안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 재건축 사업 진행 시 조합 직접 설립 동의 시 주의해야할 점은 어떤 것이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 사업을 추진하기 위해서는 일반적으로 추진위원회를 구성하고, 일정 요건을 갖춘 후에 조합을 설립합니다. 하지만 공공지원의 경우에는 추진위원회 구성을 생략하고 조합을 직접 설립할 수 있는 제도가 있습니다. 이를 '조합 직접설립제도’라고 합니다.조합 직접설립제도의 장점은 사업기간을 단축하고, 추진위 단계 운영비를 절감하고, 공공이 지원하는 적법하고 투명한 운영을 할 수 있다는 점입니다. 하지만 이 제도를 적용하기 위해서는 구역 내 토지등소유자의 3/4 이상의 동의가 필요합니다.조합설립 동의서를 받기 전에는 토지등소유자에게 사업비의 내용과 분담금 추산액 등을 설명하고 고지해야 합니다. 또한 동의서에는 토지등소유자의 성명과 지장을 날인하고, 신분증명서 사본을 첨부해야 합니다.동의서에 들어가서는 안되는 문구는 다음과 같습니다.사업비의 증감에 따른 분담금의 조정 여부를 명시하지 않는 경우조합설립 인가를 받은 후에도 추진위원회를 유지하거나 해산할 수 있다는 내용을 포함하는 경우조합설립 인가를 받기 전에 조합의 정관이나 임원을 결정하거나, 조합의 의사결정에 참여할 수 있다는 내용을 포함하는 경우조합설립 인가를 받기 전에 조합의 사업비를 납부하거나, 조합의 자산을 처분하거나, 조합의 채무를 부담하게 하는 내용을 포함하는 경우
부동산
Q. 친구가 집에 놀러오면 추가 관리비를 내야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문자님의 경우, 계약서에 1인 추가 거주시 5만원 추가라는 조항이 있었다면, 그 조항을 준수해야 하는 의무가 있습니다. 하지만, 남자친구가 같이 거주한 것이 아니라 가끔 놀러온 것이라면, 그것이 1인 추가 거주로 간주될 수 있는지는 논란의 여지가 있습니다. 일반적으로, 1인 추가 거주는 전입신고를 한 경우나, 장기간 동거를 한 경우를 의미합니다. 2주에 1번씩 2,3일 정도 놀러온 것은 1인 추가 거주로 보기 어려울 수 있습니다따라서, 질문자님은 집주인과 협의를 통해 추가 관리비를 청구하는 것이 적절한지, 그리고 그 기준이 무엇인지를 명확히 해야 합니다. 만약, 협의가 되지 않거나, 집주인이 부당하게 청구한다고 생각되면, 소송의 방법을 취할 수도 있습니다또한, 집주인이 사전에 남자친구가 자주 오면 추가 관리비를 내야한다고 말해주지 않은 상황에서, 이미 계약이 끝난 시점에 보증금에서 추가 관리비 명목의 돈을 제외하고 정산한 것은 부당하다고 할 수 있습니다. 계약서에 명시된 조건이라도, 집주인은 질문자님에게 사전에 통보하고 동의를 받아야 합니다. 따라서, 질문자님은 보증금에서 제외된 돈을 다시 돌려받을 수 있습니다. 집주인과 협의가 안되면, 소액소송이나 민사조정을 통해 해결할 수 있습니다.
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Q. 임대차신고및 확정일자 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.새로운 집 계약시 임대차 신고나 확정일자는 받아도 되나요? 네, 새로운 집 계약시 임대차 신고나 확정일자는 받아도 됩니다. 임대차 신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인, 임차인, 대리인 중 한 명이 신고할 수 있습니다. 임대차 신고를 하면 계약서에 확정일자가 자동으로 부여되며, 이 확정일자로부터 임대차 계약이 효력을 가지게 됩니다. 임대차 신고는 온라인이나 오프라인으로 할 수 있으며, 온라인 신고의 경우 계약서를 스캔하거나 복사한 파일을 첨부하여 제출하면 됩니다.현재 계약만료 전 전세집이 대항력에 문제 생기진 않을까요? 대항력이란 임차인이 임대인의 권리 변동에 대해 임대차 계약을 유지할 수 있는 권리를 말합니다. 대항력을 확보하기 위해서는 임대차 신고와 전입신고를 모두 해야 합니다. 임대차 신고만 하고 전입신고를 하지 않으면 대항력이 발생하지 않습니다. 따라서 현재 계약만료 전 전세집에서 전입신고를 하셨다면, 계약기간 동안 대항력이 유지됩니다. 만약 전입신고를 하지 않으셨다면, 임대인이 임대차 계약을 해지하거나 다른 사람에게 임대할 수 있으므로, 빠른 시일 내에 전입신고를 하시는 것이 좋습니다.계약만료 전 전세집이 새로운 세입자를 구하고 나서 전입신고하고싶은데 대항력에는 문제 생기지 않을까요? 계약만료 전 전세집이 새로운 세입자를 구하고 나서 전입신고하시는 것은 가능합니다. 다만, 새로운 세입자가 임대차 신고와 전입신고를 먼저 하게 되면, 그들이 우선변제권을 가지게 됩니다. 우선변제권이란 임대인이 파산하거나 임대주택이 경매에 넘어갈 경우, 자신의 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권은 임대차 신고와 전입신고를 모두 한 날짜로부터 다음날 0시에 발생합니다. 따라서 새로운 세입자가 먼저 우선변제권을 확보하게 되면, 현재 세입자는 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 그러므로 계약만료 전 전세집에서 전입신고를 하시려면, 새로운 세입자보다 먼저 임대차 신고와 전입신고를 하시는 것이 안전합니다.
