안녕하세요. 인생중개 입니다.
Q. 부동산 계약기간 도과후 구두계약도 계약인가요?
안녕하세요. 인생부동산입니다. 구두계약도 계약에 일종이며 효력이 없다고 볼 순 없겠습니다. 다만 법적분쟁이 발생되었을때 입증할 수 있는 증거가 없으므로 왠만하면 서면상으로 남겨놓는게 좋습니다. 연장의사가 있다면 재계약서를 작성하는것이 대표적이구요. 현 상황을 보면 만기가 지났으나 질문자님은 더 거주할 의사가 있으시고 임대인 역시 계약조건의 변동 없이 더 거주하는것에 대해 동의를 하였으므로 묵시적갱신이라 볼 수 있겟습니다. 묵시적갱신이라면 주택일 경우 종전임대차조건과 동일하게 2년이 연장된다고 생각하시면됩니다. 또한, 퇴거의사를 밝히실 경우 그 의사를 임대인에게 통보하고 도달한 날로부터 3개월 뒤 보증금을 반환받으실 수 있게 됩니다.(법적으로는 이러하고 일반적으론 들어오는 신규세입자가 맞춰지면 3개월 전이라도 퇴거하시게됩니다.)
Q. 대리계약시 계약성립이 되는지 궁금해요.
안녕하세요. 인생부동산입니다. 소유자가 아닌 대리인이 나와 계약서를 작성하였을 경우 위임장이 꼭 필요로 합니다. 매매계약일 경우는 보다 확실히 하기 위해 매도인의 인감, 대리인의 인감, 대리인의 신분증, 위임장 등이 첨부되어야할 것입니다.추가로 가족이라 하셨으니 가족관계증명서 역시 첨부되는것이 좋겠으며, 더 나아가 상대를 신뢰하기가 어렵다면 실제 소유주가 거동이 불편하여 나오지 못한다는 것에 대한 확인(영상통화,소유주가 있는 주택에 직접 내방)을 해보시는것도 좋겠습니다.기본적으로 위임장이 있는 대리인은 본인이 선임한 대리인이라 보고 계약은 유효하다고 볼 수 있습니다.
Q. 부동산 계약할 때 어떻게 해야하나요?
1. 부동산 계약하기전에 준비해야될 서류는 무엇이 필요한지-> 신분증만 챙겨가시면 됩니다. 도장은 필요가 없으며 서명만 하셔도 무방합니다. 매매계약이면서 매도인이라면 인감도장이 필요로합니다.2. 계약절차는 어떻게 되는지-> 먼저, 맘에드는 집을 보고 결정을 하시게 되면 부동산에 임대인과 만나 계약서를 작성하게됩니다.작성 후 계약서에 서명 또는 날인을 하고 각 1부씩 (부동산,임대인,임차인) 갖게 되구요. 당일 계약금을 보증금의 5%~10%입금하여 계약은 완료가 됩니다.이후 중도금이 있다면 중도금날짜에 이행하시면되고, 중도금 없이 잔금만 있다면 잔금날(입주날짜와 같음) 계약금을 제외한 보증금의 나머지를 모두 송금하므로써 계약은 완성됩니다.3. 주의사항은 어떻게 되는지-> 계약전 해당 건물에 대한 권리관계는 필히 확인을 하셔야하고, 실제 임장활동(집을 보는 행위)을 통해 내부 하자는 없는지, 입주전 시정되어야할 것은 없는지 등을 살펴보셔야합니다. 일반적인 임대차 계약서 가장 빈번히 발생되는 분쟁은 사소한것들의 하자입니다.가령, 도배가 찢어졌다거나 비치된 옵션의 작동이 되지 않는다거나, 전등이 들어오지 않는다거나, 물이 잘 내려가지 않는다거나 등.. 시설에 관련한 문제로 인한 분쟁이 잦으며, 해결 역시 시원하게 이루어지지 않는경우가 많습니다. 때문에 계약을 하기 전 이런 부분들을 꼭 해결받을 수 있는 조건을 내거는것이 좋겠습니다.
Q. 같은 집에서 세대주를 분리하는 건 절대 불가능한가요?
안녕하세요. 인생부동산입니다.같은 주택내에서 세대분리가 가능한 경우는 해당 주택 내 다른 세대가 구분된 공간에서 거주할 수 있게끔 설계가 되어있어야 합니다. 출입구가 나뉘어져있어야하고, 독립된 공간에 주방시설,화장실 등이 만들어져있어야 합니다. 대표적인 예로 연예인 이상민씨가 거주하는 주택을 보시면 되겠습니다. 실제 옆에 임대인이 거주하고 있으며 독립된 문을 통해 세대로 진입하게 됩니다. 이런식으로 만들어진 아파트의 경우는 101호 내 두 세대가 만들어질 수 있게됩니다. 질문자님의 경우 무주택자는 맞으시나 세대분리가 되지 않았기때문에 무주택세대주라 볼 순 없습니다. 세대분리를 하거나 다른 거소지에서 세대를 구성하게되면 그때부터 무주택 세대주가 되시는겁니다.
Q. 부동산 전세계약 중 집주인이 바꼇는데요..
안녕하세요. 인생부동산 입니다. 전세계약 체결 후 만기시점에 임대인이 변경된것에 대해 질문 주셨네요.일단, 질문자님의 경우 최초 계약일부터 대항력이 있으셨기 때문에 이후 임대인이 변경되더라도, 새로 바뀐 임대인과 연장계약서를 작성하더라도 보증금에 대한 안전은 문제가 없습니다. 다만, 증액된 보증금이 있다면 그 보증금에 대한 대항력을 새롭게 취득하셔야합니다.(동 주민센터 방문하여 확정일자인 부여) 질문자님의 경우 증액된 금액이 있으므로 새로운 계약서에 확정일자를 받으시게 되고, 증액된 금액에 대해서는 확정일자를 받은 익일부터 대항력이 생기게 됩니다.1. 부동산쪽에서는 재계약서 쓸당시에 팔렸다는 걸 몰랐을까요?-> 인지하고 있었을 확률이 높지만, 그것을 고지해야할 의무가 없다고 생각했을 것 입니다.2. 등기부등본을 확인해보려면 3-4일정도 걸린다고 해서 확인해보고 하려는데 부동산쪽에서는 자꾸 빨리 계약해야한다면서 재촉하십니다. (재촉하는것때문에 약간 말다툼이있었음) 확인해보고 재계약 진행하는게 맞을까요?-> 재계약서를 작성하지 않아서 생기는 손해는 증액된 금액에 대한 대항력을 취득하지 못한다는것입니다. 증액된 금액이 적던 크던 협조하여 재계약서 작성 후 확정일자를 받아놓으시는게 좋겠습니다.