안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세세입자가 살고 있는집을 매도한후 바로 세입자가 나갔을시 장기수선 충당금은 세입자에게 누가 줘야 하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세세입자가 살고 있는 집을 매도한 후 세입자가 바로 나갔을 때, 장기수선 충당금은 일반적으로 매매한 사람이 세입자에게 줘야 합니다. 이는 매매계약서에 "보증금반환채무의 인수"라는 조항을 추가하여 명시할 수 있습니다. 이 조항은 세입자가 전세기간 종료 후 보증금을 돌려받는 내용을 포함하며, 매매인이 이를 이행해야 합니다. 또한, 매매 시 주의사항으로 등기부등본 확인, 관리비 정산, 장기수선 충당금 상계 등을 고려해야 합니다. 이러한 절차를 통해 매매와 세입자의 권익을 보호할 수 있습니다.만약 세입자에게 장기수선충당금을 매도한 사람이 아닌 매매한 사람이 지급하고자 한다면, 이는 매매계약서에 명시되어야 하며, 양측 상의 협의에 따라 처리될 수 있습니다. 하지만 일반적으로는 매매한 사람이 이러한 의무를 지게 됩니다.
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Q. 전세 계약을 할 때 부동산 업체 하면 위험할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 업체 없이 직접 전세 계약을 체결하는 것은 조심해야 합니다. 아래는 전세 계약 시 유의해야 할 몇 가지 핵심 사항입니다주택 상태 확인:불법이나 무허가 주택인지 확인하세요.하자 보수를 요청할 수 있습니다.적정 전세가율:보증금을 돌려받지 못할 위험을 방지하기 위해 적정 전세가율을 확인하세요.선순위 권리관계:보증금 안전 여부를 확인하세요.임대인의 세금 체납 여부 확인:보증금을 돌려받지 못할 위험을 예방하기 위해 임대인의 세금 체납 여부를 확인하세요.또한, 전세계약서에 채권양도금지 문구가 있는 경우 전세보증보험에 가입해도 보호를 받지 못할 수 있으니 주의하시기 바랍니다. 부동산 업체나 공인중개사를 통해 계약을 체결하는 것이 안전하며, 중개사가 없는 경우에는 주의해서 진행하시기 바랍니다.
부동산
Q. 전세갱신 시 전세대출액 증액 가능한가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출 증액 가능 여부:전세갱신 시 기존 전세대출을 증액하고 싶다면, 두 가지 방법이 있습니다.다른 대출로 대환대출하면서 증액하는 방법:기존 대출을 상환하고, 다른 대출기관에서 더 높은 금액의 대출을 받아 전세 보증금을 증액합니다.이 방법은 대출 한도를 높일 수 있지만, 대출 이자가 높아질 수 있습니다.다른 대출기관에서 대출 승인을 받아야 하므로, 신용등급이나 소득증빙이 필요합니다.중도상환수수료가 발생할 수 있으니 기존 대출 약관을 확인하세요.기존 대출 상환 후 갱신 시 신규 대출을 받는 방법:기존 대출을 상환하고, 갱신계약을 할 때 새로운 계약서에 기재된 보증금 금액에 맞춰서 신규 대출을 받습니다.이 방법은 대출 이자가 낮아질 수 있지만, 대출 한도가 낮아질 수 있습니다.갱신계약 시 임대인과 사전에 협의가 필요합니다.신규 대출을 받을 때는 신용등급이나 소득증빙 등이 필요합니다.전세금 인상 없이 대출 실행 가능 여부:갱신 시 전세금 인상 없이 대출 실행이 가능합니다.대출금 입금 방법:통상적으로 전세대출은 임대인 계좌로 입금됩니다.전세갱신 시 임대인에게 기존 보증금을 제가 입금받고서 대출금을 임대인 계좌로 넣는 것은 가능합니다.
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Q. 전세 계약을 완료하고 특별히 해야 할 일이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 완료하고 집에 들어갈 때 몇 가지 중요한 사항을 확인해야 합니다. 등기부등본 확인: 가장 먼저 등기부등본을 확인해야 합니다. 이를 통해 해당 부동산에 설정된 선순위 근저당 여부를 확인할 수 있습니다. 대출금이 많이 걸려있는 경우 문제가 될 수 있으니 주의하세요.임대인 세금 체납 여부 확인: 임대인이 세금을 체납하고 있는지 확인해야 합니다. 세금 미납액이 큰 경우 보증금을 삼켜버릴 수 있으니 주의가 필요합니다.공인중개사 확인: 공인중개사가 등기부등본 현 상황만 뽑아주는 경우가 많습니다. 말소 내역까지 같이 뽑아달라고 요청하여 해당 부동산의 내력을 더 자세히 확인하세요.계약서 작성: 계약서는 대개 공인중개사 사무실에서 작성됩니다. 대리인이 온다면 인감과 위임장을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 계약 내용도 자세히 확인하세요.확정일자 및 전입신고: 계약 당일에 확정일자를 부여받고 전입신고를 완료해야 합니다. 이를 통해 대항력을 갖추게 되며 선순위 채권자의 지위를 갖게 됩니다.이상의 사항을 숙지하시고 전세 계약을 완료하시면 안심하고 새로운 집에서 생활하실 수 있을 것입니다.
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Q. 근저당 설정 되어있는 집 매매 하는 방법??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당이 설정된 집을 매매할 때 주의해야 할 사항과 방법에 대해 알려드리겠습니다. 먼저, 근저당이 설정된 집을 매매할 때 주의사항은 다음과 같습니다근저당 설정 확인: 매매를 고려하는 집이 근저당으로 설정되어 있는지 확인하세요. 근저당은 부동산에 대한 융자나 대출을 받을 때 설정되는 담보권입니다.근저당 말소 조건 확인: 근저당을 말소하기 위해 어떤 조건이 필요한지 확인하세요. 일반적으로 근저당 말소는 매매대금을 지급받고 진행됩니다.계약서 작성: 매매 계약서를 작성할 때, 근저당을 먼저 정리한다는 내용을 명시할 수 있습니다. 이 경우 매매대금을 받고 근저당을 말소하는 절차를 거칠 수 있습니다.매매대금 결정: 매매대금은 근저당으로 담보되는 채무액을 고려하여 결정되어야 합니다. 매매대금은 근저당 말소 후 남은 금액으로 지급됩니다.매매계약서 작성 시 주의사항: 매매계약서에 근저당 말소 조건을 명시하고, 매매대금 지급 및 근저당 말소 절차를 상세히 기재하세요.법률 전문가 상담: 근저당이 설정된 집을 매매할 때는 변호사나 부동산 전문가와 상담하여 정확한 절차를 따르도록 하세요.매매를 원하시는 경우, 매매대금을 받고 근저당을 말소하는 절차를 계약서에 명시하면 됩니다.