안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 일시적 1가구 2주택 문의드립니다 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택자의 양도소득세 비과세 요건에 대해 설명드리겠습니다. 2023년에 소득세법 시행령이 개정되어 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건이 처분기간 3년(조정 및 비조정)으로 완화되었습니다. 이에 따라 다음 사항들을 모두 충족해야 합니다종전주택 취득 후 1년 이상 경과한 후에 신규주택을 매입해야 합니다.종전주택을 2년 이상 보유하고 있어야 합니다. (조정지역의 경우)1가구 1주택 비과세 요건도 충족해야 합니다.신규주택 취득일로부터 3년 내 종전주택을 팔아야 합니다.따라서 B주택을 사업인가승인을 받은 상태에서 매수하고, A주택을 3년 이내에 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 일시적 1가구 2주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 적용받으려면 취득 시기와 지역 등에 따라 달리지기 때문에 주의하셔야 합니다. 신규주택으로 분양권 및 입주권을 취득하였을 경우, 주택 취득일을 아파트 준공일 및 사용승인일로 보시면 됩니다. 부동산 관련 세금 중 가장 크게 절세할 수 있는 방법 중 하나입니다.
부동산
Q. 뉴스테이 제도에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.뉴스테이 제도는 주거 안정을 위해 도입된 정책으로, 미분양 아파트를 임대주택으로 활용하는 것을 목적으로 합니다. 입주 후 2년 뒤 분양:현재 관심 있는 아파트가 6년 정도 된 상태이고, 2년 정도 남았다면, 당신이 해당 아파트에 입주한 후 2년 뒤에 분양할 수 있습니다.이 경우, 주변 시세에 따라 분양이 이루어집니다. 즉, 현재 시세에 맞춰 분양되는 것입니다.8년 거주 후 분양:만약 해당 아파트를 8년 동안 거주한 후 분양하고 싶다면, 8년 동안 임대주택으로서 거주해야 합니다.이 경우에도 주변 시세에 따라 분양이 이루어집니다.분양 금액:분양 시, 주변 시세를 기준으로 분양되는 것이 일반적입니다.새집이 아니라 감가된 금액으로 분양되는 것은 아닙니다.정확한 분양 비율은 아파트의 위치, 시세 등에 따라 다를 수 있으며, 일반적으로 시장 상황에 따라 결정됩니다.
부동산
Q. 주택임대사업자 말소 시 기존 오피스텔 월세 계약 갱신은 어떻게 되는 것인지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택임대사업자 말소 시 기존 오피스텔 월세 계약 갱신에 대해 알려드리겠습니다. 임대료 인상:지자체 주택임대사업자가 말소되어도 동일한 세입자와 재계약할 때는 임대료를 5% 이상 인상할 수 없습니다.원칙적으로는 2년간 임대료를 인상할 수 없지만, 민특법 (민간임대주택에 관한 특별법)과의 법률 충돌 문제도 있어, 계약기간이 1년일 경우에는 세입자의 동의하에 5% 내에서 인상이 가능합니다. (이때 계약갱신청구권을 사용한다는 부분을 계약서에 명시해야 합니다.)그러나 지자체 주택임대사업자가 아닐 경우 세입자가 바뀔 때는 주변 시세대로 5% 이상 인상하여 새로운 세입자를 구할 수 있습니다.계약 기간 연장:1년 계약 후 2년을 살 것이라고 하면, 강제로 2년 계약을 진행하게 됩니다.갱신청구권을 사용하면, 제가 들어가 사는 것이 아니라면 2+2년 총 4년을 살 권리가 임차인에게 있습니다.계약서 갱신:주택임대사업자로 등록되었던 상태에서 계약서 갱신을 따로 안해도 문제는 없습니다.다만, 주택임대소득이 있으면 세무서 사업자는 유지해야 하므로, 임대 소득이 있다면 사업장 현황 신고를 해야 합니다.
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Q. 대리계약자가 부동산 매입할 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대리계약자로 아파트를 매입하려면 필요한 서류를 정리해드리겠습니다. 아래의 경우에 따라 필요한 서류를 확인하세요개인 명의일 경우 (등기명의인이 개인인 경우):등기필증 (등기권리증)위임장주민등록초본매도용 인감증명서대리인 신분증법인 명의일 경우 (등기명의인이 법인인 경우):등기필증 (등기권리증)위임장법인 등기부등본법인 사업자등록증매도용 법인 인감증명서대표이사 신분증위 서류를 챙겨주시면 됩니다. 또한, 사용하는 도장은 꼭 인감도장이 아니어도 됩니다. 부동산 매수 시에는 사용인감을 활용하여 인감도장의 효력을 낼 수 있습니다.
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Q. 계약 날자 변경시에 중개 수수료 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 날짜 변경 시 중개 수수료 부담은 다음과 같이 상황에 따라 달라집니다계약 만료 전 이사하는 경우:매매 또는 임대 계약 시, 매도인(임대인)과 매수인(임차인) 양 당사자 모두 중개 수수료를 부담해야 합니다. 중개 수수료는 계약 당사자가 부담하는 원칙입니다.임대인이 중개 수수료를 부담해야 하는 경우가 일반적입니다. 그러나 계약서의 특약사항에 따라 "계약 만료 전 이사 시 중개 수수료는 임차인이 부담한다"는 문구가 있을 수 있습니다. 이 특약은 효력이 있으므로, 대부분 나가려는 임차인이 부담하게 됩니다.묵시적 갱신 또는 계약 갱신청구권 사용 후 이사하는 경우:계약 연장 여부에 대한 소통이 없을 경우, 계약은 묵시적 갱신되며 이전과 동일한 조건으로 연장됩니다.임대인이 계약 기간이 남아 있어도 언제든지 계약을 해지할 수 있으며, 해지를 통보한 3개월 뒤 효력이 발생합니다.이후 부동산 거래 시 발생하는 중개 수수료는 임대인이 부담해야 합니다.계약서 작성 후 계약이 해제되는 경우:계약서 작성이 완료되면 공인 중개사에게 중개 수수료 청구권이 발생하므로, 중개 수수료는 양 당사자 모두 부담하는 것이 원칙입니다.다만, 공인 중개사의 고의 또는 과실로 인해 계약이 해제된 경우에는 그렇지 않습니다.상세한 상황에 따라 임대인과 임차인이 서로 협의하여 중개 수수료 부담을 결정해야 합니다. 계약 만료일이 3개월 이내일 때에는 임대인이 중개 수수료를 부담하라는 판례도 있으니 주의하시기 바랍니다.