안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 전세 묵시적 연장할 때 2년 연장으로 보는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 묵시적 연장이란, 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인과 임차인 중 누구도 전세 계약에 대한 해지 의사를 표현하지 않으면, 계약이 묵시적으로 갱신되게 되는 것입니다. 즉, 계약해지를 미리 얘기하지 않으면, 해당 계약 건이 갱신되어 2년이 자동으로 연장되게 됩니다.묵시적 갱신이 되면 기존의 전세나 월세 임대차 계약과 동일한 조건으로 자동으로 2년간 연장이 됩니다. 따라서, 세입자는 2년 통으로 연장이 된 것이 맞습니다. 또한, 계약서를 새로 작성할 필요가 없습니다. 갱신이 되면 모든 임대 조건이 변경되지 않으며 이를 주택임대차보호법이 인정하고 있기 때문입니다.그러나, 세입자 보호법이라고 할 수 있는 주택임대차보호법에 의해 세입자는 언제든지 월세 계약 또는 전세 계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 즉, 세입자가 묵시적으로 2년 연장된 기간 중 중도에 이사를 가야할 사정이 생겼다면 중도에 해지가 가능합니다. 집주인이 세입자의 해지 통보를 받고 3개월이 지나면 월세 또는 전세 계약이 종료됩니다.
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Q. 융자 있는 집 전세 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.융자 있는 집 전세 계약 시에는 계약서에 특약사항으로 "융자금을 전액 상환 말소하는 조건으로 계약을 한다"는 점을 반드시 명시해야 합니다.융자를 상환하고 말소하는 과정은 임대인, 임차인, 공인중개사 등이 함께 해당 은행에 가서 진행해야 합니다.융자를 말소한 후에는 꼭 말소등기까지 완료해야 안전합니다12. 말소등기는 동사무소나 인터넷으로 확정일자를 받아서 확인할 수 있습니다.융자가 있는 집 전세 계약 시에는 전세보증금의 일부를 미리 지불하지 않고, 잔금을 지불할 때 융자를 상환하고 말소하는 것이 좋습니다.융자가 있는 집 전세 계약 시에는 등기부등본을 꼭 확인해야 합니다. 등기부등본은 소유권자, 융자금액, 근저당 순위 등을 알 수 있는 중요한 서류입니다.융자가 있는 집 전세 계약 시에는 전세권 설정을 반드시 해야 합니다. 전세권 설정은 전세보증금을 보호하기 위한 절차로, 전세권 설정비용은 임대인이 부담해야 합니다.
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Q. 중기청 4년 끝나서 대출연장을 한 후에 이사를 갈 수 있을까요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중기청 전세대출은 목적물변경이 가능합니다. 즉, 전세대출을 받은 집에서 다른 집으로 이사를 갈 수 있습니다. 하지만 목적물변경을 하려면 몇 가지 조건과 절차가 필요합니다. 그 중 하나가 바로 전세대출의 이용기간입니다. 중기청 전세대출은 2년 단위로 연장이 가능하며, 최대 10년까지 이용할 수 있습니다. 그런데 목적물변경을 하면, 그 때의 연장시점을 기준으로 2년이 소모된 것으로 간주됩니다. 즉, 목적물변경을 할 때마다 2년의 이용기간이 줄어든다는 것입니다.예를 들어, 2023년 3월에 전세대출을 받아서 2025년 3월에 만료되는 경우, 2025년 3월에 연장을 하면 2027년 3월까지 이용할 수 있습니다. 하지만 2024년 4월에 목적물변경을 하면, 그 때의 연장시점인 2025년 3월이 2년 빠진 2023년 3월로 간주되어, 2025년 3월에 만료되는 것이 아니라 2025년 4월에 만료됩니다. 즉, 2년의 이용기간이 날아가는 것이죠. 따라서 목적물변경을 할 때는 이용기간을 잘 고려해야 합니다.그리고 목적물변경을 하려면 다음과 같은 절차가 필요합니다.이사갈 집을 알아보고, 해당 매물의 등기부등본을 떼어서 은행에 방문하여 목적물변경 가능여부를 확인합니다. 목적물변경은 기존과 동일한 조건의 주택만 가능합니다. 즉, 전용면적, 보증금, 소득, 자산 등의 기준을 만족해야 합니다.이사갈 집의 계약을 진행하고, 잔금을 치루기 전에 기존의 집의 임대차계약을 해지하고, 보증금을 받습니다. 이 때, 잔금날짜를 잘 맞춰야 합니다. 즉, 기존의 집에서 보증금을 받은 날과 새로운 집에 잔금을 치룬 날이 같아야 합니다. 그렇지 않으면 현금이 부족하거나, 이자가 발생할 수 있습니다.이사를 마치고, 전입신고를 하고, 본인 등본을 떼어서 은행에 방문하여 목적물변경 신청을 합니다. 이 때, 새로운 집의 계약서와 확정일자가 포함된 등기부등본을 제출해야 합니다. 은행에서는 목적물변경에 따른 대출금액의 조정이나 금리의 변동이 있을 수 있습니다.이렇게 목적물변경을 하면, 전세대출을 그대로 가지고 다른 집으로 이사를 갈 수 있습니다.
