안녕하세요. 인생중개 입니다.
Q. 원룸 이사시 데코타일바닥 원상복구 의무 문의
안녕하세요. 인생부동산입니다. 사진을 보니 내부 온수배관 자국으로 보입니다. 도배,장판의 경우 소모품에 해당하는 것은 맞으나 관리부주의인지 자체시설의 노후인지를 따져볼 필요가 있습니다. 이런 사소한 분쟁들은 법적인 판례를 두고 이야기하는것이 현실적이지 못하고 난해하기 때문이죠. 질문자님이 매트리스를 놓을때 프레임을 두고 사용하셨는지, 프레임에는 다리가 있었는지 . 그리고 또 건물 년식에 따른 온수배관의 노후로 인한것인지 온수파이프에 누수가 있던것인지 등도 고려해볼 부분중 하나입니다. 보증금을 쥐고있는 임대인 입장에선 판례가 어떻다 소모품이다 등을 다 무시할것이 분명합니다. 현실적인 대안은 전체 교체가 아닌 일부 수선정도로 협의를 보는게 가장 좋겠습니다. 실제로, 도배나 장판 일부 훼손이 관리부주의로 또는 고의로 인하였더라도 그 부분에 대한 원상회복이 원칙이고 전체교체는 부당한것입니다.(예로 차량 접촉사고 후 범퍼에 기스가 났고 부분 수리로 끝내도 되는 것을 범퍼 전체교체로 보험비를 부풀리는 경우 등)임대인과 협의에 따라 달려있겠으나, 전적으로 질문자님의 관리부주의로 몰아가는것은 옳지 않으니 적정선에서 잘 협의보시는게 좋겠습니다.
Q. 2주택 자입니다 자문을 구합니다
안녕하세요, 인생부동산입니다.질문자님의 현 상황상 일시적 2주택자의 비과세요건은 충족하실 수 없을것으로 보이며 ,질문자님의 상황에 맞게 필요치 않은 주택을 처분하시는게 좋겠습니다. 양도세가 덜 한것을 매도할지 당장 필요하지 않은 주택을 매도할지는 질문자님의 선택에 달려있겠습니다.
Q. 1억미만 2주택자 무주택인가요?
안녕하세요. 인생부동산입니다.공시가 1억미만의 주택을 보유하고 계실때 주택수에 대해서 질의 주셨는데,이때에는 청약을 기준으로할지 취득세,양도세 등을 기준으로할지에 따라 상이합니다.또, 보유하신 지역이 규제지역인지도 살펴보아야 합니다.1. 취득세의 경우 공시지가가 1억 미만일 경우 중과세 배제됩니다. 단, 입주권 분양권은 가격과 무관하게 주택수로 산입되는 점은 참고하셔야합니다.2. 양도세의 경우 주택수에 포함은 되나 중과세되진 않습니다. 중과배제 주택들은 공시가격이 1억미만, 양도당시 공시가격이 3억 이하로 보셔야겠습니다.3.청약시는 공공과 민영 두가지의 조건이 상이합니다. 민영주택의 경우 공시가격이 8천만원, 수도권의 경우 1억3천만원 이하여야하며 특별공급은 제한됩니다. 전용 60제곱미터가 기준입니다.공공주택의 경우 전용20제곱미터 이하여야 합니다.4.담보대출의 경우는 보유하신 주택이 있는것으로 보아 실행이 됩니다. 기대출이 없으시다면 소형저가주택임을 감안하여 대출이 가능할 수 있으나 금액이 대폭 줄어들 수 있고 1금융권 2금융권마다 상이할 수 있습니다. 전세대출 역시 마찬가지 입니다. 답변드리는 현재 전세대출규제가 없어 다시 진행은 가능하나 DSR규제는 더욱 옥죄어놨기에 필히 은행 내방해보시길 바랍니다.
Q. 혼인신고 전에 주택소유 이력이 있으면 신혼부부 청약 포기해야하나요?
안녕하세요. 인생부동산입니다.혼인신고 전 주택을 매도하셨다면 가능합니다. 주택보유 이력은 7년의 기산을 따지니 매도한 시점으로 부터 7년을 계산해보시길 바라며, 생애최초특별공급 관련 청약의 경우 혼인신고 전 주택을 매도하셨을때는 가능합니다. 가장 중요점은 혼인신고 전 매도 입니다.
Q. 유주택자는 전세자금 대출을 못 받나요?
안녕하세요. 인생부동산입니다.주택이 있다고 하여 무조건 전세대출이 불가능한 것은 아니지만, 절대 불가능한 경우는 있습니다.보유하신 주택이 고가주택일 경우는 1금융권,2금융권 모두 전세대출을 받으실 수가 없구요. 그게 아니라면 받으실 수 있는 금액의 상한이 대폭 줄어들거나, 또는 1금융권에선 진행이 안되는경우도 있습니다. 또, 받아놓은 전세대출이 있는 상태에서 주택을 보유하게되면 연장이 불가능하거나, 일부금액에 대한 상환이 필요하게될 수 있겠습니다.매수하기 전 미리 은행에 내방하여 3.5억 정도되는 주택을 어떻게 매수를 할것인지(본인자본 또는 전세세입자의 보증금을 통한 융통,이것에 대한 이야기가 필요한 이유는 전세대출금을 주택매수자금으로 사용할 수 있으므로) 등에 대한 이야기를 하여 전액 상환을 해야하게될지 일부상환을 해야하게될지를 미리 확인해보고 진행하시는게 가장 좋습니다.