안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세금 감액시 돌려받는 날짜가 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 감액시 돌려받는 날짜는 계약서에 따라 다를수 있습니다. 보통 기존 계약서상의 만기일에 신규 계약이 시작되기 때문에 같은 날 정하고 반환받는 경우가 많습니다. 따라서 임차인이 임대인으로부터 1억을 받는 수 있는 날짜는 11월2일이 될수 있습니다. 그러나 협의가 안되고 서로 2일또는 3일을 주장하는 경우에는 법적인 분쟁이 발생할수 있으므로 가능하면 양측의 합의를 통해 반환 날짜를 정하는것이 좋습니다.
부동산
Q. 오피스텔매입 후 소유주본인 거주시 1주택에 해당하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분되며 그에 따라 주택수에 포함되는지 여부는 달라집니다. 일반적으로 오피스텔은 업무용으로 분류되어 주택수에 포함되지 않습니다. 하지만 다음과 같은 경우에는 주거용으로 인정됩니다.1. 전입신고한 경우2. 주택임대사업자로 등록한 경우3. 주택분 재산세를 납부한 경우4. 20년 8월12일 이후 취득한 경우따라서 오피스텔을 분양받아 연말쯤 입주예정이라면 20년 8월12일 이후에 취득한것으로 보아 주택수에 포함할 가능성이 높아보입니다.
부동산
Q. 미분양 아파트들은 어떻게 처리되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.미분양 아파트는 건설업체가 분양을 한후 남은 잔여 세대수를 뜻합니다. 미분양 아파트의 처리방법은 다음과 같습니다.1. 무순위청약: 청약통장이 필요하지 않고 지역 주민만 청약할수 있는 방법입니다. 추첨제로 입주자를 뽑습니다.2. 선착순 분양 : 청약통장이 필요하고 누구나 청약할수 있는 방법입니다.3. 준공 후 미분양 : 완공된 아파트 중에도 분양되지 않은 세대가 있는 경우입니다.4. 할인분양 : 미분양 아파트가 많이 남아있거나 시장 상황이 좋지 않은 경우에 건설사가 할인율을 적용하여 분양하는 방법입니다.
부동산
Q. 오피스텔매입 후 직접거주를 하려고 하는데 1주택에 포함되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔은 그 구조와 기능, 실제 사용용도에 따라 주거용 또는 업무용으로 구분됩니다. 주거용 오피스텔은 전용면적 85제곱미터이하로 부엌과 화장실을 갖추고 있으며 세입자가 전입신고를 하거나 임대인이 주택임대사업자로 등록한 경우에 해당합니다. 업무용 오피스텔은 전용면적이 85제곱미터 초과이거나 부엌과 화장실이 없으며 세입자가 사업자 등록을 하거나 임대인이 일반임대사업자로 등록한 경우에 해당합니다.양도소득세에서는 주택은 사실상 상시주거용으로 사용하는 건물을 의미하므로 실제 사용 용도를 확인해 주택 여부를 가리게 됩니다. 따라서 오피스텔 매입후 직접거주를 하려고 하는 경우에는 다음의 사항을 고려해야 합니다.1.오피스텔의 구조와 기능이 주거용으로 적합한지 확인합니다. 예로 개별난방, 빌트인주방, 세탁기, 화장실 등을 갖추고 있는지 확인합니다.2. 오피스텔의 실제 사용 용도가 주거용인지 확인합니다. 예로 세입자가 전입신고를 하거나 임대인이 주택임대사업자로 동록한 경우에는 주거용으로 볼수 있습니다.3. 오피스텔의 전입신고 여부는 주택 여부를 판단하는데 중요한 요소입니다. 전입신고를 하면 주택으로 인정되므로 1주택에 포함되며 전입신고를 안하면 업무용으로 인정되므로 1주택에 포함되지 않습니다.
부동산
Q. 월세 중도퇴실요청시 보증금 반환 받을수 있는 기간이 따로 법적으로 정해져 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 중도퇴실요청시 보증금 반환기간은 임대차 계약의 종류와 상황에 따라 다릅니다. 일반적으로 월세 계약은 임차인이 임대인에게 계약해지를 통지하고 임대인이 그 통지를 받은날로부터 3개월이 지나면 계약이 해지되고 보증금을 반환받을수 있습니다. 하지만 계약서에 특약이 있거나 갱신청구권을 사용한경우에는 다른 규정이 적용될수 있습니다.특약이 있는 경우에는 특약의 내용을 따라야 합니다. 예로 임차인이 중도퇴거할 경우 다음 임차인을 구하고 중개 수수료를 부담한다는 특약이 있다면 임차인은 새로운 임차인을 찾아서 계약을 이어주고 중개수수료를 지불해야 합니다. 만약 새로운 임차인이 구해지지 않으면 계약 만료일까지 기다려야 할수도 잇습니다.특약이 주택임대차보호법에 반하는 경우 효력이 없습니다.
