이 가능합니다. 그러나 2건 이상 대출을 신청하는 경우에는 거절될 수 있습니다.중도금 대출을 받을 때는 이러한 사항을 고려하여 준비하시기 바랍니다.
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Q. 월세 받는 것을 토대로 건물 가치를 산출하는 방법이 있다고 하는데 어떤 것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.복성식평가법은 건물의 가치를 쉽고 빠르게 계산하는 방법 중 하나입니다.이 방법은 건물이 오래되어 수익률이 좋지 않거나 임대수익을 알기 어려운 경우에 유용합니다.건물 가치를 평가할 때 토지가격과 건물잔존가치를 합산하여 계산합니다.토지가격은 공시지가를 활용하며, 건물잔존가치는 연면적과 건물연수를 고려하여 산정합니다.이 방법은 정확한 평가를 위해 다른 요소들과 함께 종합적으로 고려해야 합니다.월세에서 전세로 변경하거나 전세에서 월세로 변경할 때 사용하는 방법입니다.전세보증금과 월세 보증금을 활용하여 전월세 전환율을 적용하여 가격을 계산합니다.예를 들어, 전세에서 월세로 변경할 경우 다음과 같이 계산합니다.((전세보증금 - 월세 보증금) × 전월세 전환율) / 12이 방법은 주택임대차보호법이 적용되지 않는 경우에 사용됩니다.건물의 가치를 평가할 때 적정 수익률을 고려합니다.서울 상가주택은 보통 3~5%의 수익률을 적용하고, 지방은 4~7%를 적용하는 경우가 많습니다.위 방법 중 적절한 방식을 선택하여 건물 가치를 산출하시면 됩니다.