안녕하세요 전용일 전문가입니다.
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Q. LH와 SH에서 짓는 아파트의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.LH의 뜻은 한국토지주택공사입니다. '한국'에서 알 수 있듯 전국을 대상으로 여러 사업을 진행합니다.주로 택지 개발이나 건물 공급 등을 담당하는데요, 광범위한 개발도 LH가 진행합니다.SH의 뜻은 서울주택도시공사입니다. '서울'주택도시공사이기 때문에 서울에 한정하여 상대적으로 소규모의 사업을 진행합니다.주택 공급뿐 아니라 서울시의 주택 환경 개선 등의 업무도 담당하고 있습니다.LH와 SH의 차이점가장 큰 차이점은 아무래도 LH는 사전예약제라는 점입니다. 입주자를 먼저 선정한 후에 공사가 진행됩니다.SH는 후분양제로 80% 정도 공사가 진행된 이후에 공급을 시작합니다.또한 LH는 분양이 가능하지만, SH는 장기임대만 가능합니다. 분양을 원하시는 분은 SH보다는 LH에 관심을 가지시는 게 적합하다는 점 참고해 주세요.물론 이 둘에게도 공통점이 있습니다. 공공 주택을 공급한다는 것인데요, 국민임대주택이나 행복주택 등은 LH에서도 SH에서도 만나볼 수 있습니다.다만 조건과 기준이 조금씩 다르기 때문에 동일하게 국민임대주택이나 행복주택이라 하더라도 공고를 각각 챙겨 보시는 게 좋습니다.LH에서는 가점이 하나도 안 들어가서 가능성이 낮았더라도 SH에서는 우선순위 조건에 해당할 수도 있으니까요. 반대도 마찬가지입니다.
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Q. 아파트에서 저층 아파트가 저렴한 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.1. 사생활 보호의 어려움.집안에서는 누구도 신경 쓰지 않고 편안하게 지내고 싶은 게 당연할 텐데, 저층의 경우 외부에서 안이 쉽게 보일 수 있어 사생활 보호가 어려운 부분이 있지요. 이를 보완하기 위해 창문에 커튼이나 블라인드를 설치하게 되는데 커튼과 블라인드는 채광과 통풍을 저해하는 요인이 되어 다시 단점이 됩니다.2. 소음, 먼지, 벌레, 냄새 등 쾌적하지 못한 환경밖에서 발생하는 소음이나 먼지, 냄새 등의 유입이 용이할 수밖에 없기 때문에 쾌적한 생활에 지장을 받을 수 있어요. 구축 아파트의 경우 지상 주차장에서 발생하는 매연, 날파리, 모기 등 다양한 벌레 등의 유입이 쉬워 쾌적하지 못한 환경이 조성될 수 있어요.3. 채광이 좋지 않음.낮은 층일수록 해가 들어오는 시간이 적고, 주변 조경으로 인한 그늘이 생기기 쉬워요. 이런 채광이 적은 현상은 결로나 곰팡이의 발생 빈도를 높이게 돼요. 결로나 곰팡이가 몸에 좋지 않다는 건 누구나 다 아는 사실~이 외의 다른 단점도 알려드릴게요. 저층은 선호도가 낮아 투자 가치가 낮고, 주변 흡연자가 있을 때 냄새가 바로 집으로 들어올 수 있어요. 겨울에 배수구가 얼거나 배수구가 막히는 경우 저층에서 역류하는 현상이 발생할 수 있으며, 보안에 취약하다는 점 등을 단점으로 들 수 있어요.
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Q. 전월세 세입자가 신고를 하지 않으면 과태료가 부과된다고 하는데 언제부터 시행인가요?
