안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 상가임대 재계약(갱신)시 세무서에 신고해야하나요?(해야할시 필요서류 및 온라인으로 하는 방법 알려주세요)?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세무서 방문으로 신고하는 방법:부동산 거래 관리 시스템의 메인 페이지에서 관할 시군구를 선택한 후, 임대차신고를 선택하고 공동인증서로 로그인합니다.신고서 작성 화면이 나오며, 계약서 내용을 보면서 작성하고 계약서 이미지를 파일첨부하면 간단하게 신고를 완료할 수 있습니다.온라인으로 처리하는 방법:상가 임차인은 관할 세무서에 사업자 등록 신청과 확정일자 부여 신청을 하면서 신청서를 작성하고, 임대차계약서 등의 서류를 제출해야 합니다.상가 임차인은 사업자 등록 신청과 확정일자 부여 신청을 통해 관할 세무서에 상가 임대차 정보를 제공하게 됩니다.특약사항 추가:재계약 시 기존 계약서에 있던 특약을 그대로 끌고가거나, 필요한 경우 새로운 특약사항을 추가할 수 있습니다.특약사항은 임대인과 임차인 간의 협의된 내용으로, 분쟁의 소지가 있는 점을 명시하는 것이 좋습니다.상가 임대차 계약서 작성 시 주의사항:계약서 작성 시 임차인과 임대인 간의 협의된 사항을 구체적으로 명시하여 만에 하나 생길 분쟁을 줄이도록 합니다.상가 계약도 주택 계약과 마찬가지로 임차인은 상가건물을 인도받고 사업자 등록을 신청하게 되면 다음날 0시부터 대항력을 주장할 수 있습니다.상가 계약 후 상가임대차보호법으로부터 보호받기 위해서는 상가 건물의 인도, 사업자 등록, 확정일자를 정확히 확인해야 합니다.이와 같은 절차를 따라 재계약을 진행하시면 됩니다.
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Q. HUG 전세보증보험이랑 HF 전세보증보험 차이가 뭔가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험인 HUG와 HF의 차이를 살펴보겠습니다. 이 두 가지 보증보험은 전세계약 시에 세입자와 집주인을 보호하는 목적으로 사용됩니다.HUG (Housing Urban Guarantee):보증한도: HUG는 대출보증과 반환보증을 모두 포함하며, 대출금의 80%를 한도로 둡니다.가입 방법: 온라인으로 가입이 가능합니다.대출 신청: HUG로 대출을 받으려면 HUG 전세금안심대출보증에 가입해야 합니다.주택 위치: 수도권 내 주택은 전세금이 7억원 이하, 수도권 이외 지역 주택은 5억원 이하여야 가입 가능합니다.기타: 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 계속 유지해야 합니다.HF (Korea Housing Finance Corporation):보증한도: HF는 대출보증만을 제공하며, 4억원 또는 2억원을 최대 한도로 둡니다.가입 방법: 취급은행에서 신청해야 하며, 대출을 받아야 HF 보증보험 신청이 가능합니다.대출 신청: HF로 대출을 받으려면 HF 전세자금보증에 가입하면 됩니다.주택 위치: 주택이 수도권에 위치할 경우 전세금이 7억원 이하, 수도권 이외 지역에 위치할 경우 5억원 이하여야 가입 가능합니다.기타: 대출보증만 필요한 경우에 선택할 수 있으며, 서류 준비가 간편합니다.어떤 것을 선택하느냐는 본인의 상황에 따라 다릅니다. 소득과 신용 상태, 주택 위치 등을 고려하여 적합한 보증보험을 선택하시면 됩니다.
