안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세계약후 보증보험을 꼭 가입해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세 계약을 체결한 이후, 시간이 지나 전세 계약이 종료되는 시점에 보증금을 돌려받지 못할 경우 전세 보증금 반환을 책임지게 되는 보험입니다.임대차 계약을 할 때 두 가지 경우가 있습니다:임대사업자 등록 임대인과 계약: 임대사업자 등록이 된 임대인은 전세보증보험에 의무적으로 가입해야 합니다. 보험료는 임대인과 임차인이 50:50으로 부담합니다.일반임대인과 계약: 일반임대인과의 계약시에는 임차인이 100% 보험료를 부담합니다.전세보증보험 가입 조건:주택 인도 및 전입신고가 되어 있어야 합니다.전세계약서상 확정일자를 반드시 받아놔야 합니다.보증 대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인 소유여야 합니다.보증 대상 주택 소유권에 대한 권리침해가 없어야 합니다.전세기간이 1년 이상 남아 있을 때 가입이 가능합니다.전세보증금이 대출을 통해 마련되었을 경우, 신용대출의 경우 가입 가능하며, 질권설정, 담보대출, 채권양도, 통지된 전세대출은 가입 불가능합니다.가입 가능한 기관:주택도시보증공사 (HUG)서울보증보험 (SGI)한국주택금융공사 (HF)가입 가능한 주택의 형태는 아파트, 다세대(연립), 단독 다가구 주거용 오피스텔 등입니다.보증기간 및 한도:보증기간: 보증서 발급일로부터 전세계약 기간 만료일 후 1개월까지한도:주택도시보증공사 (HUG): 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하서울보증보험 (SGI): 아파트는 제한 없음, 주택은 10억원 이하한국주택금융공사 (HF): 지역별 및 주택 유형별로 한도가 다름필요서류:보증신청서개인정보 제공 동의서전세보증금 반환 보증 확약서주민등록등본신분증 사본확정일자부전세계약서 사본전세보증금 수령 및 지급 확인 서류단독주택이나 다가구 주택일 경우 추가 서류도 필요합니다.
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Q. 2종 근린생활시설에서 용도변경 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반음식점에서 도소매업으로의 용도변경은 중요한 결정이며, 정확한 절차를 따라야 합니다. 용도변경 허가:일반음식점에서 도소매업으로 변경하려면 해당 시설의 용도를 변경해야 합니다.변경허가를 받지 않고 용도를 변경하는 경우, 벌금이 부과될 수 있습니다.변경허가는 구청에서 처리하며, 일반적으로 3일에서 7일 정도 소요됩니다.서류 및 절차:변경허가를 위해 다음 서류를 제출해야 합니다:변경허가신청서허가증안전시설 등 완비증명서변경허가를 받은 후에도 경미한 변경사항(영업자 성명, 영업소 명칭 또는 상호, 영업장 면적 등)이 있을 경우 변경신고를 해야 합니다.벌금 및 처분:변경허가를 받지 않은 경우, 10년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.변경허가를 받지 않아 금고 이상의 형을 선고 받고 그 형이 확정된 후 5년 이내에 다시 변경허가를 받지 않는 자는 1년 이상 10년 이하의 징역에 처할 수 있습니다.변경신고를 하지 않는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.비용:용도변경에 따른 비용은 지역 및 시설에 따라 다를 수 있습니다. 구체적인 비용은 해당 구청에서 문의하시는 것이 좋습니다.요약하자면, 일반음식점에서 도소매업으로 변경하려면 반드시 변경허가를 받아야 하며, 벌금을 피하기 위해 정확한 절차를 따라야 합니다.
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Q. 청년전용 버팀목전세자금대출 문의 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.소득 산정 방법은 중요한 주제입니다. 청년전용 버팀목 전세자금 대출의 소득 산정은 다음과 같이 이루어집니다대출 신청일 기준으로 총 소득 계산:1월부터 5월까지의 총 소득을 합산합니다.이 금액을 5로 나눈 후, 12를 곱해 연간 소득으로 환산합니다.잔금 지불일 기준으로 총 소득 계산:1월부터 7월까지의 총 소득을 합산합니다.이 금액을 5로 나눈 후, 12를 곱해 연간 소득으로 환산합니다.따라서, 6월에 버팀목 전세자금 대출을 신청하시는 경우, 대출 신청일 기준으로 소득을 계산하시면 됩니다. [(1월 ~ 5월) 총 소득 / 5] x 12를 사용하시면 정확한 연간 소득을 얻으실 수 있습니다.
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Q. 임대인이 여러명인 아파트에 전세계약을 했는데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약서를 작성하고 대출은행에 제출할 때 보증보험도 변경할 수 있습니다. 여러 임대인 중 한 명으로 변경된 경우, 보증보험은 새로운 집주인으로 승계됩니다. 이 경우, HUG로 변경하려는 의도가 있으시다면 다음 절차를 따라 진행하시면 됩니다보증보험 회사에 통지: 새로운 집주인이 임대인으로 변경되었다는 사실을 보증보험 회사에 알려야 합니다. 이를 통해 보증보험의 효력을 유지할 수 있습니다.보증보험 종류 변경: HF에서 HUG로 변경하려면 보증보험 종류를 변경해야 합니다. 이를 위해 보증보험 회사에 새로운 집주인으로의 구상금 채무자 변경을 신청하시면 됩니다.필요한 서류 준비: 보증조건 변경신청서, 전세목적물의 부동산등기부등본, 새로운 집주인의 인적사항 확인 가능한 서류(예: 매매 계약서 사본) 등을 준비하셔야 합니다.채무자 및 채권자 변경 통지: 보증보험 회사는 추후 확실한 구상을 위해 새로운 집주인에게 채권양도를 통지해야 합니다.전세계약서 작성 주의: 전세계약 기간 중에 집주인이 변경된 후 임차인과 변경된 집주인 간에 새로운 전세계약서를 체결하게 되면 기존 전세계약서의 효력이 소멸하게 됩니다. 변경된 집주인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 기존 계약서를 전제로 하는 것이므로 새로운 전세계약서로는 기존에 가입해 둔 전세보증보험의 보호를 받을 수 없습니다.요약하자면, 보증보험 회사에 새로운 집주인으로의 구상금 채무자 변경을 통지하고, HUG로 변경하려는 의도가 있으시면 보증보험 종류도 변경하시면 됩니다.
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Q. 대체주택 구매 관련 문의 드립니다. ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대체주택 구매와 관련하여 비과세 혜택을 받는 순서를 알려드리겠습니다. 일시적 2주택 비과세 특례:이 특례는 일시적으로 2주택이 된 경우에 적용됩니다.종전주택을 신규주택 취득일로부터 일시적 2주택 기간(종전주택 처분 기간) 내에 양도하면 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다.종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다.종전주택은 양도일 현재 비과세 요건을 충족하고 있어야 합니다(2년 이상 보유, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 취득주택의 경우 2년 거주).주택과 조합원 입주권을 소유한 경우에도 해당됩니다.대체주택 비과세 특례:이 특례는 재개발·재건축 기간 중 거주 목적으로 대체주택을 취득하여 거주한 후 양도하는 경우에 적용됩니다.대체주택을 취득한 날로부터 1년 이상 거주해야 합니다.신축주택이 완성된 후 3년 이내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주해야 합니다.요약하자면, A주택을 매도하면서 C주택을 대체주택으로 매수하고 이사하시는 경우, 위 두 가지 특례를 고려하시면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.