안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
부동산
Q. 지주택(지방자치단체 주택)은 어떻게 조합이 설립되는 건가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.지역주택조합(지주택)을 말씀주신 것 같아 답변드립니다. 지주택은 일반적으로 특정 지역에 주택을 마련하고자 하는 무주택자들이 조합을 설립하여 직접 아파트를 건설하는 방식입니다. 조합을 설립하기 위해서는 먼저 조합원을 모집하고, 해당 지역에 일정기간 거주한 무주택자이거나 1주택자 소유자가 그 대상이 됩니다. 이후 창립총회, 조합설립 인가, 토지 매입과 사업시행계획 인가등의 절차를 거쳐 착공하게 됩니다.이를 먼저 확인하고자 하는 경우 각 지역의 지자체 사이트의 지주택 설립 인가 및 진행상황을 공지하는 경우를 확인하거나 '지역주택조합'이나 '조합원모집' 등과 같은 키워드를 통해 검색하시면 관련 매물을 확인해보실 수 있습니다. 지역 부동산 카페나 블로그등을 통해 사전 정보를 확인하실 수 있으며, 홍보자료나 설명회를 진행하는 경우도 있으니 참고하실 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산의 조합원이 되기 위한 조건이 뭘까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.아파트 조합원이 되면 일반 분양자보다 상대적으로 유리한 조건으로 아파트를 분양 받을 수는 있습니다.우선 조합원이 되기 위한 조건으로는 무주택자 또는 1주택 소유자이어야 합니다. 1주택 소유자인 경우 기존 주택을 처분해야 조합원의 지위를 유지할 수 있는 경우도 있으니 확인해야 합니다. 일부의 경우 해당 지역 일정기간 거주한 경우에만 조합원 자격을 부여하는 경우도 있으며, 재개발 재건축 조합의 경우 토지나 건물을 소유하고 있어야 조합원 자격이 주어지는 경우가 있습니다. 조합이 설립되기 전 조합원이 되어야 아파트 분양을 받을 수 있는 자격을 얻게 되고, 설립 이후는 추가 조합원 가입이 제한 될 수 있습니다.하지만 조합원이 되면 토지 매입비, 사업비, 건축비 등 추가적인 비용이 발생할 수 있고, 사업이 지연되거나 조합운영에 문제가 생길경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 이런 경우 조합원들의 큰 재정적 손해가 발생할 위험도 큽니다. 따라서 신중히 검토하여 진행하는 것을 추천드립니다.
부동산
Q. 인구가 줄어들고 있다고 하는데 서울 뿐 아니라 서울 외곽으로 매년 아파트를 엄청 짓고 있는데 왜 서울시는 주택공급이 부족하다고 하는걸까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.서울시의 주택 공급 부족현상은 단순한 인구 감소와는 별개로 복합적인 요인에 기인한다고 볼 수 있습니다.먼저, 서울의 인구는 감소 추세에 있지만, 1인 가구와 핵가족의 증가로 전체 가구 수는 오히려 늘어나고 있습니다. 이는 주택 수요를 지속적으로 증가시키는 추세입니다. 또한 서울 내 기존 주택 상당수가 노후화 되어 안전문제상 재건축이나 재개발이 필요합니다. 서울의 주택 보급률은 100%(22년 기준 93.7%)에 미치지 못하고 있고, 이는 공급이 수요를 따라가지 못하고 있음을 의미합니다.이외도 서울은 경제적 중심지로서 부동산 투자 수요가 꾸준히 높아 실수요 외 추가적인 주택 수요를 발생시키는 요인도 있습니다. 인구구조와 생활 방식의 변화로 주택에 대한 수요가 다양화 되고 있어 생활 인프라가 뛰어난 곳의 선호도가 높아지면서 특정 지역의 주택 수요가 늘어나고 있으며, 이는 수요 불균형을 초래하여 공급이 부족한 현상이 더욱 부각되는 현상이 있습니다. 이러한 여러 복합적인 요소들로 인해 주택 공급이 부족하다고 판단 되어 이를 해결 하기 위해 정책적으로 여러가지 문제 해결을 위해 노력하고 있으며, 재건축 재개발등의 방안을 신속히 추진하여 공급을 빠른 시일내에 늘리는 것에 초점을 맞추는 것으로 보입니다.
