안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 세입자 퇴실 후 보증금반환 외에 해야할일?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세입자 퇴실 후 보증금 반환 외에도 몇 가지 중요한 사항을 처리해야 합니다. 아래는 세입자 퇴거 시 집주인(임대인)이 확인하고 처리해야 할 사항입니다세입자 이사일정 체크:세입자와 미리 전화하여 이사 예약 시간을 확인합니다.이사 예약 시간에 함께 집 상태를 확인할 수 있도록 준비합니다.반환 보증금 마련:새로운 세입자를 구하는 경우, 새 세입자의 보증금으로 이전 세입자의 퇴거 자금을 준비할 수 있습니다.일정이 맞지 않거나 직접 입주하는 경우, 반환할 보증금을 미리 준비해야 합니다.퇴거 자금을 위해 은행에 대출 신청해야 하며, 대출 실행 시간을 오전으로 맞추는 것이 좋습니다.보증금 반환 대상 체크:세입자 퇴거 보증금을 반환 대상인 은행인지 세입자인지 체크해야 합니다.세입자에게 전세 자금 대출 여부 및 금액을 물어보고 해당 은행 지점을 확인하여 보증금을 반환해야 하는지 확인합니다.이체 한도 확인:세입자에게 보증금을 반환해야 하는데, 임대인의 이체 한도가 보증금보다 작게 설정되어 있다면 보증금 반환이 안될 수 있습니다.이체한도를 확인하고 보증금보다 이체한도가 작은 경우 상향 조정해야 합니다.세대 현관 & 공동 현관 비밀번호 확인 및 변경:세입자에게 공동 현관과 세대 현관 비밀번호를 물어보고 새로운 비밀번호로 변경합니다.전입 세대 열람원 제출 (대출 받은 경우만):세입자가 대출을 받은 경우, 전입 세대 열람원을 제출해야 합니다.차단기 내려두기:세입자 퇴거 후 차단기를 내려두어야 합니다.이후 세입자를 구할 때 복비를 현 세입자에게 일부 요청할 수 있는지에 대해서는 부동산 중개인과 상의하여 결정하시면 됩니다.
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Q. 신혼부부 생애최초 디딤돌 제출 사후 서류 제출 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부로 생애최초 디딤돌 매매대출을 받으셨다면, 사후 서류 제출에 대해 알려드리겠습니다. 은행에서 요구하는 서류는 등본과 전입세대확인서입니다.등본: 등본은 최근 3개월 이내에 발급된 것으로 알고 있으시다면, 제출하시면 됩니다.전입세대확인서: 이 서류는 대출 당사자만 전입신고 후 제출하셔도 상관 없습니다. 예비신부가 전입신고를 하지 않았거나 혼인신고를 하지 않았더라도, 대출 당사자의 전입신고 내역만 확인하면 됩니다.따라서 예비신부의 전입신고나 혼인신고와는 무관하게, 대출 당사자의 전입세대내 내역서만 제출하시면 됩니다.
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Q. 생애 첫 주택자금대출 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애 첫 주택자금대출에 관한 문의 감사합니다. 미혼이시고 청약통장에 400만원이 있으며, 가입한 지 10년이 되었습니다. 또한 1991년생이시며, 분양이나 청약 당첨 경험이 없으셨다고 합니다.LTV (Loan-to-Value) 80%는 생애 첫 주택 구매 시 적용되는 정책입니다. 주택금융공사 홈페이지에서 디딤돌 대출 계산을 해보셨는데, 3억 6000만원 짜리 주택 (30평)의 경우 2억 2000만원까지 [60%] 밖에 대출이 안되는 것으로 나왔습니다. 이는 디딤돌 대출의 자격 조건과 관련이 있습니다. 디딤돌 대출은 무주택 서민을 위한 정부 지원 대출로, 자격 조건이 까다롭고 금리가 낮으며 한도가 제한적입니다. 따라서 LTV 80%까지 대출을 받으시려면 다른 대출 상품을 고려해보셔야 합니다.주택금융공사에는 디딤돌, 보금자리론, 적격 대출 등이 있습니다. 이 중 어떤 대출 상품이 가장 적합한지는 개인의 상황에 따라 다를 수 있습니다. 디딤돌 대출은 무주택 서민을 위한 정부 지원 대출로, 보금자리론은 중산층을 위한 대출 상품입니다. 적격 대출은 일반 국민을 대상으로 합니다. 자세한 내용은 주택금융공사나 은행에서 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.생애 첫 주택일 경우 1금융권에서 대출을 받으면 금리는 다양한 요소에 따라 달라집니다. 일반적으로 변동 금리와 고정 금리가 있으며, 현재 시장 상황에 따라 변동합니다. 따라서 정확한 금리를 확인하려면 해당 은행의 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.20년 대출을 받으시면 월마다 일정한 원금과 이자를 갚아야 합니다. 원리금으로 매월 120만원씩 갚기로 하셨다면, 어느 날 목돈이 생겨 대출금의 절반을 한 번에 갚을 수 있다면 가능합니다. 이 경우 남은 절반에 대해서만 월마다 갚으시면 됩니다. 처음 계약한 대로 20년 동안 정해진 원리금으로만 갚아야 하는 의무는 없습니다.
