안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세나 월세 계약 자동 연장후 집주인이 가격을 올릴수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세나 월세 계약 자동 연장은 부동산 임대차 계약에서 중요한 개념입니다. 묵시적 계약 갱신 (자동 연장)이란?임대인(집주인)과 임차인(세입자)은 임대차를 맺고 기간 동안 부동산을 사용하기로 합니다.계약기간 만료가 다가왔을 때 양쪽이 별다른 이야기 없이 기존 내용 그대로 연장되는 개념입니다.둘 중 하나라도 이 내용을 지속할 생각이 없다면 만료 6개월 이후 ~ 2개월 이전 사이에 상대방에게 연락해야 합니다.한 번 갱신되면 월세나 전세 모두 2년이 추가됩니다.추가된 2년도 같은 내역이므로 월세나 보증금을 올리고 싶다면 암묵적으로 진행하면 안 되고, 통보하여 계약서를 새로 작성해야 합니다.서류를 재작성해야 할까?약속된 기간이 끝나고 새로운 기간이 시작되는 것이기 때문에 다시 쓰는 것은 선택 사항입니다.임차인 입장에서는 안 쓸수록 유리하고, 임대인 입장에서는 쓸수록 유리합니다.새로운 기간에 묶이게 되므로 임차인이 2년을 채우지 못하고 나가게 된다면 복비(부동산 중개 수수료)를 부담하여 세입자를 구해야 합니다.복비(부동산 중개 수수료)를 또 내야 할까?결론적으로 말하면 안내도 됩니다. 새로운 약속을 하는 것이 아니라 기존 내용을 그대로 승계하는 것이므로 공인중개사를 끼지 않아도 법적으로 문제가 없습니다.암묵적인 것이기 때문에 서류도 쓰지 않으셔도 상관없고, 갱신은 하되 월세나 보증금에 변화가 있다면 그 부분만 수정해서 새로 쓰셔도 됩니다.요약하자면, 묵시적 계약 갱신은 여러 번 가능하며, 새로운 기간에 묶이게 됩니다. 향후 계약 갱신을 원하는 경우 상대방과 협의하여 새로 작성하시면 됩니다. 집주인이 가격을 올리려면 통보하여 새로운 내용으로 계약서를 수정해야 합니다
부동산
Q. 등기부상 같이 있는데 내집에 전세대출 가능?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출과 관련하여 규정과 상황에 따라 다양한 요소를 고려해야 합니다. 전세대출 제한:2020년 7월 10일 이후에는 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규로 구입하는 경우 전세대출 보증이 제한됩니다.따라서 A의 집이 해당 지역에 속하고 시가가 3억원을 초과한다면, A의 집에 대한 전세대출은 받을 수 없습니다1.전세대출 제한 예외:다음 상황에서는 예외가 적용될 수 있습니다:직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양 등 실수요로 인한 경우.시·군간 이동 (서울시·광역시 내 이동은 불인정).전셋집과 구입주택 모두에서 전세 실거주지 대출보증.기존 전세대출 연장:규제 시행일 이전에 전세담보대출을 받아 전세로 거주 중인 경우, 전세대출은 회수되지 않습니다.다만, 전세만기 후에는 구입한 아파트에 실 거주하시라는 의미로 기존 전세대출은 연장이 제한됩니다.규제 시행 이후 전세대출 신청:규제 시행일 이후에 전세대출을 신청한 후 투기·투기과열지구의 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세대출이 즉시 회수됩니다.다만, 구입한 아파트에 세입자가 살고 있는 경우 세입자가 나간 후 실 거주하실 수 있도록 계약 기간이 끝날 때까지는 대출금 회수를 미뤄줍니다.규제 대상 아파트 상속:규제 시행 이후 투기·투기과열지구의 3억원 초과 아파트를 상속 받은 경우, 현재 살고 있는 집의 전세대출 연장은 가능합니다.가족 간 전세 대출:가족 간 임대차 계약은 가능하지만, 보증금 대출은 원칙적으로 불가능합니다.보통은 전세세입자의 보증금으로 근저당말소를 조건으로 계약을 진행할 수 있습니다.요약하자면, A의 집에 대한 전세대출은 규제에 따라 다양한 요소를 고려해야 합니다.