부동산
Q. 청년월세지원 관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.질문자님께서 주신 내용으로 보면 현재의 청년 월세 지원은 군입대로 인해 지원이 중지될 것으로 보입니다. 군입대와 부모와의 합가, 타 주소지 전출 후 변경신청 하지 않는 경우 등은 청년 월세 지원 사업에서 지원 중지 사유 중의 하나입니다.군 복무로 인해 지원이 중지된 경우, 전역 후 자취를 다시 할때 재신청 할 수 있으나 초기신청절차와 동일한 절차를 거쳐야 하므로, 지원 요건을 충족하여야 합니다.특별지원 사업의 종료 여부와 신청 요건 등이 변경될 여지가 있으니 해당 내용은 참고하시어 진행하시기 바랍니다.
부동산
Q. 사당역에 생긴다는 복합환승센터는 정확이 어떤거죠?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.사당역 복합환승센터는 사당역 일대의 교통 혼잡을 해소하고 지역 발전을 도모하기 위한 목적으로 계획된 대규모 개발 사업입니다. 지하철, 버스 등 다양한 교통수단을 한 곳에서 편리하게 환승할 수 있도록 설계된 시설로, 교통 편의성을 크게 향상 시킬 수 있을 것으로 기대되고 있습니다. 또한, 상업공간과 업무시설들의 입점으로 지역 주민과 방문객들에게 편의성을 제공하고, 지역 경제 활성화에 도움이 될 것으로 예측하고 있습니다. 일부 계획안에는 주거 시설도 포함되어 직주근접을 실현하고 지역 인구 유입을 촉진할 것으로 보고 있죠.이러한 교통의 편의성 개선과 상권 활성화로 부동산 가치도 상승할 것으로 보이며 지역 발전의 핵심 호재로 인식되고 있다고 보입니다.
부동산
Q. 지역주택조합 아파트가 문제가 많음에 불구하고 계속 조합원 모집을 하는 이유는 뭘까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.지역주택조합(지주택) 아파트는 초기 자본이 부족한 사람들이 비교적 저렴한 가격으로 내 집 마련을 시도할 수 있는 방안으로 제공됩니다. 하지만 방식이 체계적이지 않거나 관리 부실로 인해 많은 문제가 발생하는 것은 사실입니다.지주택은 원래 서민들이 주거부담을 줄이고 내 집 마련을 보다 쉽게 할 수 있도록 도입되었습니다. 기존 아파트에 비해 초기 비용이 낮고, 대출에 대한 부담이 적다는 이유로 정부는 이 방안을 확대하고자 허용하였습니다. 지주택은 토지를 확보하지 않고도 일정 비율의 조합원을 모집하여 자금을 모으고 이를 통해 토지를 확보한 후 사업을 진행하는 방식입니다. 이는 비교적 낮은 자본으로 시작할 수 있어 경제적 여력이 부족한 이들이 접근 할 수 있는 기회를 제공해줍니다. 다만 이러한 유연성때문에 불투명한 절차와 추가 비용의 부담에 따라 조합원의 피해가 발생할 여지가 있습니다.지주택의 문제를 해결하기 위해서는 보다 엄격한 규제와 관리가 필요한 것이 사실입니다. 정부차원에서 강제적인 투명성 확보와 정기적인 감독, 사업자금 관리제도 강화 등의 조치가 마련된다면, 해당 문제가 줄어들 것으로 보고 있습니다.
