안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 임대차계약시 확정일자에 대해 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자는 임차인의 임차권 보호하기 위한 중요한 절차입니다. 확정일자를 받지 않으면 임대인이 부동산 경매에 넘어갔을때 전세금이 사라질 위험이 있습니다.따라서 임대차 계약을 체결한 날짜를 확정할수 있는 도장을 임대차계약서에 받는것이 좋습니다.임대사업자인 집주인이 확정일자를 20일안에 하겠다고 하셨다면 그 기간내에 확정일자를 받으실수 있도록 계속 요구하시는 것이 좋습니다.만약 확정일자를 받지 못하거나 지연되면 임차인 스스로 확정일자를 신청할수도 있습니다.
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Q. 전세금 돌려받으려고 하는데 특약문제
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 돌려받기 위한 방법은 여러가지가 있습니다.하지만 먼저 계약서의 내용을 잘 확인하셔야 합니다. 계약서에 특약으로 최소 2개월전에 해지통보를 하지 않으면 계약이 연장되는 것으로 간주한다고 되어 있다면 그것은 주택임대차보호법에 위반되는 조항입니다.우선 우체국 내용증명을 통해 전세금 반환을 요구하고 심리적 압박을 하여야 합니다.그리고 임차권등기명령을 신청하여 우선변제권과 대항력을 유지하고 새집으로 이사합니다.주택임대차분쟁조정위원회에 분쟁 조정을 신청합니다.마지막으로 전세금 반환소송을 제기합니다.
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Q. 전세 사기 및 월세 사기 자가 진단법는은 어떤 방법이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기 및 월세 사기란 임대인이나 중개인이 임차인의 보증금이나 월세를 빼돌리거나 존재하지 않거나 문제가 있는 주택을 임대하는 행위를 말합니다. 전세사기 및 월세사기는 다양한 유형과 방법으로 발생할수 있으므로 임차인은 계약 전후에 꼼꼼하게 확인하고 대처해야 합니다.전세사기 및 월세 사기 자가진단법은 1. 중개업소의 등록여부와 공인중개사의 자격 여부를 확인합니다.2. 집주인의 신분증과 주민등록증을 확인합니다.3. 등기부등본을 직접 발급받아 확인합니다.4. 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 확인합니다.5. 계약금 및 잔금은 집주인 통장으로 입금합니다.
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Q. 신혼부부 주택담보대출 받을때 와이프 대출도 보나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부 주택담보대출은 부부합산 연소득 8천500만원이하이고, 청첩장이나 예식장 계약서 사본 또는 결혼 예정일이 신청일로부터 3개월 이내인 자에게 주택 구입용도로 대출을 해주는 상품입니다.대출한도는 주택가격의 80% 이내이며, 최대 4억원까지 가능합니다.신혼부부 주택담보대출을 받으려면 신용 평가 및 정보를 확인합니다.따라서 와이프 명의로 마이너스 통장 2700정도 있으시다면 이는 신용평가 및 정보에 영향을 줄수 있습니다.
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Q. 특례보금자리 대출실행 후 임대차 계약
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.특례보금자리 대출은 주택 구입용도, 전세자금반환용도 및 기존 주택담보대출 상환용도로 신청이 가능합니다. 구입용도로 신청한 경우에는 대출실행일 현재 담보주택에 임대차가 있는 경우 취급이 불가능합니다. 즉 대출실행후 임대차 계약을 하려면 기존의 임차인이 퇴거하고 매수자가 입주한 후에 가능합니다. 또한 임대차 계약을 하면 대출상환책임이 담보주택으로 한정되는 유한책임 보금자리론을 이용할수 없습니다.전입신고는 임대차 계약서를 작성한 날부터 14일이내에 해야 합니다. 전입신고를 하려면 주민등록증, 임대차계약서, 주민등록등본, 전입신고서가 필요합니다.
