안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 집을 상속 받으면 청약을 할 수 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상속으로 집을 받은 경우 청약 자격에는 일부 제한이 있습니다. 그러나 부모님의 사망으로 인해 본인 의지와 상관없이 상속받은 주택 때문에 유주택자가 되어 청약에 제한을 받게 되는 것이 불합리하다고 생각할 텐데요, 상속받은 주택에 대해서는 예외를 인정하고 있습니다.상속으로 주택을 받은 경우 이 경우 청약시 주택 수 계산에 포함되지 않습니다. 따라서 청약 자격에 영향을 주지 않습니다.기존 주택에다 공동 상속받은 주택이 있는 사람이 1순위로 당첨되면 건설사가 사후조사를 해 부적격자 통보를 합니다. 당첨된 사람은 부적격 통보를 받은 지 3개월 이내에 상속받은 공유지분을 처분해야 당첨을 인정받을 수 있습니다.상속받은 주택에 대한 청약 자격은 상황에 따라 다르며, 정확한 상세 내용은 해당 관계기관이나 분양회사에 문의하시는 것이 좋습니다. 상속받은 주택이 청약 자격에 영향을 미치는지 여부는 해당 기관에서 확인하실 수 있습니다.
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Q. 전세 월세 거래할때 공인중개사 없이 해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 월세 거래를 공인중개사 없이 직접 진행할 수 있습니다. 다만, 몇 가지 주의사항과 준비해야 할 서류가 있습니다. 공인중개사 없이 직접 거래할 때는 보증금이 소액인 경우를 권장합니다. 큰 금액의 보증금 거래는 주의해야 합니다. 직접 거래할 때 반드시 집주인과 직접 계약해야 합니다. 집주인이 맞는지 확인하고 계약하세요. 거래 시점과 계약 후에도 등기부등본을 떼어 보셔야 합니다. 권리관계, 선순위 보증금, 세금체납 여부를 확인해야 합니다. 이 외에도 계약서 작성 시 주의사항과 특약사항을 숙지하시고, 원하는 서류를 준비하여 직접 계약하시면 됩니다. 부동산 중개사를 통하지 않고 직접 계약할 때는 서로 오해가 없도록 최대한 많은 정보를 공유하고 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 부동산 직거래 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 직거래는 부동산을 대상으로 하는 당사자 간 거래로, 중개사를 통하지 않고 매도자와 매수자 또는 임대인과 임차인이 직접 거래하는 방식입니다. 이런 직거래 방법은 부동산 중개 수수료를 아낄 수 있고, 저렴한 가격에 매수할 수 있으며 거래 기간을 단축할 수 있습니다. 하지만 부동산 직거래에는 몇 가지 주의사항이 있습니다.직거래 플랫폼이나 지인들을 통해 원하는 매물을 찾습니다.집 상태를 확인하기 위해 매도자에게 직접 연락하고 현장 방문을 할 수도 있습니다.매도자와 합의한 내용에 따라 계약서를 작성합니다.부동산 직거래 계약서는 정해져 있는 표준 양식이 없으므로, 일반적으로 한국공인중개사협회에서 제공하는 계약서를 사용합니다. 계약서 작성 시 주의해야 할 사항을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 서류를 준비해야 합니다.등기사항 증명서를 통해 권리관계가 이상이 없는지 확인합니다.매매의 경우에는 권리관계와 부동산 하자 등의 체크를 특히 신경써서 매수자가 확인해야 합니다.임대차의 경우에도 임대인의 인적사항 확인 및 권리관계를 체크해야 합니다.셀프등기를 할 경우에는 대출을 받지 않아야 합니다.셀프등기를 위해 필요한 서류를 준비하고, 부동산 소재지 해당 구청에서 취득세를 납부한 후 등기신청 수수료를 지불하면 됩니다.부동산 직거래는 중개사를 통하지 않고 직접 거래하는 방식이므로 주의가 필요합니다. 권리관계를 명확히 파악하고, 계약서 작성 시 협의를 잘 이루어야 합니다. 또한 부동산 사기 위험에 노출되지 않도록 주의해야 합니다.
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Q. 불법으로 고시원을 건축해서 불이나서 차마 피하지 못해 대형 참사를 본 적이 있는데 고시원 건축시 갖추어야 할 요건이 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.고시원을 건축할 때는 국가에서 정한 건축기준을 준수해야 합니다. 고시원 방에는 취사시설(인덕션, 가스레인지 등)이나 욕조를 설치하면 안 됩니다. 단, 샤워부스는 가능합니다. 고시원은 지하층에 위치하면 안 됩니다.각 방에는 책상 등 학습 시설을 갖추어야 합니다. 세탁실, 휴게실, 취사시설 등 공용시설을 설치해야 합니다. 2층 이상의 고시원은 창문을 설치해야 합니다. 창문은 화재 등 시에 탈출이 가능하도록 설계되어야 합니다. 복도는 편복도 1.2미터 이상, 중복도 1.5미터 이상으로 설계되어야 합니다. 소음방지를 위한 기준을 준수해야 합니다.범죄예방을 위한 기준을 따라야 합니다.고시원은 다중생활시설로 분류되며, 이에 따라 정해진 기준을 준수하여 건축해야 합니다.
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Q. 저가매매시 감정평가액을 기준으로 매매해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.저가 매매 시 감정평가액을 기준으로 매매하는 것은 가능합니다. 양도세 실제 거래가격 (매매사례가격)이 있는 경우, 해당 가액을 기준으로 양도세를 계산합니다.감정평가가격이 있는 경우, 감정평가가격을 기준으로 양도세를 계산합니다.만약 매매사례가격이 없고 감정평가가격도 없다면, 기준시가를 기준으로 양도세를 신고합니다.특수관계인간에 거래 시 거래 금액을 낮추는 경우 (즉, 저가 양도하는 경우), 매도인은 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 하지만 시세와 거래가액의 차액이 일정 범위를 벗어나면 실제 거래가액이 부인될 수 있습니다.증여세 증여일 기준으로 감정평가가격을 기준으로 신고할 수 있습니다.저가로 취득하는 경우, 해당 거래가액이 시세 대비 5% 이상 차이가 나면 양도하는 부모는 거래가액을 부인하고 시세를 기준으로 양도소득세를 신고해야 합니다. 양수하는 자녀의 경우에도 일정 조건을 충족하면 증여세가 발생합니다.따라서, 감정평가를 받았다면 해당 감정평가가격을 기준으로 양도세와 증여세를 신고하시는 것이 좋습니다.