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Q. 청약으로 월세 만료 3개월 전 이사할 때 월세는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약기간 전에 이사를 하려면 임대인의 동의가 필요하고, 새로운 세입자를 구해 놓아야 합니다. 그러나 새로운 세입자가 바로 입주할 수 없는 상황이라면, 임차인은 계약기간이 남은 동안 월세와 관리비를 계속 납부해야 합니다. 이는 임대차계약의 구속력 때문입니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 이사를 가면, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 없고, 임차인은 계약기간이 남은 동안 월세를 지불해야 합니다.따라서 임차인은 임대인과 협의하여 이사 날짜를 조정하거나, 새로운 세입자가 입주할 수 있는 날짜까지 월세와 관리비를 지불하는 것으로 합의하는 것이 좋습니다. 또한 임차인은 보증금을 새로운 세입자가 아닌 임대인에게 받아야 합니다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 새로운 세입자를 구할 경우, 임대인의 중개수수료나 복비를 부담하기로 하는 경우도 있습니다.
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Q. 세입자와의 계약시에 궁금한 점 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 2회 월세 연체시 계약을 해지할 수 있다는 내용은 주택임대차보호법 제4조에 따른 규정입니다. 이는 임대인이 임차인의 월세 연체로 인해 계약을 해지할 수 있는 정당한 사유로 인정되는 것이므로 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 그러나 실제로 세입자가 월세를 계속 연체하고 퇴거를 거부하는 경우에는 임대인은 명도소송을 통해 법적으로 점유권을 되찾아야 합니다. 이 과정은 시간과 비용이 많이 소요되는 불편함이 있습니다. 따라서 임대인은 세입자의 월세 연체를 방지하거나 최소화하기 위해 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.특약사항에 연체시 법정 연체수수료를 내야한다는 사항을 추가하는 것은 좋은 방법입니다. 이는 월세 채권에 대한 지연 손해배상금으로, 계약서에 특약으로 연체이자율을 정해도 되고, 정하지 않았다면 법정이율인 민사 연 5%, 상사 연 6%를 적용할 수 있습니다. 이렇게 하면 세입자는 월세를 연체할 경우 추가적인 비용이 발생한다는 것을 인지하고 월세 납부를 우선적으로 할 가능성이 높아집니다.보증금을 월세의 1년~2년 치 정도로 받는 것도 좋은 방법입니다. 이는 월세 연체가 발생하더라도 보증금에서 상계할 수 있으며, 퇴거를 유도할 때 수월합니다.월세가 지급일 기준 미납되었을 때, 세입자에게 연체되었음을 꼭 통보하고, 2기 이상의 차임 연체시 계약해지 내용증명서를 보내는 것도 중요합니다. 내용증명서는 임차인에게 도달하면 효력이 발생하며, 추후 소송을 진행할 때 증거로 사용될 수 있습니다. 또한 세입자에게 심리적 압박감을 주어 잘 한다면 다른 조치 없이도 퇴거할 수 있습니다.