안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세 계약 연장 후 보증보험 적용 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 연장하게 되면 전세보증보험의 보증기간도 갱신해야 합니다. 보통 전세계약이 종료되고 세입자가 전세금을 반환받으면 전세보증보험은 자동으로 해지됩니다. 따라서 세입자는 전세보증보험 갱신을 별도로 신청해야 합니다. 갱신 신청은 은행을 방문하거나 인터넷을 통해 할 수 있습니다. 보증보험 갱신은 보통 보증기간 만료일 1개월 전부터 신청 가능합니다. 따라서 연장된 전세일 종료 이후(보증기간이 1개월 남은 시점)에도 보증보험을 적용 받을 수 있습니다.
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Q. 윗집 보일러 누수로 반전세집 전체+가구피해를 입었는데 보험접수를 2주후 했습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.누수로 인한 피해가 집 전체에 영향을 미치고 있으며, 보험 접수와 보상 처리가 지연되고 있다는 것은 정말 곤란한 상황입니다.보험 접수를 하셨으니, 보험사의 절차를 따라가시는 것이 중요합니다. 그러나 보상이 원하는 만큼 이루어지지 않는다면 어떻게 해야 할지 고민이시겠죠. 여러 가지 상황을 고려해보겠습니다.임대차계약 기간: 현재 임대차계약이 2달밖에 안된 상황이라면, 보증금과 피해보상비, 복비, 이사비용을 청구하는 것은 합리적인 선택일 수 있습니다. 이는 피해를 최소화하고 새로운 집으로 이사하는 데 도움이 될 수 있습니다.보증금: 보증금은 원래 집주인에게 돌려받아야 하는 금액입니다. 하지만 피해로 인해 집을 떠나게 된다면, 보증금을 환불받지 못할 가능성이 있습니다. 이 부분은 임대차계약서와 관련 법규를 확인해보시는 것이 좋습니다.피해보상비: 피해를 입은 집의 복구 비용을 보상받을 수 있어야 합니다. 이 부분은 보험사와 협상하여 최대한 공정한 보상을 받을 수 있도록 노력해야 합니다.복비 및 이사비용: 피해로 인해 생활이 불편하고 위험한 상태라면, 새로운 집으로 이사하는 것이 좋은 선택일 수 있습니다. 이사비용과 복비를 청구하는 것은 이해할 만한 부분입니다.마지막으로, 이런 상황에서는 전문적인 법률 자문을 받는 것이 좋습니다.
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Q. 전세 대출 갈아타기 및 계약서 분실된 경우 다시 작성하면 되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 대출 갈아타기는 현재 이용 중인 전세 대출보다 낮은 금리의 신규 대출로 갈아탈 수 있는 서비스입니다. 전세보증금 뿐만 아니라 월세보증금을 담보로 대출을 받은 경우에도 갈아타기 서비스를 이용할 수 있습니다. 따라서 전세 또는 월세 대출을 이용하고 계신 분들은 전세 대출 갈아타기 서비스를 신청하여 기존 전세 대출의 금리를 낮출 필요가 있습니다.전세 대출 갈아타기 대상과 조건:전세 대출 갈아타기 기간 (전세 계약기간):기존 전세대출을 받은 지 3개월 이상 경과한 경우.전세 계약기간이 1/2 도래하기 전인 경우 (즉, 전세 만기일까지 남은 기간이 50% 이상인 경우).향후 보증기관과 협의를 통해 전세 계약기간이 1/2을 초과한 경우에도 갈아타기 서비스를 이용할 수 있도록 개선방안을 검토할 예정입니다.전세계약 갱신 시에도 갈아타기 서비스를 이용할 수 있습니다.보증부 전세대출:전세대출은 크게 정부가 지원하는 보증부 전세대출과 금융기관이 자체적으로 운영하는 전세대출로 구분됩니다.전세대출 갈아타기 서비스는 정부가 지원하는 보증부 전세대출에 한해서 가능합니다.따라서 현재 이용 중인 전세대출 상품의 보증기관과 동일한 보증기관의 보증부 대출로만 갈아타기가 가능합니다.전세계약서 분실:계약서를 분실했다면 공인중개사나 집주인에게 계약서 원본을 받아 제출해야 합니다.확정일자가 표시되지 않기 때문에 임대차 신고필증을 함께 제출하면 됩니다.부동산 미중개 집주인과 전세계약:부동산 미중개 집주인과 전세계약을 하실 수 있습니다.계약서를 작성하고 동사무소에 가져가시면 됩니다.
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Q. 소액보증금 최우선변제권 한번 봐주실 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.소액보증금 최우선변제권은 주택임대차 보호법에 따라 임차인이 일정한 전세금 이하로 전세계약을 체결할 경우 저당권보다 우선하여 무조건 최우선으로 변제받을 수 있는 권리입니다. 이 권리를 행사하기 위해 다음 조건을 갖추어야 합니다전입신고: 최우선변제권을 행사하려면 전입신고를 해야 합니다. 단, 경매개시 결정 기입등기 전에 전입신고를 완료해야 합니다.보증금이 소액이어야 함: 최우선변제권을 행사하려면 보증금이 일정한 금액 이하여야 합니다.배당 종기일까지 배당 신청해야 함: 최우선변제권을 행사하려면 배당 종기일까지 배당 신청을 해야 합니다.현재 상황에서 A주택에 대한 확정일자를 다시 받아야 하는지 여부는 다음과 같습니다:확정일자 (우선변제권에 필요)가 필요하지 않습니다. 이미 전입신고와 확정일자를 완료한 상태에서 계약을 체결했으므로 현재까지의 상황에서는 추가적인 확정일자를 받을 필요가 없습니다.따라서, 현재 시점에서 A주택에 대한 확정일자를 다시 받아올 필요는 없습니다.
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Q. 사업계획승인 이후 이주까지 걸리는 시간?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 재건축은 여러 단계를 거치기 때문에 시간이 오래 걸립니다. 평균적으로 정비구역 지정부터 조합설립인가까지 약 1.2년, 조합설립 인가 후 사업시행 인가까지 약 3.1년, 사업시행 인가 이후 관리처분 인가까지 약 1.4년, 관리처분 인가 이후 착공까지 약 1.4년, 그리고 준공까지 약 2.6년 정도 걸립니다. 따라서 평균적으로 약 9.7년이 소요됩니다. 이는 예상 기간이며, 실제 상황에 따라 더 길 수도 있습니다. 재건축 아파트 구입 시기를 고려하실 때, 관리처분 인가 이후 구입하는 것이 리스크를 줄이고 입주 시기를 예측할 수 있어 적합하다고 합니다. 하지만 이미 그 시기가 되면 가격이 상승할 수 있으므로 주의하셔야 합니다.