안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세계약 확정일자 받는 방법에 대해
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 확정일자를 받는 것은 세입자의 권리를 보호하기 위해 중요한 절차입니다. 새 집주인이 대출을 받으셨다면, 그 대출이 근저당권 설정과 관련이 있을 수 있기 때문에, 확정일자를 받아 두는 것이 중요합니다. 확정일자는 임대차 계약서에 법적 효력이 발생하는 날짜를 기록하는 것으로, 세입자가 경매나 매매 등으로 인해 보증금을 잃지 않도록 보호해 줍니다.확정일자를 받는 방법은 다음과 같습니다전세 계약서 작성: 부동산에서 전세 계약서를 작성합니다.동사무소 방문: 계약서를 가지고 언제든지 동사무소에 방문하여 확정일자를 받을 수 있습니다. 본인이 방문하거나 대리인이 방문할 수 있으며, 방문하는 사람의 신분증이 필요합니다.확정일자 도장 받기: 동사무소에서 계약서에 확정일자 도장을 찍어 줍니다. 이 때 소정의 수수료가 발생할 수 있습니다.주소 전입 신고: 전세 입주일에는 주소 전입 신고를 해야 합니다. 주소를 옮기지 않고 계속 거주해야 확정일자의 효력이 유지됩니다.재계약시 확정일자 재발급: 재계약을 할 때, 특히 전세금이 증액되었다면 새로운 계약서로 확정일자를 다시 받아야 합니다.새 집주인이 월세를 올리고자 한다면, 이는 임대차 계약의 변경 사항이므로, 새로운 계약서를 작성하고 그에 따라 확정일자를 다시 받아야 합니다. 이 과정에서 전세금 증액이 있다면, 증액된 부분에 대해서도 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 하면 새로운 집주인의 대출로 인해 후순위가 되는 것을 방지하고, 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
부동산
Q. 근저당있는 집에 월세 계약해도 괜찮을까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당이 설정된 집에 월세 계약을 할 때는 몇 가지 주의사항이 있습니다. 근저당은 집주인이 은행에서 돈을 빌릴 때 그 집을 담보로 제공한 것을 의미하며, 만약 집주인이 대출금을 상환하지 못하면 은행은 해당 집을 경매에 부칠 수 있습니다. 이 경우, 월세 세입자의 보증금은 위험에 처할 수 있습니다.월세 계약을 할 때는 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다전입신고와 확정일자: 전입신고를 하고 확정일자를 받으면, 세입자는 대항력을 갖게 되어, 만약 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다. 이는 세입자를 보호하는 중요한 절차입니다.최우선변제권: 세입자가 소액임차인에 해당되면, 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이는 보증금 중 일정액을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 그러나 이 금액은 지역에 따라 다르며, 전체 보증금이 아닌 일부만이 최우선변제 대상이 될 수 있습니다.근저당과 보증금의 비율: 근저당 설정액과 세입자의 보증금을 합한 금액이 해당 주택의 시세 가액의 65% 이상이면 위험할 수 있습니다. 이는 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 보증금을 전액 회수하기 어려울 수 있기 때문입니다.등기부등본 확인: 임대차 계약 전에 해당 주택의 등기부등본을 확인하여, 근저당 외에 다른 임차인의 임차권등기가 없는지 확인해야 합니다. 이미 임차권등기가 되어 있다면, 새로운 임차인은 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.부동산 전문가 상담: 위험 요소를 최소화하기 위해 부동산 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 전문가는 해당 지역의 법률과 규정을 잘 알고 있으며, 세입자의 권리를 보호하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
부동산
Q. 이사갈려고 하는데 복비가 얼마나올까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부산에서 2억 6천만 원짜리 아파트 전세를 구할 때 예상되는 복비에 대해 궁금하시군요. 복비는 중개수수료를 의미하며, 이는 거래 금액과 지역에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 부산의 경우, 전세 거래금액이 2억 원 이상일 때 중개수수료 상한은 거래금액의 0.4%로, 한도가 없습니다.따라서, 2억 6천만 원짜리 아파트 전세의 경우, 복비는 최대 0.4%를 적용하여 계산할 수 있습니다. 계산해보면복비=전세금×상한요율=260,000,000원×0.004=1,040,000원이렇게 복비는 최대 1,040,000원까지 나올 수 있습니다. 하지만 실제로는 중개사와 의뢰인 간의 협의에 따라 이보다 낮은 금액으로 결정될 수도 있습니다.
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Q. 전세감액 재계약 꼭해줘야하나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세감액 재계약에 대한 질문이시군요. 법적으로 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우, 임대인은 임차인의 요구에 따라 전세금을 감액하고 재계약을 해야 할 의무는 없습니다. 다만, 임차인과 임대인 간의 합의에 의해 전세금 감액 재계약이 이루어질 수 있습니다.현재 부동산 시장 상황이나 전세금의 변동 등에 따라 임차인이 전세금 감액을 요구할 수 있으며, 이 경우 임대인과 임차인이 협의를 통해 재계약 여부를 결정하게 됩니다. 임대인이 재계약을 원하지 않을 경우, 법적으로 강제할 수 있는 방법은 제한적입니다.만약 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 2년 더 거주를 원하는 경우, 임대인은 임차인에게 거주 기간 연장을 거부할 수 없으나, 전세금 감액에 대해서는 합의가 필요합니다.
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Q. 월세 계약을 하고 한달도 지나지 않아서 곰팡이 문제로 인해 문제가 생겼습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.곰팡이 문제와 난방 문제로 인해 걱정이 많으시겠어요. 월세 계약 중도 해지에 관한 정보를 찾아보았습니다. 원칙적으로 전월세 임대차 계약은 계약 종료 시까지 해지할 수 없지만, 정당한 사유가 있을 경우 계약 기간 만료 전에 적법하게 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 임차인이 중도 해지할 수 있는 경우는 다음과 같습니다:임대차 계약 당시 계약 기간을 정하지 않은 경우계약 기간 중 임대인의 지위가 다른 제3자에게 양도된 경우중도 해지에 대한 특약이 있는 경우임차한 주택의 일부 또는 전부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우.곰팡이 문제 해결 방법으로는, 곰팡이 제거에 효과적인 세정제 사용, 천연재료를 이용한 방법, 그리고 넓게 발생한 곰팡이 문제 해결 방법이 있습니다. 예를 들어, 베이킹소다를 사용하여 곰팡이를 제거하고, 문제가 심각할 경우 전문가에게 도움을 요청하는 것이 좋습니다.난방 문제에 대해서는, 난방 시스템의 이상 유무를 체크하고, 난방 배관에 이상이 없는지 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 온도조절기나 구동기 등의 이상 유무를 점검해야 합니다.계약 중도 해지를 고려하고 계시다면, 법적인 조언을 구하는 것이 좋습니다. 법률 전문가는 귀하의 상황을 평가하고, 계약서의 내용과 현재의 주택 상태를 바탕으로 최선의 조언을 제공할 수 있습니다.