부동산
Q. 용산구가 핫한데 만약 용산 재개발을 보고 입주하기를 원한다면 언제쯤 들어갈 수 있을까요
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.현재 한남4구역은 24년 5월 서울시 건축위원회의 건축심의를 통과하였으며, 현재 시공사 선정을 위한 입찰 절차를 진행중입니다. 시공사 선정 후 사업시행인가를 받고, 26년 중 관리처분인가를 목표로 하고 있습니다. 이에 따라 특이사항이 없다면 이주철거, 착공, 입주까지 31년 하반기에 가능하지 않을까 싶습니다.한남3구역은 27년 입주를 목표로 하고 있고, 한남2구역과 5구역은 28년 이후로 예정하고 있습니다. 재개발 사업은 다양한 변수에 따라 일정이 변동될 수 있으므로 정확한 입주시기를 예측하기는 어렵습니다. 관심있는 지역이 있다면 최신 정보를 지속적으로 확인하시는 것을 추천드립니다.
부동산
Q. 분당 역 근처 아파트 중에서 그나마 싼곳은 어디인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.분당의 미금-모란역 도보 20분 거리로 합리적 가격대를 찾아 몇가지를 추천해드리자면서현동 시범삼성한신아파트: 서현역과 가까우며 24년 10월 84형이 16억5천만에 거래되었습니다.이매동 아름마을 두산삼호아파트: 이매역과 가까우며 주거환경이 우수한 단지입니다. 24년 10월 84형이 12억5천만원에 거래되었습니다.야탑동 장미마을 현대아파트: 야탑역과 가까우며 2163세대의 대단지입니다. 24년10월 60형이 12억5천만원에 거래되었습니다.미금-모란역 인근의 아파트 가격은 전반적으로 높은 편이므로, 예산에 맞는 매물을 찾기 위해 다양한 단지를 비교해 보시는 것이 좋습니다.
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Q. 전원주택 150평정도 지을때 얼마나 들어갈까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.위치와 어떤 건물을 원하시는 지에 따라서 금액은 천차만별입니다. 대략적인 계산 방법을 알려드릴테니, 참고하시기 바랍니다.먼저 토지 매입비용입니다. 150평을 평당 토지비용이 100만원이라고 가정한다면, 1억 5천만원이 됩니다. 이에 따른 부가적인 비용은 토지 취득세 및 기타 비용(중개수수료, 등기비용) 등이 약 750만원 정도 발생할 수 있습니다.이번에는 건축 설계와 인허가와 관련된 비용이 발생하는데, 설계비를 평당 30만원으로 가정하고, 건폐율이 50%(1종전용주거지역을 적용)가 된다고 가정하여 75평을 기준으로 계산하면 2,750만원, 인허가비용을 평당 10만원으로 가정하면 약 750만원으로 약 3,500만원정도의 비용이 발생할 수 있습니다. 건축공사비는 자재와 마감 수준에 따라 다르지만 평균적으로 평균 500만원이라고 가정한다면 75평규모로 3억 7500만원에 부대 공사비인 토목공사(지반정리, 배수로 공사) 약 1천만원, 기반 시설 인입비 2천만원, 조경및 부대시설비용으로 약 3천만원이라고 가정 한 후 건축물 취득과 관련된 세금 취득세와 기타 세금 비용을 약 3%로 가정하면 1,125만원정도가 발생합니다.이에 따라 총 비용은 6억 3875만원으로 발생하겠지만, 이는 대략적인 금액이며 정확한 지역과 위치에 따라 금액은 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 정확한 견적은 전문 건축사무소나 시공사와 상담하는 것을 권장드립니다.
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Q. 현재 3기신도시 진행이 어떻게 이어지고 있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.3기 신도시의 진행은 주요 인프라 준비와 주택 공급 계획을 위해 단계적으로 이루어 지고 있습니다. 현재 각 신도시에는 토지보상과 인프라 공사 준비가 필요하며, 전체적인 프로젝트 일정은 행정 절차와 주택 수요 상황에 따라 조정이 될 가능성이 있습니다. 3기 신도시 관련 최신 정보는 국토교통부와 지자체 홈페이지, LH공사 등에서 확인 할 수 있으며 지속적으로 공급 일정을 공지하니 확인 하실 수 있습니다.