안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 등기 필증을 잃어버리면 부동산 거래를 어떻게 할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기필증은 부동산 소유권을 증명하는 중요한 서류입니다. 하지만 등기필증은 원칙적으로 한 번만 발급되므로 분실하거나 멸실되었을 경우 재발급이 되지 않습니다. 그렇다고 해서 부동산 거래를 할 수 없는 것은 아닙니다. 분실한 등기필증을 대체할 수 있는 다른 방법이 있습니다. 다음과 같은 세 가지 방법이 있습니다.확인서면 제도 : 이 방법은 법무사나 변호사에게 위임하여 등기소에서 확인서면을 발급받는 것입니다. 확인서면은 등기필증과 같은 효력이 있으며, 보통 10만 원~20만 원 정도의 비용이 듭니다.공증 : 이 방법은 공증사무실을 통해 부동산 거래와 관련한 사항을 공증받은 후 공증서면을 첨부하는 것입니다. 공증은 공식적으로 증명하는 절차이며, 추가 비용이 발생할 수 있습니다.등기소 방문 : 이 방법은 매도인과 매수인이 함께 등기소에 가서 확인조서를 작성하는 것입니다. 이 경우 추가 비용은 발생하지 않지만, 등기의무자가 직접 사유를 작성해야 하는 불편함이 있습니다.이 중에서 가장 많이 사용하는 방법은 확인서면 제도입니다. 이 방법은 절차가 간편하고 시간도 절약할 수 있습니다. 하지만 분실하지 않는 것이 가장 좋으므로, 등기필증은 잘 보관하시기 바랍니다.
부동산
Q. 임대차 계약서 수정시 확정일자 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 계약서 수정시 확정일자를 다시 받아야 하는지는 보증금의 변동 여부에 따라 다릅니다. 보증금이 증액되는 경우에는 증액된 금액에 대한 확정일자를 받아야 하고, 보증금이 감액되거나 변동이 없는 경우에는 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다.보증금이 증액되는 경우에는 새로 받은 확정일자부터 효력이 발생하며, 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 즉, 인상된 보증금분만큼 효력이 발생하고, 기존 보증금은 기존 확정일자의 효력을 따릅니다. 이때, 갱신계약서에 확정일자를 받으려면, 갱신계약서에 인상된 보증금, 기존 보증금 금액, 기존계약기간 등을 특약사항에 꼭 넣어야 합니다.보증금이 감액되거나 변동이 없는 경우에는 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 보증금을 보호하기 위해 확정일자를 받는 것이기 때문에, 보증금의 변동이 없다면 기존 확정일자의 효력이 유지됩니다. 이때, 수정계약서에는 수정된 내용을 삭선을 긋고 변경하고, 임대인과 임차인이 서명 날인하면 됩니다.보증금반환보험 가입은 확정일자와 관련이 없습니다. 보증금반환보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 임차인이 보험회사에 청구하여 보증금을 받을 수 있는 제도입니다. 보증금반환보험 가입은 임대차 계약서에 표시하고, 보험료를 납부하면 됩니다. 보증사고 발생시에는 보험회사에 임대차 계약서와 확정일자, 전입신고증 등을 제출하여 보증금을 청구할 수 있습니다.
부동산
Q. 2024년 공시지가 확정은 언제인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공시지가란 국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 토지와 주택의 적정가격을 조사하여 공시하는 가격입니다. 공시지가는 세금, 보상금, 보증금 등에 활용되기 때문에 부동산 시장에 중요한 영향을 미칩니다.2024년 공시지가는 2023년 12월 20일부터 2024년 1월 8일까지 의견청취를 거쳐 2024년 1월 25일에 공식적으로 발표될 예정입니다. 공시지가는 부동산 공시가격 알리미 사이트나 한국부동산원 부동산정보 앱에서 조회할 수 있습니다.공시지가가 확정되기 전에는 임시공시지가를 참고할 수 있습니다. 임시공시지가는 공시지가 조사기관이 조사한 가격을 임시로 공시한 것으로, 의견청취와 심의를 거쳐 최종적으로 확정됩니다. 임시공시지가는 2023년 3월 23일부터 4월 11일까지 열람 및 의견청취가 가능합니다.공시지가가 변동되면 전세보증금 반환보증 보험 가입 기준도 달라질 수 있습니다. 전세보증금 반환보증 보험은 임대인이 전세보증금을 반환하지 못할 경우 임차인에게 대위변제를 보증하는 제도입니다. 이 보험의 가입 기준은 전세가격이 주택가격의 90% 이하이고, 주택가격이 공시지가의 140% 이하인 경우입니다. 즉, 공시지가의 126% (140%×90%)까지만 보험 가입이 가능합니다.
