안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 월세 계약하려고 하는데 근저당에 대해 질문이 있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당이 설정된 집에서 월세 계약을 고려하시는군요. 융자 상태:근저당이 시세 대비 30% 미만으로 설정되어 있다면, 월세로 들어가기에 큰 무리는 없을 것입니다.그러나 등기부등본을 통해 정확한 상태를 확인하시는 것이 좋습니다.월세 보증금:보증금이 4000만원이며, 월세 보증금은 55로 나눈 값입니다.이는 일반적인 월세 계약에서 흔히 볼 수 있는 수준입니다.보증보험:보통 보증금이 5000만원 이하인 경우 보증보험 가입이 면제됩니다.따라서 4000-5000만원의 보증금은 보통 보증보험을 따로 가입하지 않아도 됩니다.이러한 고려 사항을 참고하여 월세 계약을 결정하시기 바랍니다.
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Q. 부동산매매시 계약파기에따른 배액배상
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매매 계약 파기 시 배액배상 기준은 다음과 같습니다계약금 일부 지급 시:계약금의 일부를 지불했다 하더라도, 계약 자체가 성립된 것으로 간주됩니다.계약서 미 작성 후 가계약금만 송금한 상태에서 계약이 파기되었다면, 매도자는 계약금 (매매가의 10%)의 배액 배상을 해야 합니다.매수자는 계약금의 10% 전액을 지불하게 됩니다.계약금 전액 지불 시:계약금을 전체 대금의 기준으로 삼아 배액배상을 해야 합니다.예를 들어, 계약금 2천만 원 중 1천만 원만 지불했다면, 계약을 해제하려면 2천만 원의 배액인 4천만 원을 배상해야 합니다.해제 가능한 시기는 민법 해약금 규정에 따라 '이행의 착수할 때까지’입니다.따라서, 8085에 대한 배액배상은 계약금의 지불 상황에 따라 달라집니다.
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Q. 묵시적 계약 연장 후 월세 인상에 동의했고 중도 계약 해지 원합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 월세 계약 기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안, 임대인과 임차인이 서로 갱신거절 통지나 계약 조건 변경 협의를 하지 않았을 경우, 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하는 제도입니다.여기서 주의할 점은, 묵시적 갱신 상황에서도 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 중도 해지를 원하는 경우, 임차인은 임대인에게 계약 해지를 요청하면 됩니다. 이 경우, 통지를 한 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 따라서 2023년 12월 23일에 월세 인상에 동의하셨더라도, 중도 해지를 원하시면 해당 날짜로부터 3개월 후에 효력이 발생하게 됩니다.새로운 계약 상황에서의 중도 해지와 묵시적 갱신 상황에서의 중도 해지는 다음과 같은 차이가 있습니다:묵시적 갱신 상황:기존 임대차와 동일한 조건으로 갱신되었습니다.중도 해지를 원하면 통지를 한 날부터 3개월 후에 효력이 발생합니다.보증금 반환은 중도 해지 후 3개월 이후에 가능합니다.새로운 계약 상황:새로운 계약으로 간주됩니다.중도 해지를 원하면 해당 계약의 조건에 따라 통지 기간과 반환 가능한 보증금 등이 달라집니다.따라서 중도 해지를 원하시면 묵시적 갱신 상황에서도 통지를 하시고, 해당 기간을 기다리시면 됩니다. 또한, 임대인과 상의하여 적정한 조치를 취하시는 것이 좋습니다.
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Q. 전세 만기전 계약갱신청구권 명시, 계약 만기전 퇴거를 요청한다면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 전세 계약 만기 전에 임차인이 임대인에게 계약을 연장하고자 할 때 사용하는 권리입니다. 보통 이 권리를 행사하면 계약이 추가 기간 동안 연장되며, 이때 임차인은 퇴거를 요청하지 않습니다.이에 따라, 계약갱신청구권을 행사하는 경우 다음과 같은 절차가 적용됩니다계약갱신청구권 행사: 임차인은 계약갱신청구권을 통해 계약을 연장하고자 하는 의사를 표명합니다. 이때 임대인과 협의하여 계약 갱신 기간을 정합니다.퇴거 통보: 계약갱신청구권을 행사한 경우, 임차인은 퇴거를 요청하지 않습니다. 따라서 퇴거 통보를 하지 않아도 됩니다.보증금 반환: 계약갱신청구권을 행사한 경우, 퇴거 시점과 상관없이 보증금은 계약 갱신 기간이 끝난 후에 반환됩니다. 즉, 계약갱신청구권이 행사되는 시점으로부터 3개월 후에 보증금을 돌려받을 수 있습니다.따라서 2024년 4월 말이나 5월 초에 퇴거 통보를 하더라도, 계약갱신청구권이 행사되는 시점으로부터 3개월 후에 보증금을 반환받을 수 있습니다.
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Q. 전세대출연장과 묵시적 갱신??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 서로 아무 말 없이 지나가면 묵시적 갱신에 의한 자동 연장이 됩니다. 이 묵시적 갱신은 전세권 설정에도 적용됩니다. 일반적인 전세계약의 경우 2년 동안 동일한 조건으로 자동 연장되지만, 전세권 설정의 경우 자동 연장 기한이 없이 자동 연장됩니다.신속채무조정을 받고 있는 상황에서, 연장이 안될 가능성이 있어 걱정하시는군요. 여러 가지 상황을 고려하여 답변드리겠습니다:묵시적 연장이 된 경우: 은행에서 연장이 안된다고 하면 다른 대출을 고려해야 합니다. 다른 은행에서 전세대출을 신규로 진행하거나, 계약 파기를 고려할 수 있습니다.연장이 안되는 경우: 다른 은행에 가서 신규로 전세대출을 진행해야 합니다. 이때 어떤 서류를 준비해야 하는지 알아보겠습니다.신속채무조정을 신청한 경우: 단기 연체가 없고 해당 전세대출 은행에서 3일 정도 연체가 있었다면, 해당 은행에서 전세대출 연장이 될 가능성이 있습니다. 하지만 정확한 결정은 은행의 판단에 달려 있으므로, 은행과 상담하여 자세한 정보를 확인하시는 것이 좋습니다.