안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 청약 후 계약해지가 가능할까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 부동산 청약 후 계약금만 납입한 상태라면 계약금을 포기하고 계약해지를 요구할 수 있습니다. 하지만 이미 계약금과 중도금을 납입한 경우에는 사업자의 동의가 필요하거나 소송을 통해 계약해지를 인정받아야 합니다. 그러므로 계약해지가 가능한지 여부는 계약서의 내용과 사업자의 의사에 따라 달라질 수 있습니다.
부동산
Q. 상가계약 특약 추가하고 싶은데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가계약 특약은 임대인과 임차인이 합의한 내용으로 계약서에 추가하는 부분입니다. 특약은 명확하고 간결하게 작성하시는 것이 좋습니다. 특약에는 임대인과 임차인의 권리와 의무, 계약의 해제와 취소, 보증금과 예약금의 반환, 영업과 관련된 사항 등을 포함할 수 있습니다.그리고 당신이 작성하신 특약을 보니, 몇 가지 수정할 점이 있습니다. 용어도 부동산 용어로 바꿔드리겠습니다.현임차인과 전임차인과의 권리금 협상결렬로 인한 계약 취소가 되면 임대인은 현임차인에게 보증금 및 예약금을 무조건으로 반환한다.-> 이 특약은 임차인의 입장에서는 유리하지만, 임대인의 입장에서는 불리합니다. 임대인은 권리금 협상결렬로 인한 계약 취소에 대해 책임이 없다고 주장할 수 있습니다. 따라서 이 특약은 임대인의 동의를 얻기 어려울 수 있습니다. 만약 이 특약을 유지하고 싶다면, 다음과 같이 수정할 수 있습니다.현임차인과 전임차인과의 권리금 협상결렬로 인한 계약 취소가 되면 임대인은 현임차인에게 보증금 및 예약금을 반환한다. 단, 임대인이 권리금 협상결렬에 공모가 있거나, 계약 체결 후 30일 이내에 계약 취소를 통보하지 않은 경우에는 반환하지 않는다.전임차인은 영업신고증 소재지 변경 혹은 폐업은 2월 안에 처리한다.-> 이 특약은 임차인이 새로운 영업신고를 할 수 있도록 전임차인에게 요구하는 것입니다. 이 특약은 임차인의 입장에서는 필요한 사항이지만, 전임차인의 입장에서는 불편할 수 있습니다. 따라서 이 특약은 전임차인의 동의를 얻기 어려울 수 있습니다. 만약 이 특약을 유지하고 싶다면, 다음과 같이 수정할 수 있습니다.전임차인은 영업신고증 소재지 변경 혹은 폐업을 임차인의 요구에 따라 적절히 처리한다. 단, 전임차인이 영업신고증 소재지 변경 혹은 폐업을 처리하지 않아 임차인에게 손해가 발생한 경우에는 전임차인이 손해배상을 한다.현부동산의 문제로 일반음식점 허가가 나지 않는다면 임대인은 임차인에게 보증금 및 예약금을 무조건 반환한다.-> 이 특약은 임차인이 원하는 업종으로 영업할 수 있도록 임대인에게 요구하는 것입니다. 이 특약은 임차인의 입장에서는 필요한 사항이지만, 임대인의 입장에서는 불편할 수 있습니다. 따라서 이 특약은 임대인의 동의를 얻기 어려울 수 있습니다. 만약 이 특약을 유지하고 싶다면, 다음과 같이 수정할 수 있습니다.현부동산의 문제로 일반음식점 허가가 나지 않는다면 임차인은 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 보증금 및 예약금을 반환한다. 단, 임차인이 일반음식점 허가를 받기 위해 필요한 조치를 취하지 않은 경우에는 반환하지 않는다.