부동산
Q. 융자가 높은 아파트 계약 시 주의할점이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.융자가 있는 아파트 전세 계약시 주의할점은 다음과 같습니다.1.등기부등본을 열람하여 융자의 금액과 순위를 확인합니다. 융자가 시세의 50~60%를 넘지 않고 1순위 근저당이라면 비교적 안전하다고 할수 있습니다. 하지만 융자가 시세의 80%를 넘어가면 위험합니다.2.전세 계약시 특약사항에 '추가적인 근저당은 설정하지 않는다'라는 조항을 넣어야 합니다. 이는 임대인이 전세계약후에도 추가적으로 융자를 받아 근저당을 설정할 가능성을 방지하기 위함입니다.3. 시장분위기를 파악합니다. 금리가 인상되거나 경기가 불황이라면 임대인의 융자 상환능력이 떨어질수 있으므로 융자가 있는 집에 전세계약을 하기보다는 월세로 잠시 거주하는것도 방법입니다.
부동산
Q. 23년도에 예정된청약이 있을까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.동탄에서는 동탄2신도시 신주거문화타운 내 호반건설의 '호반써밋 동탄'이 12월에 분양될 예정입니다.광주의 경우 관산구 신가동주택재개발 사업은 현대건설의 '디에이치 신가동'이 예정되어 있습니다.
부동산
Q. 부동산 전세사기는 어떻게 일어나는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기는 임대인이 세입자에게 전세금을 받고 임대인의 권리를 침해하거나 전세금을 돌려주지 ㅇ낳는 경우를 말합니다. 전세사기는 다양한 형태로 일어날수 있습니다. 예로 다음과 같은 경우가 있습니다.1. 임대인이 세입자에게 과도한 전세금을 요구하고 전세계약 이후에 보증금을 되돌려준다는 페이백 방식의 사기2.임대인이 세입자에게 전세계약을 체결한 후 다른 사람에게 매매하거나 근저당을 설정하는 사기3. 임대인이 세입자에게 전세계약을 체결한 후 가족이나 친구의 명의로 소유권을 이전하고 새로운 임대인과의 계약을 요구하는 사기4. 임대인이 세입자에게 전세계약을 체결한 후 불법 건축물이나 위반건축물로 인해 행정처분이나 경매가 진행되는 사기전세사기가 일어날수 있는 이유중 하나는 공인중개사의 역할과 책임이 제대로 수행되지 않는 경우입니다. 공인중개사는 임대인과 세입자의 계약 당사자가 아니므로 계약 이후에 발생하는 문제에 대해 책임을 지지 않습니다.
부동산
Q. 변기 배수관 막힌거 뚫는데 비용이 얼마나 드나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.변기 배수관 막힘을 둫는 비용은 막힌 원인과 작업 난이도에 따라 다릅니다. 일반적으로 단순 막힘은 5만원 정도의 비용이 들지만 물건이 들어가거나 배관이 해체되거나 교체되는 경우에는 10~30만원정도의 비용이 들수 있습니다. 휴지를 너무 많이 사용하면 변기 배수관에 쌓여서 막힐수 있으니 주의해야 합니다. 휴지외에도 머리카락, 물티슈, 화장품, 여성용품등은 변기에 버리면 안됩니다.
부동산
Q. 부동산 월세계약했는데 이런 경우에는 어떻게 해야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 월세 계약을 파기하는 경우에는 계약서에 따라 다르겠지만 일반적으로 다음과 같은 방법이 있습니다.1.계약서에 특별한 조항이 없다면 임차인은 임대보증금의 10%해당하는 위약금을 임대인에게 지급하고 계약을 해지할수 있습니다.2. 계약서에 일방적인 계약해지가 가능하다는 특약이 있다면 그 조항에 따라 계약을 해지할수 있습니다.3. 계약서에 양측의 합의하에 계약을 해지할수 있다는 특약이 있다면 상대방과 협의하여 계약을 해지할수 있습니다. 부동산을 소개받고 파기를 하는거라 수수료는 지급해야 할 가능성이 높습니다.