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Q. 빌라주택원룸에서 전세로살고있는데요 ᆢ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라주택원룸에서 전세로 살고 있는데, 계약기간이 만료되기 전에 집주인이 건물을 팔고 세입자를 내보내려고 한다면, 임차인으로서 법적으로 보호받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제5조에 따르면, 임대인은 임차인의 동의 없이 임대차권을 양도하거나 임대차권을 설정한 부동산을 처분할 수 없습니다. 즉, 집주인이 건물을 팔더라도 임차인의 전세권은 그대로 유지되고, 새로운 건물주인은 임차인의 전세권을 인정해야 합니다.만약 집주인이 임차인의 동의 없이 임대차권을 양도하거나 임대차권을 설정한 부동산을 처분하려고 한다면, 임차인은 법원에 가처분을 신청하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한, 임차인은 임대차권설정등기를 하여 자신의 전세권을 보호할 수 있습니다. 임대차권설정등기란, 임차인이 임대차계약서와 임대인의 동의서를 가지고 등기소에 가서 임차인의 전세권을 등기하는 것입니다. 이렇게 하면, 임차인의 전세권은 건물주인이 바뀌어도 그대로 유효하게 됩니다.따라서, 집주인이 올 12월까지 비워달라고 요구한다면, 임차인은 거절할 수 있습니다. 임차인은 계약기간이 만료되기 전까지는 전세로 살 수 있고, 계약기간이 만료되기 2개월 전까지 집주인이 갱신거절의 통지를 하지 않으면, 계약은 자동으로 2년 더 연장됩니다. 만약 임차인이 계약기간 중에 퇴실하고 싶다면, 임대인에게 사정을 말하고 퇴실통보를 하고, 인근 부동산에 중도퇴실 요청을 하고, 다음 세입자가 계약이 되면 보증금을 돌려받으면 됩니다.
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Q. 위락시설에 침대를 설치해서 위반 시설인데 건물주가 벌금을 내는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.위락시설에 침대를 설치하여 위반 시설로 운영한 경우에는 건축법 제60조에 따라 건축물의 사용승인을 받지 아니하고 건축물을 사용한 자에게 500만원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다. 이 경우 건축물의 사용자는 건축물의 소유자 또는 임차인 등 건축물을 실제로 사용하거나 사용할 수 있는 권한을 가진 자를 말합니다. 따라서 위락시설에 침대를 설치하여 위반 시설로 운영한 자가 건축물의 소유자인 건물주라면 건물주가 벌금을 내야 하고, 건축물의 임차인인 사업주(숙박업)라면 사업주가 벌금을 내야 합니다.위락시설에 침대를 설치하여 위반 시설로 운영한 경우에는 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 제29조에 따라 다중이용업소의 안전관리기준을 위반한 자에게도 500만원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다. 이 경우 다중이용업소의 안전관리기준을 위반한 자는 다중이용업소의 운영자를 말합니다. 따라서 위락시설에 침대를 설치하여 위반 시설로 운영한 자가 다중이용업소의 운영자인 사업주(숙박업)라면 사업주가 벌금을 내야 합니다.위락시설에 침대를 설치하여 위반 시설로 운영한 경우에는 건축법과 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법에 따라 각각 500만원 이하의 벌금이 부과될 수 있으므로, 최대 1000만원의 벌금을 내야 할 수 있습니다. 그러나 벌금의 부과 여부와 금액은 사실관계와 적법성, 책임성 등을 고려하여 관할 기관이 결정하므로, 자세한 상담이 필요하시다면 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.