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.21년도에 만들어진 임대차 계약 시 의무적으로 신고를 해야하는 임대차신고제는 보증금 6천만원을 초과하거나 월 차임 30만원을 초과하는 계약에 한해서 임대인과 임차인 모두 계약체결일로부터 30일 이내로 신고를 해야하는 제도입니다. 전월세 신고제라고도 하며 신고 위반시에는 과태료가 부과됩니다.기존에는 계도기간으로서 과태료는 부과되지 않았지만, 25년 6월 1일부로 제도의 정식 시행이 시작되었기 때문에 이제부터는 주의하셔야 하겠습니다.대상 건물 : 주택임대차보호법 상 주거용 건물(단독·다가구 주택, 아파트, 연립·다세대 주택, 주거용 오피스텔, 고시원 등)신고지역 : 수도권, 광역시, 도의 시 지역(군 단위 제외),세종시와 제주시가 포함
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Q. 월세 상승은 왜 물가상승률보다 더 빠른걸까요?
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.가장 큰 이유는 전세에서 월세로 전환이 빠르게 진행되기 때문입니다.요즘 전세사기 문제가 심해지면서 사람들이 전세를 기피하게 되고 월세를 선호하는 경향이 생겼고대출규제 문제 , 금리가 인상 됐던 문제, 초기자금 부담 감소등 여러가지 요인에 의해서 발생합니다. 물가가 많이 오르고 세가 많이 올라서 삶이 점점 더 힘들어지는 가구가 많아지고 있습니다. 살다 보면 좋은 날이 있지 않겠습니까. 힘내시길 바랍니다.
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Q. 부동산 임대에서 반전세와 월세의 차이는?
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.반전세는 말 그대로 전월세의 중간 형태입니다.금액의 일부를 계약금으로 내고나머지를 세로 지불하는 방식입니다.예를 들어, 2,000만 원의 보증금을 내고매달 20만 원을 지불하는 형태입니다.이때, 계약금은 전세금보다는 적지만,비용은 계속해서 발생하는 형태입니다.가장 큰 장점은 전월세의장점을 모두 취할 수 있다는 점입니다.예를 들어, 전액 마련하기 어려운 경우,일정 부분만 계약금으로 내고 나머지는 세로분담함으로써 큰 문제 없이 집을 구할 수 있습니다또한, 매달 일정 비용을 지불하지만,상대적으로 적은 계약금으로 거주할 수있어 초기 자금 부담을 줄일 수 있습니다.하지만 반전세는 비용이 계속해서발생하는 단점이 있습니다.즉, 계속해서 지불해야 하므로장기적으로 보면 더 많은 비용을지출하게 될 수 있습니다.예를 들어, 비용 전부를 2년 동안 지불한 경우와반전세로 같은 집을 2년 동안 거주한 경우,일정 요금가 계속 발생하므로추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.이 점에서 장기적으로 보면 부담이 될 수 있습니다.이는 우리가 가장 흔히 접하는 임대차 계약 형태로,보증금을 낮게 책정하고 매달 일정 금액을지불하는 방식입니다.계약금은 적지만 대신 매달 일정액을지불해야 하기 때문에 초기 자금 부담이 적습니다.보통 단기 계약을 선호하는 사람들이나목돈 마련이 어려운 사람들에게 적합한 방식입니다.예를 들어, 일정 기간 동안 거주할 계획이 있을 때장기적인 부담 없이 빠르게 집을구할 수 있는 장점이 있습니다.또한, 보증금이 적어서 초기 비용에 대한 걱정이상대적으로 적고, 집주인과의 계약이 유연하기 때문에상대적으로 관리가 간편하다는 장점이 있습니다.하지만 단점도 존재합니다.매달 일정 비용을 계속해서 지불해야 하므로장기적으로 보면 큰 금액이 지속적으로 나가게 됩니다.예를 들어, 1년 동안 100만 원을 지불하면총 1,200만 원이 지출되지만,이 금액은 돌려받을 수 없습니다.또한, 매달 지출되는 금액이 상당히부담이 될 수 있습니다.반전세 월세 차이점은 보증금과 월세의 비율입니다.전자는 일부를 보증금으로 내고,나머지는 세로 납입하는 방식입니다.보증금이 전세보다는 적고, 월세가 발생하지만,초기 자본을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.반면, 월세는 보증금이 적고, 모든 비용을납입하는 방식으로, 기간 동안 매달일정 금액을 지불해야 하는 특징이 있습니다.이 외에도 기간에서 차이가 있습니다.전자는 보통 2년 계약을 기준으로 하며,후자는 1년 단위로 계약하는 경우가 많습니다.즉, 반전세나 월세는 상대적으로 계약 기간이 짧고유연하기 때문에 생활에 변동이 있을 경우 계약을연장하거나 변경하기 쉬운 장점이 있습니다.반면, 전자는 장기적인 계약을 원하는사람들에게 적합합니다.경제적인 부담도 차이가 있습니다.전체 금액의 일부를 납입하기 때문에상대적으로 금액이 적지만,여전히 장기적으로 보면 지속적인 비용이발생할 수 있습니다.
