안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 역세권청년주택 민간사업 보증보험 별도로 들어도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네, 역세권청년주택 민간사업에 참여하는 경우 별도로 보증보험에 가입하는 것이 가능합니다. 보증금을 최대한도인 일억 원까지 높이면 월세 부담을 낮출 수 있으며, 민간사업자의 경우에도 보증보험에 가입하여 임대사업에 대한 안정성을 높일 수 있습니다. 서울시의 경우, 역세권청년주택 사업자가 은행에서 건설자금 대출을 받을 때 융자 지원되는 보증을 지원하고 있으며, 이는 사업의 안정성을 위해 마련된 조치입니다.또한, 주택도시보증공사(HUG)는 보증료율과 수수료를 인하하여 민간 임대사업자의 보증보험 가입 부담을 줄이고 있습니다. 이는 역세권청년주택 사업의 활성화를 위한 조치로, 임대사업자가 보증보험에 쉽게 가입할 수 있도록 하여 임대사업의 안정성을 강화하는 데 기여하고 있습니다.
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Q. 일반전세대출은 되는데 중기청 안되는 집이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중소기업청(중기청) 전세대출은 특정 조건을 충족해야 가능한데, 이 조건들 중 일부는 일반 전세대출과 다를 수 있습니다. 중기청 전세대출은 주로 중소기업에 재직 중인 청년들을 대상으로 하며, 대출 조건이 더 까다롭고 엄격합니다. 예를 들어, 중기청 전세대출 100% 조건은 HUG(주택도시보증공사)에서 보증해주는 주택만 가능하며, 해당 주택에 다른 융자가 없어야 하고, 심사 시 임대인의 경제 상태 등도 고려됩니다. 반면, 중기청 전세대출 80% 조건은 HF(한국주택금융공사) 보증 시 가능하며, 대출보증만 가입해도 되고, 전세보증금반환보증은 별도로 가입 원할 경우 진행 가능합니다.일반 전세대출이 가능하더라도 중기청 전세대출이 안 되는 경우는, 해당 주택이 중기청의 엄격한 조건을 충족하지 못하기 때문일 수 있습니다. 예를 들어, 주택의 권리관계나 임대인의 신용 상태 등이 중기청의 심사 기준에 부합하지 않을 수 있습니다. 또한, 중개인이 허위매물을 이용해 다른 집을 보여주려는 의도가 있다고 의심되는 경우, 다른 중개인의 의견을 구하거나 직접 해당 은행이나 중기청에 문의하여 정확한 정보를 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 전세계약서 특약실효성 질문입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 특약의 법적 효력에 대해서는, 특약이 주택임대차보호법 등 관련 법률에 위배되지 않는 한 유효합니다. 그러나 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없을 수 있으며, 갱신요구권 등 법에서 보장하는 권리를 제한하는 특약은 무효일 수 있습니다.위약금 계산 방법에 대해서는, 계약서에 명시된 계산 방식을 따르시면 됩니다. 계약서에 따르면, 위약금은 임대보증금의 5% 이율에 따라 계산한 금액과 약정 월 임대료의 계약기간분에 해당하는 금액을 합한 임대료 총액의 10%로 산정한다고 되어 있습니다.계산해보면, 임대보증금 1억 6900만원의 5%는 845만원이고, 월 임대료 5만원을 36개월(3년)로 계산하면 180만원입니다. 이 두 금액을 합하면 1025만원이 되며, 여기에 10%를 적용하면 위약금은 약 102만 5천원이 됩니다.따라서 계산하신 60만원 언저리와는 차이가 있습니다. 계약서의 특약 조항에 따라 정확한 금액을 다시 계산해 보시는 것이 좋겠습니다. 만약 회사에서 위약금 지불이 불가능하다고 할 경우, 계약서에 명시된 특약 조항과 관련 법률을 근거로 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다.
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Q. 보증금은 그대로 월세는 올라갈시 재계약할때 복비 내야 하나요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재계약 시 보증금이 동일하고 월세만 인상되는 경우, 새로운 확정일자를 받을 필요는 없으며, 기존 확정일자가 유효합니다. 변경된 월세 금액을 반영하기 위해 새로운 계약서를 작성해야 하지만, 이 경우 부동산 중개수수료(복비)는 발생하지 않습니다. 다만, 계약서 작성에 대한 대필료는 발생할 수 있으며, 이 비용은 통상적으로 5만 원에서 10만 원 사이입니다.따라서, 월세가 50에서 60으로 인상되었다면, 복비는 내지 않아도 되지만, 계약서 작성에 대한 대필료는 부담할 수 있습니다. 부동산 중개사 사무소마다 다를 수 있으니, 재계약 전에 해당 사무소에 문의하여 정확한 정보를 확인하는 것이 좋겠습니다
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Q. 주소지 이전과 관련하여 질문 있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년 월세 지원 신청과 관련하여, 일요일에 입주 예정이시고 26일부터 지원 신청이 시작된다면, 주소지 이전 신청은 일반적으로 입주일에 맞추어 진행하는 것이 일반적입니다. 그러나, 주소지 이전 신청을 미리 하실 수 있는지의 여부는 해당 지자체의 정책이나 청년 월세 지원 프로그램의 구체적인 지침에 따라 다를 수 있습니다. 따라서, 가장 정확한 정보는 청년 월세 지원을 담당하는 기관에 직접 문의하시는 것이 좋습니다.온라인으로 변경 신청을 하는 경우, 필요한 서류는 다음과 같습니다확정일자가 날인된 임대차계약서 원본주민등록등본(주소변동 이력 포함)임대차 계약 신고필증이 서류들은 주민센터에서 처리할 수 있으며, 온라인 포털을 통해 변경 신청을 하실 수 있습니다. 만약 주소지 이전 신청을 미리 할 수 있다면, 위 서류들을 준비하여 신청하시면 됩니다. 하지만, 정확한 절차와 시기는 해당 지자체의 지침을 확인하시기 바랍니다.