안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 오피스텔 월세에 살고있는 임대인입니다. 계약3개월남았는데 묵시적갱신 가능한지궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 임대차 계약이 만료되기 2개월에서 6개월 전까지 임대인과 임차인 양측이 계약 해지나 조건 변경에 대해 아무런 통지를 하지 않을 경우, 기존 계약 조건으로 자동 연장되는 것을 말합니다. 이 경우 새로운 계약 기간은 2년으로 간주됩니다.계약 만료 3개월 전인 지금, 묵시적 갱신을 원하신다면, 임대인이나 임차인 중 어느 한 쪽에서도 계약 갱신 거절이나 조건 변경에 대한 의사를 표시하지 않는다면, 계약은 자동으로 묵시적으로 갱신될 것입니다. 다만, 묵시적 갱신 후에 계약을 해지하고자 할 경우, 해지 통고 후 3개월이 지나야 해지 효력이 발생하므로, 이 점도 유의하셔야 합니다. 묵시적 갱신이 이루어진 후에는 임차인이 퇴실을 원할 때, 퇴실 희망 날짜에서 3개월 전에 퇴실통보를 해야 합니다. 그렇지 않고 퇴실하게 되면, 중도퇴실로 간주되어 다음 세입자를 구하거나 부동산 중개수수료를 부담해야 할 수 있습니다. 또한, 임대인이 재계약에 대한 새로운 계약서 작성을 요구할 수도 있는데, 이 경우에는 재계약서를 작성한 후에는 만기 전 퇴실 시 중도퇴실로 적용되어 세입자가 중개 수수료를 부담하게 됩니다.
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Q. 법인에서 부동산계약시 법인 명의가 바뀌면 계약도 다시하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법인 명의 변경과 관련하여 부동산 계약서를 다시 작성해야 하는지 여부는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 법인명이 변경되었다고 해서 기존 계약서를 모두 재작성해야 하는 것은 아닙니다. 그러나 법인 명의가 변경되면 정관 변경, 법인등기부 변경, 사업자등록 변경 등의 절차를 거쳐야 하며, 이러한 변경 사항은 계약서에 반영되어야 할 수도 있습니다. 지역주택조합의 경우, 업무대행사와의 계약이 조합 설립 인가 후 정식 명칭의 법인으로 변경되어야 한다면, 계약서에 대한 수정이나 재작성이 필요할 수 있습니다. 특히, 업무대행사가 조합을 그만두려고 하는 상황이라면, 계약서 명의를 조합의 정식 법인명의로 변경하는 절차를 밟아야 할 것입니다. 이는 조합의 법적 안정성과 명확한 권리 관계를 위해 중요합니다. 실명제법에 대한 우려와 관련해서는, 부동산 실명제법 위반 시 신탁자는 5년 이하의 징역이나 2억 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있으며, 수탁자도 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다. 따라서 계약 명의가 실제 권리 관계를 정확히 반영하도록 관리하는 것이 중요합니다.조합이 업무대행사와의 계약을 수렴한다고 되어 있다면, 계약서 명의를 조합의 정식 명칭으로 변경하는 것이 적절할 것으로 보입니다. 이 과정에서 법적 자문을 구하는 것이 좋으며, 필요한 경우 법적 절차를 통해 명의 변경을 진행해야 할 수도 있습니다. 조합의 법적 안정성을 확보하고, 실명제법 위반 가능성을 방지하기 위해 적절한 조치를 취하는 것이 중요합니다.
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Q. 주택담보대출 수시 상환 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택담보대출의 수시 상환 가능 여부는 대출 상품에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로, 많은 주택담보대출 상품들은 여유 자금이 있을 때마다 수시로 상환할 수 있는 옵션을 제공합니다. 하지만, 일부 대출 상품은 중도상환수수료가 발생할 수 있으므로, 대출 약정 시 이에 대한 조건을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 대출금을 일시에 상환하는 경우, 상환 기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금에 대해서는 일정 조건 하에 소득공제가 가능할 수 있습니다. 이와 관련하여, 구체적인 상환 조건이나 수수료, 소득공제 가능 여부 등은 해당 금융기관에 문의하거나 대출 약정서를 참조하시는 것이 좋습니다. 만약 구체적인 상품에 대한 정보가 필요하시다면, 해당 금융기관의 상담 서비스를 이용하시거나, 금융감독원의 금융소비자정보포털 '파인(FINE)'에서 관련 정보를 확인하실 수 있습니다.
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Q. 아파트 매입을 할때 대출 이자는 고정 금리과 변동 금리중 어떤게 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매입 시 대출 이자율을 선택하는 것은 중요한 결정입니다. 고정 금리와 변동 금리 각각의 장단점을 고려해야 합니다.고정 금리는 대출 기간 동안 이자율이 변하지 않으므로, 금리 상승 시에는 유리할 수 있습니다. 이자율이 상승할 것으로 예상될 때 고정 금리가 유리하다고 알려져 있습니다. 하지만, 금리가 하락할 경우에는 고정 금리가 불리할 수 있으며, 변동 금리 대출보다 초기에 이자율이 높을 수 있습니다. 변동 금리는 대출 기간 중 기준금리에 따라 이자율이 변동됩니다. 금리가 하락할 것으로 예상되면 변동 금리가 유리할 수 있으며, 이자율이 낮아질 가능성에 베팅하는 것입니다 변동 금리는 일반적으로 초기 고정 금리보다 낮을 수 있어 초기 비용을 줄일 수 있습니다.
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Q. 살고 있는 집이 재개발이 되면 나가야 하는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 지역에서 거주하고 계신 경우, 재개발이 진행될 때 몇 가지 중요한 법적 사항을 알아두셔야 합니다. . 그러나 임차인의 권리는 다음과 같이 보호됩니다 재개발 사업이 시작되면, 일반적으로 임차인은 해당 부동산을 비워주어야 합니다. 재개발로 인해 임차목적을 달성할 수 없게 되면, 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 계약 해지 시, 임차인은 임대인 또는 사업시행자에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임차인은 보증금을 돌려받기 전까지는 임차목적물을 사업시행자에게 인도하지 않아도 됩니다.임차한 주택에 근저당권 등이 설정되어 있고, 그 권리가 확정일자보다 앞선 경우, 보증금 전액을 반환받기 어려울 수 있으므로, 이 경우 법적 조언을 구하는 것이 중요합니다.재개발 사업이 진행되는 동안의 권리와 의무에 대해 정확히 알고 계시는 것이 중요합니다.