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Q. 아파트 동대표가없는 이유는 무엇인가요
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.동대표는 입주자들이 관리규약이나공지사항을 안내받고 실행하는 데소통을 하는 중요한 역할을 하고 있답니다.그럼 아파트 동대표의 자격 및 월급과 하는 일에대해서 자세히 짚어보도록 해요아파트 동대표는 공동주택 내에서각 동을 대리하는 사람이면서입주자대표회의의 구성원일 수도 있습니다.이분들은 각 동의 세대원들로부터 선택되어중재자의 역할을 담당하기도 하죠.즉 아파트 단지 내에서 주민들을 대신해의견을 전달해 주고,관리사무소와의 소통을 원활하게 해주는역할을 하고 있어요.하지만 최근엔 완장 차는 걸 좋아하는 사람들의놀이터라고도 하는데저보고 하라고 하면 안 한다고 합니다.아파트 동대표가 되기 위해서는몇 가지 요건을 갖추어야 해요.우선, 해당 공동주택 내에서주민등록을 마친 후 계속하여대통령령으로 정하는 기간 이상 거주해야 해요.또한,해당 선거구에 주민등록을 마친 후에도거주하고 있어야 하죠.후보자가 지정이 되면 지원자들의 이력이나인적사항등이 엘리베이터나 1층 게시판같은 곳에 붙여지기도 합니다.하지만 제한 사항도 있는데요.서면으로 제출하는 기일 기준으로 미성년자,피성년후견인 또는 피한정후견인,파.산하고 아직 회복되지 않은 개인,and 법을 위반하여금고 이상의 실.형을 받은 사람은 동대표의결격사유가 됩니다.아파트 동대표가 대표적으로 하는 일은단지 내에서 관리를 위한용역업체 선정이나 피드백을 주고관리비와 장기수선충당금의 사용을 의결하며더불어 부자격을 갖춘 임원의 해임와 선출관리사무소의 인원을 축소하고 확대하는 등의업무를 처리합니다하지만 이전에주로 본인들이 먼저 관리규약을 준수하면서,입주자들의 의견을 수렴하고 이를 관리사무소에전달하는 역할을 하죠.또한, 정기적인 회의를 통해 아파트의공동시설물, 조경 등운영 및 관리에 대한 의사결정을 내리기도 해요.이 외에도 입주자등의 불만이나 건의사항을해결하기 위해 상당한 노력을 합니다.그래서 많은 분들이아파트 동대표가 되면 월급이나 연봉을 받는다고생각 하시지만고정적인 급여 보다는 약 5만 원 정도의해당 단지의 관리규약이나 내규에 정해진 대로소정의 수당을 지급 받습니다.이 수당은 자기 시간을 할애하고정기적으로 활동에 대한보상과 회의에 참석하는 일종의 경비를준다고 보면 되는데요금액은 아파트 단지의 규정에 따라 다를 수 있어요.주로 회의 참석 수당이나 각종 동의서를 받기 위해업무를 수행했을 때 지급되는 경우가 많아요.그리고 동대표의 임기는 보통1년에서 2년 정도로 정해져 있어요.임기가 끝난 후에는 중임이 되거나 다른 입주자가다시 선출됩니다제가 생각하기엔 특별한 것 보다는 주민의대변인으로 활동하는 동안에는아파트 단지 내에서 일어나는 정보를 미리 알 수 있다는 것만 있을 뿐특별한 장점은 없는 것 같습니다.다만 거의 봉사직이다 보니 공동주택마다관리비 할인을 적용받거나 각종 행사에초대받는 경우도 더러 있기도 하죠그리고 꽤 보안이 높은 입주자들의 선거를 통해선출됩니다.선거는 공고에 기재된 서면 제출 마감일을기준으로 진행되며,각 동의 세대원들이 참여할 수 있어요.선거가 끝난 후에는 공식적으로 임명되고,이후에는 동대표로서의 역할을 수행하게 되는거죠.업무는 다양한데 그 중에서 주로 하는 것은단지 내에서 다수의 의견을 하나로 모으기도 하고입주자대표회의에 건의를 하는 등꽤 중요한 역할을 합니다.