부동산
Q. 내집마련디딤돌대출 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.디딤돌대출은 주택도시기금을 통해 무주택 서민에게 낮은 금리로 공급되는 상품입니다. 디딤돌대출의 자격 조건과 상품 구조는 다음과 같습니다신청 대상: 민법상 성년인 대한민국 국민이며, 접수일 기준 세대주이고, CB점수가 350점 이상이며, 본인과 배우자의 합산 순자산이 4.69억원 이하인 사람대출 요건: 신혼이거나 2자녀 이상의 가구라면 6억원 이하의, 그렇지 않다면 5억원 이하의 공부상 주택을 담보로 대출이 가능하며, 세대원 전원이 무주택자여야 하고, 부부일 시 합산 연 소득이 60백만원 이하이며, LTV는 최대 70%, DTI는 최대 60%이어야 함대출 한도: 최대 2.5억원 (생애최초 주택구입자 3억원, 신혼·2자녀 이상 가구는 4억원)대출 만기: 10년, 15년, 20년, 30년 (거치기간은 1년 또는 비거치)상환 방식: 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환그리고, 미혼 단독세대주의 경우에는 다음과 같은 특별한 조건이 적용됩니다대출 대상자: 만 30세 이상의 미혼 단독세대주 (주민등록등본상 직계존속 중 1인 또는 미성년인 형제·자매중 1인 이상과의 부양기간이 계속해서 6개월 미만인 경우 포함)주택 가격: 3억원 이하주택 면적: 주거전용면적 60㎡ 이하 (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 70㎡ 이하)대출 한도: 1.5억원 (생애최초 주택구입자 2억원) 이하그럼, 저의 답변을 바탕으로 질문에 답해보겠습니다.저는 현재 대출을 받을 자격이 안될까요?아니요, 자격이 있습니다. 저의 정보를 바탕으로 추정해보면, 세대주이고 무주택자이며, 연 소득이 60백만원 이하이고, 순자산이 4.69억원 이하이고, CB점수가 350점 이상이라고 가정할 수 있습니다. 또한, 구매하려는 주택의 가격이 8천만원이고, 면적이 58.14㎡이므로, 미혼 단독세대주의 조건에도 부합합니다. 따라서, 디딤돌대출을 받을 자격이 있습니다.60㎡ 이하가 몇평인지요?60㎡는 약 18.15평입니다3. 평수와 제곱미터의 단위 환산은 다음과 같은 공식을 사용할 수 있습니다4:1㎡ = 0.3025평1평 = 3.3058㎡
부동산
Q. 오피스텔 주차타워 매연이 집안으로 유입되는것같아요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매연 문제의 원인은 주차타워의 배기구가 집안과 가까운 위치에 있거나, 주차타워의 환기 시스템이 제대로 작동하지 않거나, 주차타워의 청소나 유지보수가 미흡한 경우일 수 있습니다.이 경우에는 다음과 같은 해결책을 시도해보실 수 있습니다.주차타워의 배기구가 집안과 가까운 위치에 있는 경우에는 배기구를 옮기거나 연장시키는 방법이 있습니다. 이는 주차타워 설비업체나 건물 관리업체에 요청하셔야 합니다.주차타워의 환기 시스템이 제대로 작동하지 않는 경우에는 환기 시스템의 수리나 교체가 필요합니다. 이 역시 주차타워 설비업체나 건물 관리업체에 요청하셔야 합니다.주차타워의 청소나 유지보수가 미흡한 경우에는 주차타워의 청소나 유지보수를 강화하거나 정기적으로 실시하는 방법이 있습니다. 이는 건물 관리업체나 입주민들과 협의하셔야 합니다.이러한 해결책을 시도하시기 전에는 주차타워 매연 문제의 정확한 원인을 파악하시는 것이 좋습니다. 이를 위해 주차타워 설비업체나 건물 관리업체에 문제점을 제기하고 검사나 진단을 요청하시는 것이 필요합니다3.또한, 매연 문제로 인한 피해를 입으신 경우에는 피해 보상을 청구하실 수 있습니다. 피해 보상의 책임은 주차타워 설비업체나 건물 관리업체에 있을 수 있으므로, 피해의 정도와 원인에 따라 적절한 상대방을 정하셔야 합니다. 피해 보상을 청구하실 때에는 피해의 증거를 확보하시고, 피해의 내용과 금액을 구체적으로 명시하시는 것이 중요합니다. 만약 상대방이 보상 요구에 응하지 않거나 합의가 이루어지지 않는다면, 변호사의 도움을 받거나 소송을 제기하실 수 있습니다.
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Q. (전세) 묵시적 갱신인데 계약서 작성 시 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약이 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 계약서를 작성할 필요도 없으며 새 계약서가 없기 때문에 확정일자를 받을 필요도 없습니다. 묵시적 갱신이란 보증금의 증액이 없고 계약의 세부사항이 기존과 모두 동일하며 기간만 2년 연장되는 경우를 말합니다.하지만 임대인과 공인중개사가 계약서를 쓰자고 한다면, 재계약서를 작성해야 할 수도 있습니다. 재계약서를 작성하는 경우에는 확정일자를 다시 받아야 합니다. 재계약서에 특약에 묵시적 갱신임을 명시했다고 해도, 새로운 계약서가 작성된 것이므로 확정일자를 받지 않으면 보증금을 보호받을 수 없습니다.확정일자는 주택 임대차 신고가 의무화됨에 따라서, 전세 계약 후 30일 이내 주택 임대차 신고를 하게 되면 자동으로 부여되므로 별도로 계약서를 지참하여 주민센터에 방문할 필요가 없습니다. 주택 임대차 신고는 임대인, 임차인, 부동산 중개인 모두 할 수 있습니다.따라서, 묵시적 갱신이 되었다면 재계약서를 작성하지 않고 주택 임대차 신고만 하면 되고, 재계약서를 작성했다면 확정일자를 받아야 한다는 것을 알아두세요. 또한, 재계약서를 작성하는 경우에는 보증금의 증액이나 감액, 계약기간의 단축이나 연장, 복비의 부담 등에 대한 합의도 필요할 수 있으니 주의하세요.