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Q. 묵시적 갱신 시 계약서 작성해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 임대차 계약이 만료되었음에도 양측 모두 계약 갱신을 거절하거나 통지하지 않은 경우에 자동으로 계약이 연장되는 것을 말합니다. 묵시적 갱신은 기존 계약과 동일한 조건으로 연장되므로 별도의 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 다만 보증금이나 임대료 등의 조건이 변경되는 경우에는 새로운 계약서를 작성해야 합니다.집주인이 계약서에 기록을 남기는 것이 바뀌었다고 주장하는 것은 사실이 아닙니다. 임대차법에 따르면 묵시적 갱신은 계약서를 작성하지 않아도 효력이 있습니다. 따라서 재계약을 하지 않으셔도 됩니다.
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Q. 전세계약 반환받고싶은데 안주네요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다음의 방법이 있습니다.1. 내용증명 발송 : 전세계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 세입자는 내용증명을 발송하여 보증금 반환을 독촉할수 있습니다. 내용증명은 우체국에서 작성하고 발송할수 있으며 임대인에게 보낼 때 등기우편으로 보내야 합니다.2. 임차권 등기명령신청 : 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게되면 세입자가 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 이를 방지하기 위해 세입자는 법원에 임차권 등기명령을 신청할수 있습니다.3. 지급명령 신청 : 보증금 반환 청구의 경우 정식 소송보다는 지금명령 신청이 더 빠르고 간단한 방법입니다. 지급명령은 세입자가 임대인에게 보증금을 청구하는 사유와 금액을 법원에 신청하면 법원이 변론 없이 임대인에게 보증금을 지급하라는 명령을 내리는 절차입니다.
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Q. 내집마련 아파트 분양받기위해 해야할일
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양을 받기 위해서는 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.1.청약저축 가입 : 아파트를 분양받기 위해서는 청약저축에 가입하셔야 합니다. 청약저축은 주택청약에 필요한 자격과 점수를 쌓을수 있는 저축입니다. 청약저축의 가입기간은 최소 6개월이상이어야 하며, 월 납입금액은 10만원 이상이어야 합니다.청약저축의 가입기간과 납입금액이 많을수록 청약 점수가 높아지므로 미리 준비하는것이 좋습니다.2.입주자 모집공고 확인: 연간아파트 공급계획과 모집공고를 확인하여, 해당지역에 관련한 정보를 찾아보고 청약을 준비합니다.3. 청약신청 : 입주자 모집공고 기간 내에 방문 또는 인터넷으로 청약신청을 합니다. 청약신청시에는 주민등록증, 주택청약종합저축통장(영수증) 소득증빙서류등이 필요합니다.4.당첨확인 : 청약신청후 일정 기간이 지나면 당첨자가 발표됩니다. 5. 예비 입주자 선정 : 당첨된 입주자 중에서도 세대별로 선호하는 동호수를 선택할수 있는 예비입주자가 선정됩니다. 예비입주자 선정은 당첨자의 청약점수 순으로 진행됩니다.
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Q. 월세에서 전세로 전환할때 어떻게 해야하는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세에서 전세로 전환할때는 보통 월세 보증금을 전세 보증금으로 환산하는 방법을 사용합니다. 월세보증금을 전세보증금으로 환산하는 방법은 월세보증금 + (월차임 * 12개월) ÷ 전환율여기서 전환율은 임대인과 임차인이 합의하여 정하는데 시장 전환율을 참고할수 있습니다.시장 전환율은 지역별로 다르지만 대랴 2.5%~4.5% 정도입니다.
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Q. 자녀의 월세 절약 전략으로 무엇이 옳은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.소형오피스텔을 구입하는것도 하나의 방법이긴 하지만 장단점을 고려하셔야 합니다. 장점은 1. 월세대신 분양금이나 대출금을 납부하므로 자산으로 전환될수 있습니다.2. 자녀가 거주할수 있는 안정적 주거공간 확보가 됩니다.3. 자녀가 다른 지역으로 이사하거나 결혼하게 되면 임대차를 전환하여 수익을 얻을수 있습니다.하지만 단점은1. 분양금이나 대출금 외에도 관리비, 세금, 수리비등의 부대비용이 발생합니다.2. 시장 상황에 따라 가격이 하락하거나 매매가 어려울수 있습니다.3. 임대차로 전환할 경우 세무조사, 임차인관리, 공실위험등의 문제가 발생할수 있습니다.따라서 잘 판단하셔야 할듯 하네요.