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Q. 전세로 살고 있는 빌라 보일러가 고장 났을 때, 집주인이 수리를 해주지 않으면 어떻게 대처 해야 하나요?
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.임대인과 임차인 모두 임대주택 시설물 관리 의무가 있습니다. 현행 민법 제623조는 '집주인이 목적물을 세입자에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다'고 규정하고 있습니다. 기본적으로 임대주택 시설물 수선 의무는 집주인에게 있습니다.또 민법 374조는 '세입자에게도 임대차 기간 동안 선량한 관리자(선관주의의 의무)로서 임차 주택을 보존해야 할 의무가 부과된다'고 규정하고 있습니다. 선관주의의 의무는 본인의 물건을 관리하는 것처럼 빌린 시설물에 대해 주의를 기울여야 한다는 뜻입니다. 겨울철 수도관이나 난방기 동파를 막기 위해 물을 켜놓는다든지, 수도계량기를 헌 옷 등 보온재로 덮는 조치들이 선관주의 의무에 해당합니다.이에 따라 집주인은 겨울철 보일러가 동파될 우려가 없는지 사전 점검해야 하고, 임차인은 보일러가 동파되거나 고장 나지 않도록 관리해야 합니다.보일러가 노후나 불량으로 고장이 났다면 집주인이 수리 비용을 내야 합니다. 세입자는 집주인에게 고장 사실을 알린 뒤 수리를 요구할 수 있습니다. 또 필요하면서 우선 고친 뒤 수리된 시설의 사진과 영수증 등을 챙겨 집주인에게 수리비를 청구해도 됩니다.다만, 세입자는 본인의 과실 아니라는 사실을 입증해야 합니다. 시설물 관리 의무를 다 했다는 사실을 증명할 수 있는 모습을 사진이나 동영상을 촬영해 남겨두는 것이 좋습니다. 기본적인 관리 책임이 집주인에게 있지만, 관리 의무를 다하지 않았다면 세입자도 수리 비용의 일부를 부담할 수 있기 때문입니다.
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Q. LTV/DSR의 차이가 뭔지 알 수 있을까요?
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.LTV(담보인정비율)-자산의 담보가치에 대한 대출 비율 (예를 들어 아파트 감정 가격이 5억원이고 담보인정비율이 70%이면 금융기관으로부터 3억 5천만원의 주택담보대출을 받을 수 있습니다. )DSR (총부채원리금상환비율)-차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표(차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출됩니다.)
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Q. 아파트 매매시 부동산에 복비는 얼마나 줘야하나요?
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.매매가를 기재하지 않으셨기 때문에 정확한 중개보수는 말씀드리기 어려우나2억~6억 사이는 0.4% 를 부담하시게 됩니다. \아울러 중개보수는 공인중개사와 협의 하셔서 지불하시면 되겠습니다.
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Q. 부동산 중개수수료 이게 맞나요?
안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.보증금 = 20,000,000차임(월세) = 650,000수수료 기준금액 = 85,000,000 ( 보증금 + 차임 x 100 )상한요율 = 0.4% ( 1억 미만 임대차 한도액 30만원)중개보수 = 3000,000 부가세 포함 = 330,000 (VAT 10% )