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Q. 건축허가 받은 토지(임) 경매 받아도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매로 건축허가를 받은 토지를 낙찰받은 경우, 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다. 건축허가 승계:건축허가를 받은 토지를 낙찰받은 경우, 기존 건축주의 동의 없이 건축허가를 승계하기는 어렵습니다.실무상으로 종전 건축주로부터 건축허가권을 승계받는 것은 매우 어려운데, 종전 건축주 입장에서는 건축비를 조달하지 못해 경매나 공매로 토지 소유권을 상실하는 등의 재정적 어려움에 처해 있기 때문입니다.따라서 종전 건축주와 합의하여 건축주 명의를 승계받는 것이 절차적으로 가장 손쉬운 방법입니다.건축허가 취소:건물이 아직 사용승인을 받지 못했거나 미등기 상태라도 건물로서 골조를 다 갖추었다면 채권자가 법원의 촉탁에 의한 보존등기로 건물에 강제로 보존등기를 하고 가압류를 하거나 토지와 함께 경매에 넣을 수 있게 됩니다.건축허가를 취소하더라도 원상복구가 불가능한 경우에는 취소를 구할 이익이 없습니다.따라서 건축허가를 취소하더라도 토목공사를 원상복구해야 할 가능성이 있습니다.토지와 건축중인 건물을 모두 낙찰받은 경우:토지와 지상의 건축중인 건물을 모두 낙찰받은 경우, 비교적 손쉽게 건축허가권을 승계받을 수 있습니다.건축허가권을 승계받기 위해 매각허가결정서, 매각대금완납서류 등을 갖추어 허가관청에 건축주명의변경신고를 하고 건축주의 지위까지 넘겨받아 준공해야 합니다.토지만 낙찰받은 경우:토지만 낙찰받은 경우, 종전 건축주의 동의 없이 건축허가명의 변경은 불가능합니다.종전 건축주에게 적당한 사례비를 주고 건축허가명의를 승계받거나, 허가를 취소 시킨 후 다시 허가를 받아야 합니다.이러한 상황에서는 허가관청과 협의하여 합리적인 방법을 찾는 것이 중요합니다. 상황에 따라 허가권 승계를 위한 절차를 따르거나, 건축허가를 취소하고 원상복구를 진행해야 할 수 있습니다.
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Q. 농지원부와 농지경영체 등록은 무엇이 다른지 알려주세요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지원부와 농업경영체 등록은 농업 분야에서 서로 다른 목적과 기능을 가지고 있습니다. 농지원부 (Nongjiwonbu):목적: 농지원부는 행정상 농지의 소유 및 이용실태를 파악하고 효율적으로 관리하기 위해 활용됩니다.신청 방법: 농지 소재지가 아닌 주민등록상 거주지의 읍면동사무소에서 신청 가능하며, 현장 실사 후 취득이 가능합니다.내용: 농지원부에는 농업인, 농업법인의 인적사항과 소유농지현황, 임차농지현황, 경작현황 등의 사항을 기재합니다. 농지원부는 소유권을 증명하는 것이 아니고 경작현황을 확인하는 것입니다.농업경영체 등록 (Nongeopgyeongche):목적: 농업경영체는 농업인이나 농업법인에서 생산한 농산물을 판매하기 위해서 등록하는 제도입니다.혜택: 농업경영체 등록을 하게 되면 건강보험료, 농자재 구매, 농업용 면세유 등을 지원받을 수 있습니다.농지원부와 농업경영체 등록은 현재까지 병행되고 있으며, 몇몇 항목에서 약간의 차이가 있습니다.