안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 개업공인중개사가 부동산 경매 매수신청대리 업무를 수행하려면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매 매수신청대리 업무를 수행하려면 몇 가지 조건을 충족해야 합니다. 아래는 공인중개사가 부동산 경매 매수신청대리 업무를 수행하기 위한 절차입니다부동산경매자격증 취득:공인중개사는 부동산경매자격증을 취득해야 합니다.부동산경매자격증 시험을 통해 취득할 수 있으며, 시험과목은 부동산 공/경매총론, 부동산 공/경매관련법, 부동산 공/경매투자와 실무로 구성됩니다.만 20세 이상이면 누구나 취득 가능하며, 학력이나 경력에 상관없이 응시할 수 있습니다.교육 및 등록:부동산경매자격증 취득 후, 교육을 받아야 합니다.보증 보험에 가입하고 법원에 매수신청을 등록해야 합니다.지방법원의 장에게 매수신청대리인 등록을 하고 감독을 받아야 합니다.전문성 강화:부동산경매자격증을 취득하면 부동산 경매에 대한 전문지식이 쌓입니다.매수신청 대리 업무를 효과적으로 수행할 수 있으며, 부동산 소액투자 등 다양한 업무에 활용할 수 있습니다.소속 공인중개사가 해당 업무를 수행할 수 없다는 이유는 부동산경매자격증을 취득하지 않았기 때문일 수 있습니다.
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Q. 2월달에 녹취로전세해지통토후3월내용증명보낼려고하는데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.내용증명서 발급 시점:내용증명서를 발급하는 날짜가 중요합니다.매수인이 중도금을 지급한 후 3개월 내에 내용증명서를 발급하면, 그 시점부터 3개월 후에 해지 통보가 효력을 발생합니다.따라서, 녹취내용이 있는 2월 이후에 내용증명서를 발급하시면, 해당 날짜부터 3개월 후에 해지 통보가 효력을 발생할 것입니다.녹취내용의 인정 여부:최초 전세계약서에 상연락처가 없다면, 녹취내용이 인정될지 여부는 상황에 따라 다를 수 있습니다.변호사와 함께 녹취내용을 분석하고, 해당 내용이 유효한 증거로 인정될 수 있는지 확인하세요.해지 통보 기한:내용증명서를 발급한 날짜부터 3개월 후에 해지 통보가 효력을 발생합니다.따라서, 녹취내용 이후 3개월이 지난 후에도 해지 통보를 할 수 있습니다.
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Q. 잔금미납부 매수인에게 어떻게 대응해야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매수인이 잔금을 지불하지 않고 공사를 중단하려는 상황은 까다로운 문제입니다. 아래에 몇 가지 대응 방법을 제시해 드리겠습니다. 하지만, 법적인 상황이므로 변호사와 상의하시는 것이 좋습니다.변호사와 상담하기: 변호사와 상담하여 현재 상황을 분석하고 법적 대응 방안을 모색하세요. 변호사는 매매계약과 관련된 법적 측면을 평가하고 적절한 조치를 제안할 수 있습니다.내용증명서 발급: 변호사를 통해 매수인에게 내용증명서를 발급해 달라고 요청하세요. 이는 매수인이 계약서에 명시된 내용을 알고 있음을 입증하는데 도움이 됩니다.소송 전 협상: 변호사를 통해 매수인과 협상을 시도하세요. 잔금 지급일을 미루거나 다른 합리적인 해결책을 찾을 수 있을지 검토해보세요.재판 중 조정: 소송 절차에서 재판 중 조정을 시도할 수 있습니다. 이는 양측이 합의에 도달할 수 있는 기회를 제공합니다.재판 후 판결: 소송을 통해 매수인에게 잔금 지급을 강제할 수 있습니다. 하지만 소송은 시간과 비용이 많이 들기 때문에 마지막 수단으로 고려하세요.
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Q. 부동산이 지금 저평가 되었다고 생각해요 아니면 더 떨어질것이라고 생각하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 시장은 매우 복잡하며, 정확한 예측이 어렵습니다. 그럼에도 불구하고, 몇 가지 원칙을 고려하여 부동산 투자를 평가할 수 있습니다. 아래는 부동산 투자에 도움이 될 수 있는 몇 가지 지침입니다가격 대비 비율 시세: 부동산 가격은 단순히 금액만으로 판단하지 않아야 합니다. 대신, 비율로 비교해보세요. 예를 들어, 두 아파트 A와 B가 있을 때, A가 20% 상승했다면 B도 20% 상승해야 적정한 것입니다.지역성: 부동산은 지역에 크게 영향을 받습니다. 주변 환경, 교통, 인프라, 인구 변화 등을 고려해 지역성을 분석하세요.인구 변화: 인구가 늘면 부동산 시세가 상승할 가능성이 높습니다. 하지만 인구 대비 공급, 미분양 상태, 가격 상승률도 함께 고려해야 합니다.평준화: 비슷한 입지의 부동산은 함께 움직일 가능성이 높습니다. 입지에 따른 밴드를 고려하세요.흐름 분석: 지역의 흐름과 평형의 흐름을 파악하세요. 어떤 지역이 먼저 상승했는지, 평형이 어떻게 형성되는지 고려해보세요.마지막으로, 부동산 투자는 항상 리스크가 따르므로 전문가의 조언을 듣는 것이 좋습니다.
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Q. 등기부등본에서 말소사항 포함?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.말소되었다는 것은 이미 있었던 기록이 지워졌다는 뜻입니다. 쉽게 말해, 현재는 유효하지 않다는 것이죠. 그런데도 말소 사항을 포함하여 확인하는 이유는 다음과 같습니다같은 집주인 가정: 말소된 항목이 반복되는 경우, 해당 부동산의 집주인이 앞으로도 유사한 상황을 만들 가능성이 높습니다. 따라서 현재 유효한 기록과 함께 기존 말소 이력을 확인하여 미래를 고려하는 것입니다.임대인 관점: 임대인이 자주 바뀌는 부동산의 경우, 말소된 등기 항목을 확인하여 문제가 있는지 검토할 수 있습니다. 예를 들어 침수, 화재, 사망 또는 구조적인 문제와 같은 사실이 있다면 매수자가 모르고 매수한 후에 급하게 매도하는 경우가 발생할 수 있습니다.따라서 등기부등본을 발급할 때는 말소 사항을 포함하여 확인하는 것이 좋습니다