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Q. 전세 사기 유형과 대처법에 대해서 알고 싶어요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 사기는 부동산 임대차 계약 시 보증금을 돌려받지 못하거나 집을 빼앗기는 등의 피해를 입는 경우를 말합니다. 전세 사기는 여러 가지 유형과 수법으로 이루어지는데요, 최근에는 다음과 같은 유형이 많이 발생하고 있습니다.깡통전세 사기: 전세 가격과 매매 가격이 거의 비슷한 매물인데요. 집주인이 매매 가격보다 더 비싸게 전세 계약을 맺은 후, 해당 매물의 명의를 전세금을 돌려줄 만한 경제력이 없는 사람에게 넘기는 거예요. 세입자는 보증금을 돌려받을 길이 없으니, 경매에서 해당 주택을 낙찰받기도 하고요.이중계약 사기: 부동산 소유주로부터 임대차계약을 위임받은 건물관리인이 소유주에게는 월세계약을 했다고 하고, 세입자와는 전세계약을 하여 전세 보증금을 가로채는 유형입니다.신탁 사기: 부동산 재산을 전문가에게 맡겨서 관리하는 거예요. 집주인은 신탁을 통해 주택담보대출을 받기도 하고, 전문가에게 관리를 맡겨 수익을 내기도 해요. 이렇게 신탁등기가 된 집은 집주인이 아닌 신탁회사가 소유권을 가지게 되는데요. 신탁회사의 동의 없이 집주인과 부동산 계약을 하게 된다면, 계약이 무효로 취급될 수 있어요. 사실상 집주인인 신탁회사의 허락 없이 살고 있는 거라, 불법점유이니 나가달라는 이야기를 들으면 보증금을 돌려받을 수도 없고요.이러한 전세 사기를 막기 위해서는 다음과 같은 대처법을 알아두는 것이 좋습니다.공인중개사 선택: 부동산 중개업 등록증과 공인중개사 자격증을 확인하고, 국가 공간 정보 포탈 홈페이지1에서 해당 부동산의 공인중개사, 부동산 중개인 등록 여부를 확인하세요.임대인 신분 확인: 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있기 때문에 반드시 임대인 신분증, 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 확인하세요. 보증금을 입금할 때도 임대인 (또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체하세요.주택상태 확인: 전입신고를 할 수 없는 무허가·불법 건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하세요. 또한 집을 잘 살펴본 후 하자가 있는 곳은 보수요청을 하는 것이 좋습니다.주변 매매가, 전세가 확인: 시세보다 20~30% 저렴한 가격으로 여러 세입자와 계약한 후 전세보증금을 가로채는 수법이 있으므로, 국토교통부 실거래가 공개 시스템2이나 부동산테크3 등의 앱을 통해 주변 매매가와 전세가를 확인하세요.주택 임대차 표준 계약서 사용: 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다. 반드시, 공인중개사에게 표준 계약서를 사용하도록 요청하세요. 표준 계약서는 부동산거래관리시스템4에서 다운로드할 수 있습니다.선순위 권리관계 및 소유권 확인: 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우 전세보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 등기부등본을 구하여 확인하세요. 또한 등기부등본 소유권 사항에 신탁등기 내용이 있는지 확인하세요. 이때 건물 소유권이 신탁회사에 있다면 반드시 신탁원부를 발급받아 임대차계약 권한이 누구에게 있는지, 신탁된 부동산에 설정된 채무가 있는지 등의 정보를 확인하세요.전세보증보험 가입: 전세보증보험은 전세금을 대신 보장해주는 보험으로, 전세사기 피해를 예방하고 보증금 회수를 돕는 역할을 합니다. 전세보증보험은 임대인이 가입할 수도 있고, 세입자가 가입할 수도 있습니다. 임대인이 가입한 경우에는 전세보증보험증권을 받아보고, 세입자가 가입한 경우에는 보증료를 납부하고 보험증권을 받아야 합니다.
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Q. 재건축사업 대표소유자 선임동의서를 징구할 때 인감날인이 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축사업에서 대표소유자 선임동의서를 징구할 때 인감날인이 필요한지에 대한 답변을 드리겠습니다.일반적으로, 대표소유자 선임동의서는 토지등소유자가 성명을 적고 지장을 날인하는 방법으로 작성하고, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부해야 합니다. 이 경우, 대표자(선임수락자)와 위임자(동의자) 모두 지장날인을 해야 하며, 인감날인은 필요하지 않습니다.다만, 토지등소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장·군수등이 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 찍은 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있습니다. 이 경우, 인감날인이 필요하며, 지장날인은 하지 않아도 됩니다.따라서, 날인을 어떻게 하는 것이 맞는지는 토지등소유자의 상황에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 국가법령정보센터의 양식은 하나의 예시일 뿐이며, 실제로는 시장·군수등의 검인을 받아야 하는 점을 유의하시기 바랍니다.