안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세만기 전 이사하려고 하는데 전세 대환대출 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 대환대출은 기존의 전세 대출을 새로운 대출로 갈아타는 것을 말합니다. 이를 통해 더 유리한 조건으로 대출을 이용할 수 있습니다.다음은 전세 자금 대환대출에 관한 정보입니다:대환대출이란?대환대출은 기존에 받아둔 대출을 다른 금융 기관에서 더 좋은 조건으로 대출을 받아 갚는 것입니다.만기 전에 이사를 계획하고 계시다면 전세 자금 대환대출이 가능합니다.대환대출 조건:대출을 받은 지 3개월 이상 경과한 전세 대출만 대환대출이 가능합니다.전세 임차 계약 기간이 절반 이상 남아 있어야 합니다. 예를 들어, 전세 만기가 2년이라면 만기가 1년 이상 남아 있어야 합니다.전세 계약을 갱신하기 위해서는 만기 2개월 전부터 만기 15일 전까지 대환대출을 진행할 수 있습니다.어떤 전세 대출을 갈아탈 수 있을까?전세 대출 갈아타기는 아파트뿐 아니라 오피스텔, 빌라, 단독주택 등 모든 주택에 대한 보증부 전세자금대출을 보다 낮은 금리의 신규대출로 갈아탈 수 있습니다.주택도시보증공사 (HUG), 한국주택금융공사 (HF), SGI 서울보증 등 3개 기관의 대출 보증부 상품 모두 서비스를 이용할 수 있습니다. 다만 버팀목 전세자금 대출 등 정책금융상품은 대상에서 제외됩니다.중도상환수수료 고려:중도상환수수료를 고려해야 합니다. 만기가 긴 주담대는 일반적으로 3년이 지나면 중도상환수수료가 면제됩니다. 전세 대출의 중도 상환수수료율은 0.5~0.7%입니다.이익과 중도상환수수료 부담을 비교하여 결정하시면 좋습니다.서비스 참여 기관:금융소비자는 총 21개의 금융회사에서 받은 기존 전세 대출을 14개 금융회사의 신규 전세 대출 상품으로 갈아탈 수 있습니다.다양한 혜택도 제공되고 있으니 참고하시기 바랍니다.
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Q. 부모집이 이번에 재개발을 하는데 보상 절차는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 보상금은 노후화된 건물들을 철거하고 깨끗하게 정비된 환경으로 탈바꿈할 때 원래 거주하던 분들에게 보상을 해주는 제도입니다. 이익이 된다는 측면과 새로이 지어질 아파트를 비교적 혜택이 좋은 조건으로 구매할 수 있다는 장점들이 있습니다.보상 절차는 다음과 같습니다:보상계획 열람: 시행사업자가 보상계획을 신문에 공고하고 개별 통지합니다. 보상계획에는 사업의 개요, 토지 및 물건조서의 내용, 보상의 시기, 방법, 절차 등이 기재되어 있습니다. 이를 14일 이상 열람할 수 있으며, 조서 내용에 이의가 있는 경우 이의제기가 가능합니다.보상 협의: 사업시행사가 감정평가업자를 통해 보상금액을 상정하고 보상대상자에게 협의요청서를 통지합니다. 협의 요청서에는 협의기간, 협의장소, 협의방법, 보상의 시기, 방법, 절차, 금액, 계약 체결에 필요한 서류 등이 기재되어 있습니다.보상금 지급: 보상금은 일정 비용이 아니라 거주 가구원수에 의해 그 비율이 달라집니다. 입주권을 결정하시는 분들은 받은 금액보다 더 큰 목돈이 필요할 수 있으니 추후 가격이 상승될 것을 고려해서 결정하는 것이 좋습니다. 금액은 토지나 건물의 가치, 새로이 탈바꿈하면서 발생할 손실 및 공정성 확보 요소들이 반영되어 결정됩니다.재개발 보상금은 기존에 살고 있던 분들이 터전을 잃게 되니 이에 따른 배상을 해주는 것인데, 어찌 보면 이사비와 주거이전비를 지원하는 것은 사업 추진을 위해서 빠른 퇴거를 유도하기 위한 목적도 있습니다. 마지막으로 세입자가 이사비도 요구한다면 임대인과 합의하에 결정할 수 있습니다.
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Q. 청년전세버팀목 대출 신청 도중 주소 이전
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주소 이전에 대한 문제를 걱정하시는데, 걱정하지 않으셔도 됩니다. 주소 이전이 있더라도 심사에 문제가 되지 않습니다.다만, 주의해야 할 몇 가지 사항이 있습니다. 주소 이전 후에도 다음 사항을 지켜주시면 됩니다:대출 심사 시점: 주소 이전 후에도 심사 시점은 현재 주소로 신청한 시점입니다. 따라서 주소 이전 후에도 해당 주소로 신청한 내용이 유효하게 유지됩니다.임대차계약서: 주소 이전 후에도 임대차계약서를 잘 보관하셔야 합니다. 이는 주소 이전 전에 체결한 임대차계약서이며, 대출 심사 시에 필요한 서류입니다.주소 변경 통보: 주소 이전 후에는 주소 변경 사항을 해당 기관에 통보해야 합니다. 이를 통해 대출 심사에 정확한 정보가 반영됩니다.따라서 주소 이전을 하시더라도, 위의 사항을 지켜주시면 대출 심사에 문제가 없을 것입니다.
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Q. 전세계약 갱신은 몇 번 할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 갱신은 한 번만 가능합니다. 이를 통해 2년이 추가로 보장됩니다. 계약 갱신청구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차하게 됩니다. 묵시적 갱신이 적용된 경우에는 갱신 요구권을 사용한 것이 아니므로 이후에도 한 번 더 계약 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 따라서, 집주인에게 2년 연장을 요청하려면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 청구해야 합니다. 원하신다면 계속해서 갱신을 요청할 수 있습니다. 하지만 임대인이 특별한 사유 없이 갱신거절을 하지 않는 한, 계약 갱신은 무제한으로 가능하지 않습니다.
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Q. 서울 부동산 상위/하위 격차 커지는 이유?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울 부동산 시장에서 상위와 하위 아파트 가격 격차가 더 커지고 있는 현상은 특정 원인들로 인해 발생하고 있습니다. 금리 영향: 고가 아파트는 금리 변동에 상대적으로 덜 민감합니다. 그러나 중저가 아파트는 높은 이자를 버티지 못하고 급매물이 많이 나오면서 가격이 하락하는 경향이 있습니다. 이로 인해 상위와 하위 아파트의 가격 격차가 더 커지는 것으로 나타납니다.수요와 공급: 상위 아파트는 ‘똘똘한 한 채’ 수요로 인해 하락 압력을 견디고 있습니다. 그러나 중저가 아파트는 높은 이자와 급매물로 인해 가격이 하락하고 있습니다. 이로 인해 양극화 현상이 심화되고 있습니다.지역적 요인: 서울의 아파트 가격은 지역별로 다양한 경향을 보입니다. 일부 지역은 ㎡당 평균 매매가격이 낮아지고 있으며, 다른 지역은 상승하고 있습니다. 예를 들어 도봉구, 강북구, 중랑구 등은 상대적으로 낮은 가격으로 거래되고 있습니다.금리와 거래량 변화: 금리가 내려가고 거래량이 회복되면 중저가 아파트가 쏠린 지역의 매매 가격이 움직일 때까지 양극화 현상은 계속될 것으로 예상됩니다.이러한 원인들로 인해 서울 아파트 가격의 양극화 현상이 심화되고 있으며, 이는 정상적인 경향이라고 볼 수 있습니다