부동산
Q. 농가주택 매매할때 등기가 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농가주택 매매 시 등기는 중요한 과정입니다. 여러 가지 상황에 따라 다른 절차가 필요할 수 있습니다. 아래는 농가주택 매매 시 고려해야 할 사항입니다미등기 농가주택의 소유권 변경: 만약 건축물대장에 미등기 농가주택이 매도인의 사망한 부친 명의로 등재되어 있다면, 현 소유자인 매도인의 명의로 변경해야 합니다. 상속을 원인으로 하여 변경할 수 있습니다. 변경된 건축물대장을 근거로 소유권보존등기를 한 후 매매계약을 체결하고 소유권 이전 등기를 진행하면 됩니다.무허가 농가주택의 소유권 변경: 무허가 또는 미등기된 농가주택이 있는 대지를 매입하여 대지이전등기를 이미 끝냈다면, 토지등기부등본, 매매계약서, 무허가 농가주택이 매매목적에 포함되었다는 각서 등을 가지고 관할 시/군에 문의해 보세요. 무허가건물에 대한 소유권보존등기를 변경할 수 있는 방법이 있을 수 있습니다. 단, 이전등기는 원 소유자의 보존등기가 선행되어야 합니다.시골집의 등기 상황: 시골집은 관습적으로 건물에 대한 등기를 안해 왔을 가능성이 높습니다. 매매계약서에 지상건물을 함께 포함한다고 명기하고 매도인의 각서를 받아 두면 별다른 문제는 없을 것으로 보입니다. 무허가 건물이지만 전기, 수도, 도시가스를 사용하고 있다면 재산세가 부과될 수 있습니다.농지에 무허가 농가주택이 있는 경우: 농지에 무허가 농가주택이나 미등기 농가주택이 존재하는 경우 농취증 발급에 주의해야 합니다. 불법 전용된 농지는 원칙적으로 원상복구 후 농취증을 신청해야 하지만, 특정 조건을 충족하는 경우에는 원상복구 없이 농취증을 발급받을 수 있을 수 있습니다.원 토지소유자가 직접 지은 농가주택: 원 토지소유자가 직접 지은 농가주택은 법정지상권이 있다고 보아야 합니다. 입찰대상 농지에 무허가 농가주택이나 미등기 농가주택이 존재하는 경우 농취증 발급에 주의해야 합니다.타인의 토지에 지은 미등기농가주택: 타인의 토지인 경우 법정지상권이 생기지 않습니다. 농가주택 소유자는 처음부터 법정지상권이 발생하지 않습니다.
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Q. 저희 아들이 보증금에 월세를내고 살고있는데ㆍ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금에 월세를 내고 계시는 원룸의 보증금에 월세를 살고 계신다면, 집주인이 월세를 인상하고자 한다면 다음 사항을 고려해야 합니다임대료 인상 제한: 주택임대사업자는 보증금과 월세 인상이 5%를 초과할 수 없습니다. 이 규정은 주임사가 아니어도 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 때에도 적용됩니다.환산보증금 계산: 월세를 보증금으로 환산할 때, 다음과 같은 공식을 사용합니다:환산보증금 = 임대보증금 + (월 임대료 × 12) ÷ 5.50%월세 인상 계산: 환산보증금을 먼저 계산하고, 그 환산보증금에 5%를 인상한 금액으로 다시 보증금과 월세로 나누는 작업이 필요합니다. 월세를 인상할 경우, 임대인이 원하는 조건과 임차인이 원하는 조건을 협의하여 결정하게 됩니다. 예를 들어, 현재 월세가 55만 원이고 보증금이 1천만 원일 경우, 월세를 5% 인상하면 578,541원이 됩니다. 만약 보증금을 2천만 원으로 변경한다면 월세는 536,875원이 됩니다.이상의 내용은 규정에 따라 계산되는 예상치이며, 실제 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 집주인과 상세한 협의를 통해 월세 인상에 대한 결정을 내리시기 바랍니다.
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Q. 아파트 공급가? 분양가? 추가분담금은 건설전에 정해지나요. 건설후에 정해지나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 사업성은 부동산 시장 상황과 관련이 있으며, 주택 가격이 상승하는 시기에 더 유리하게 나타납니다. 재건축 사업성 (분담금) 및 절차:재건축 사업성은 주택 시장의 상승 기간에 더 나타납니다. 이는 주택 가격이 계속 상승해야 사업성이 나오기 때문입니다.건설사 입장에서 이익은 종후자산 평가액 (일반 분양 수입 + 조합원 분양 수입)의 합에서 총 사업비를 뺀 값입니다.일반 분양가격이 높고 세대 수가 많을수록 건설사의 이익이 커집니다.부동산 하락 기간에는 일반 분양가격 하락이 사업성을 악화시키며, 규제적 측면에서 '분양가 상한제’는 일반 분양가를 낮추기 때문에 재건축 사업성을 악화시킵니다.분담금 계산:분담금은 조합원 분양가에서 감정가액을 뺀 값입니다.감정가액이 높을수록 조합원의 분담금 부담이 줄어듭니다.감정가액은 주변 거래 사례를 비교하여 평가됩니다.공급가액 결정 시점:분양권 아파트는 취득일, 즉 등기 시점에 따라 취득세율이 달라집니다.일반 분양받은 아파트의 취득시기는 잔금 청산일 (잔금 지급일)을 취득일자로 보기 때문에 마지막 잔금을 치르는 날을 기준으로 세율이 매겨집니다.요약:재건축 사업성은 주택 가격 상승 기간에 더 유리하며, 분담금은 감정가액과 조합원 분양가를 기준으로 결정됩니다.공급가액은 분양권 취득일에 결정되며, 취득세와 양도세를 주시해야 합니다.주택수 판정은 분양권 취득시기에 따라 달라지며, 조정/비조정 여부는 주택의 취득일을 기준으로 합니다.