안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 위반건축물로 등재된 집에 계약시 불이익이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.위반건축물에 대한 계약 시 주의사항을 알려드리겠습니다.불이익:위반건축물로 적발되면 형사처분 및 이행강제금이 부과됩니다.담보대출이 불가능하며, 위반건축물 주택의 전세계약 시 전세자금 대출이나 대출 연장이 어려울 수 있습니다.상가의 경우, 업종변경 시 업종의 증명서가 나오지 않아 영업업종이 제한될 수 있습니다.건물대장 확인:건물대장을 열람하여 위반건축물 여부를 확인하세요.건물대장에 위반건축물 표시가 있는지 주의깊게 살펴보세요.입주 당시에는 건축물대장에 위반건축물 표시가 없었더라도, 추후에 위반건축물로 등록될 수 있으니 주의해야 합니다.현장 조사:건물 내부에 무단증축된 부분이 없는지 현장에서 꼼꼼히 살펴보세요.무단증축은 주로 외부 마감이 판넬이나 드라이비트, 렉산 등으로 시공되어 있습니다.층수도 확인해보세요. 건축물대장에는 3층까지만 표시되어 있으므로, 4층 이상인 경우 불법 개조를 의심해볼 수 있습니다.요약하자면, 위반건축물은 계약 시 주의해야 할 중요한 사항입니다.
부동산
Q. 용적률,전용면적,재건축 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.용적률 (Floor Area Ratio, FAR):용적률은 건물의 총 면적을 대지면적으로 나눈 비율입니다.높은 용적률은 건물을 더 높게 지을 수 있으며 투자 가치를 높일 수 있습니다.재건축 아파트의 경우, 용적률이 150% 미만인 경우에 사업성이 나온다고 판단됩니다.용적률이 낮을수록 재건축/재개발 투자 가치가 높아집니다.대지지분:대지지분은 전체 단지의 면적을 단지 전체 가구수로 나눈 등기부등본에 표기되는 면적을 말합니다.대지지분이 많은 경우 장점은 다음과 같습니다:주거환경이 쾌적한 경우 (동과 동사이 간격이 넓거나 층수가 낮은 경우).재개발, 재건축을 고려할 때 유리한 선택 요인.재건축 아파트의 대지지분은 추가부담금 산정의 기준이 되며, 재건축 사업시 수익성을 결정하는 핵심사항입니다.일반적으로 대지지분이 15평 이상일 경우, 재건축 아파트 사업성이 나온다고 판단됩니다.재건축 메리트:100미터 떨어진 아파트가 50층으로 재건축 승인되었다는 사례를 고려하면, 주변 재건축 사례에 대한 기대가 있습니다.대지지분이 작고 소형평수가 많은 경우, 더 많은 세대를 모집할 수 있으며, 재건축 투자 가치가 높아질 수 있습니다.따라서, 신속통합으로 재건축 신청하는 것이 유리할 수 있습니다.요약하자면, 용적률과 대지지분은 재건축/재개발 투자 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.
부동산
Q. 확정일자 우선변제, 임차인 배분순서는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자 우선변제와 임차인 배분 순서에 대해 알아보겠습니다.확정일자 우선변제:확정일자는 임차인이 우선변제권을 행사하기 위한 절차입니다.대항력은 입주와 전입신고를 한 다음날에 발생하며, 확정일자는 임대차계약서에 명시되어야 합니다.따라서 실제 입주 후 전입신고 다음날 또는 확정일자 중 가장 늦은 날에 발생합니다.임차인 배분 순서:세입자가 많을 경우, 입주한 순서대로 배분됩니다.즉, 먼저 들어온 세입자가 우선변제 순번이 됩니다.이후 세입자들은 입주한 순서대로 배분됩니다.따라서, 세입자가 많을 때에도 입주한 순서대로 배분되며, 확정일자 우선변제는 대항력이 있는 임차인이나 권리 등을 파악하여 낙찰가를 선정할 때 고려해야 하는 중요한 요소입니다.
부동산
Q. 건물에 붙어있는 유치권있는 건물은 부동산거래를 어떻게 해야 한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건물에 붙어있는 유치권이 있는 경우, 부동산 거래를 진행할 때 몇 가지 주의사항을 고려해야 합니다. 아래는 유치권과 관련하여 고려해야 할 사항입니다법률 전문가와 상담: 부동산 변호사나 법률 전문가와 상담하여 모든 문서를 검토하고 숨겨진 유치권이 없는지 확인하세요.판매자와 협상: 유치권이 발견된 경우 거래를 완료하기 전에 유치권을 정리하도록 판매자와 협상하세요.판매 계약 확인: 판매 계약에 유치권 해결 조항이 포함되어 있는지 확인하십시오.유치권은 등기부에 등기할 수 없는 권리이지만 사실 부동산을 유치하여 성립하는 권리입니다. 따라서 매수인이 해당 부동산을 인수할 때 유치권도 함께 인수하게 됩니다. 유치권자는 유치권으로 담보되는 채권에 대해 변제 책임을 지게 됩니다. 유치권은 까다로운 성립요건이 있으며, 점유와 관련하여 주의 깊게 살펴보아야 합니다.
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Q. 계약서 작성 당일 전입신고한게 문제가 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 거래에서 계약서 작성 당일에 전입신고와 확정일자를 마친 것은 중요한 절차입니다. 이를 통해 보증금과 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 아래 내용을 참고하시면 도움이 될 것입니다:계약서 작성 전 필수특약: 계약서에 꼭 넣어야 하는 특약 중 하나는 다음과 같습니다:임차인이 잔금을 지급하는 다음날까지 해당 목적물에 대해 근저당권 및 기타 제한물권을 설정하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 즉시 무효가 되며, 임대인은 임차인에게 위약금이나 계약금을 지불합니다.임차인은 부동산 인도시점 다음날까지 계약일자 등기사항을 변동없이 그대로 유지한다. 이를 위반 시 계약은 즉시 무효가 되며, 임대인은 임차인에게 위약금을 지급합니다.전입신고와 확정일자 효력:전입신고 효력: 집주인이 바뀌더라도 계약 기간 동안 해당 주택에서 살 수 있는 권리와 보증금을 반환받을 수 있는 임차인의 권리입니다.확정일자 효력: 집이 공매나 경매로 팔렸을 때 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리입니다.확정일자 효력은 도장받은 날에 발생하며, 대항력이 없다면 확정일자 효력이 발생하지 않습니다.주말이나 공휴일에 전입신고나 확정일자 신고하면 실질적 효력은 월요일에 발생합니다.전세보증보험: 전세보증보험을 가입하는 것은 좋은 선택입니다. 이를 통해 보증금이나 전세금을 보장받을 수 있습니다.요약하자면, 계약서 작성 당일에 전입신고와 확정일자를 마치셨으므로 안심하셔도 좋습니다. 하지만 근저당이나 기타 제한물권이 없는 상태에서 확정일자를 설정하시는 것이 좋습니다.