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Q. 스타벅스가 입점해 있는 건물은 실제로 선호도가 높나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.스타벅스가 있는 건물은 건물주들에게 매우 인기 있는 브랜드입니다. 스타벅스는 선호도가 높은 지역에 입점하며, 이는 상권 검증, 안정성, 사치성 등 3가지 투자 요소를 충족하기 때문입니다. 그런데 실제로 스타벅스가 있는 건물은 주변 대비 임대료가 높거나 선호도가 높은지 궁금하시다면, 다음과 같은 조건을 고려해보실 수 있습니다위치: 스타벅스는 유동인구가 많은 지하철역 인근이나 직장인이 많은 오피스 상권의 대로변을 선호합니다. 이런 지역에 입점하면 상권 검증 효과가 있습니다.임대 방식: 스타벅스는 모든 매장을 직영점으로 운영하며, 프랜차이즈 형태가 아닙니다. 일반인은 스타벅스 매장을 창업할 수 없지만, 건물주로서 '스타벅스 창업 효과’를 누릴 수 있습니다. 스타벅스를 입점시키면 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있을 뿐만 아니라 입점한 건물의 가치가 높아지는 효과도 있습니다.임대료: 스타벅스는 고정 월세 방식과 변동 월세 방식 중 하나를 선택합니다. 고정 월세 방식은 매출 규모와 상관없이 매달 일정한 금액의 임대료를 지급받는 방식이고, 변동 월세 방식은 매출 대비 일정 비율을 월세로 받는 방식입니다.스타벅스는 지속적인 매출 상승을 보이고 있으므로 변동 월세를 선택하는 편이 좋을 수 있습니다. 그러나 스타벅스의 입점 조건은 공개적으로 밝히지 않으며, 상권 검증과 주변 여건을 고려하여 입점 여부를 결정합니다.
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Q. 집주인이 전입신고를 빼야 대출이나온다는데
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고:전입신고는 새로운 거주지로 이사한 후 14일 이내에 해야 합니다.은행에서 주택담보대출을 받은 경우, 전입신고를 해야하는 의무가 있습니다.전입신고는 대출 유지에 필요한 절차입니다.전입신고는 주택 소재지 관할 주민센터에서 신고하거나 인터넷을 통해 진행할 수 있습니다.대출:전세자금 대출을 받으시려면 은행을 방문하여 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.대출 가능 여부는 "가확인"까지만 가능하며, 실제 대출심사는 계약서 작성 이후에 이루어집니다.대출 가능 여부는 개인별로 상이하며, 부동산 크기, 위치 등에 따라 다를 수 있습니다.대출 거절 시 위약금 관련 특약을 넣는 것이 좋습니다.대출을 받아 이사를 가시려면 계약금을 이미 낸 경우, 대출 거절 시 계약금을 반환받을 수 없으니 주의하셔야 합니다.요약하자면, 전입신고는 대출 유지에 필요한 절차이며, 대출 가능 여부는 은행에서 실제 대출심사를 진행한 후 결정됩니다.
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Q. 아파트 담보대출도 재산으로 잡히나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 담보대출은 재산분할 시 고려해야 할 중요한 사항입니다. 여기서 몇 가지 주요 사항을 설명드리겠습니다재산분할과 대출:일반적으로 재산분할은 부부의 공동 재산을 나누는 과정입니다.아파트 담보대출금액은 원칙적으로 재산분할에 포함될 수 있습니다.그러나 이는 부부의 공동 재산을 형성하는 데 썼거나, 부부간 상의를 거친 후 필요에 의해 쓴 비용이어야 합니다.대출과 재산분할:이미 말씀하신 대로, 대출을 받으면 해당 금액은 개인의 재산이 아닌 채무로 간주됩니다.그러나 재산분할은 채무도 모두 포함하기 때문에 아파트 담보대출금액 역시 재산분할에 포함될 여지가 있습니다.중요한 점은 대출금액이 부부의 공동생활을 위해 사용되었는지 여부입니다.사례 예시:이혼 소송에서 아파트 담보대출금액이 재산분할 대상인지 여부는 상황에 따라 다릅니다.대출금액이 부부의 공동생활을 위해 사용되었다면 재산분할에 포함될 수 있습니다.그러나 개인적인 목적으로 대출을 받은 경우에는 재산분할에 포함되지 않을 수 있습니다.