안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
부동산
Q. 전세 10년 보장 현실 가능성이 있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전세 10년 보장 정책은 세입자가 한 집에서 최대 10년까지 전세계약을 연장할 수 있도록 하는 제도입니다. 최근 정치권에서 논의되며 세입자의 주거 안정성을 높이자는 취지로 제안됐지만, 실제 도입과 시장에서의 현실 가능성에 대해선 논란이 많습니다.현행 임대차 2법은 2+2년(최대 4년)까지 거주 보장을 해주지만, 이를 10년(2+2+2+2+2년)까지 연장하자는 것이 핵심입니다. 이러한 정책 배경에는 세입자의 평균 거주기간이 3.2년에 불과할 만큼 주거 안정성이 낮다는 현실이 있는데요.전세 10년 보장은 세입자 입장에서는 바람직해 보이지만, 전세 시장의 구조적 특성상 현실적으로 도입 가능성이 낮고, 도입되더라도 시장 혼란과 전세가 상승, 월세 전환 가속 등 부작용이 더 클 것이라는 전망이 우세합니다.정책 실효성에 대한 회의적 시각이 많아, 실제 법제화까지 이어질 가능성은 크지 않다는 것이 다수의 의견입니다.
부동산
Q. 분양권과 입주권은 무슨차이 인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.분양권과 입주권은 모두 아직 완공되지 않은 새 아파트에 입주할 수 있는 권리지만, 그 발생 배경과 권리의 성격에서 큰 차이가 있습니다.분양권은 청약에 당첨되어 새로 짓는 아파트를 분양받을 수 있는 권리입니다. 아직 집이 완공되기 전 단계에서 거래가 가능하고, 계약금·중도금·잔금 등으로 자금을 나눠서 납부할 수 있어 초기 부담이 상대적으로 적습니다. 완공 후 소유권 이전 시 한 번에 취득세를 냅니다.입주권은 재개발이나 재건축 구역에서 기존 주택을 가진 조합원이, 기존 집을 철거하고 새 아파트가 완공되면 그곳에 입주할 수 있는 권리입니다. 조합원은 새 집을 일반 분양가보다 저렴하게 받을 수 있고, 좋은 동·호수를 우선 배정받는 장점이 있지만, 사업 진행에 따라 추가 분담금 등 리스크가 있습니다. 입주권을 매수하면 토지에 대한 취득세를 먼저 내고, 건물 완공 후 다시 취득세를 내야 합니다.따라서 친구가 청약에 당첨된 경우는 분양권을 가진 것이고, 인터넷에서 매매되는 입주권은 재개발·재건축 조합원이 가진 권리로, 기존 주택을 헐고 새 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다.둘 다 새 아파트에 입주할 수 있는 권리이지만, 분양권은 일반 청약 당첨자, 입주권은 재개발·재건축 조합원에게 주어진다는 점이 가장 큰 차이입니다.자세한 내용은 아래 링크를 통해서도 확인하실 수 있습니다!https://blog.naver.com/homelearn_realestate/223713526004
부동산
Q. 주상복합과 일반아파트 차이점은 무엇이죠?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.주상복합과 일반아파트는 용도 구성, 입지와 설계 그리고 관리 방식 등에서 차이가 있습니다.주상복합은 주거 공간 위에 상업·업무시설을 함께 배치한 복합단지로, 건물 하층부에 상가·카페·병원 등이 위치하고 상층부에 주거세대가 들어옵니다. 입주민은 편의시설을 단지 내에서 바로 이용할 수 있어 생활 편의성이 높지만, 상업공간의 운영 시간이나 소음·유동인구 증가로 인한 주거 환경 저하 가능성이 있습니다. 관리비는 상업공간 유지비가 포함되어 일반아파트보다 다소 높게 책정되는 경우가 많습니다.반면 일반아파트는 순수 주거 목적의 단일 용도 건물로, 단지 내 상가가 적거나 없는 대신 조경·커뮤니티 시설(어린이 놀이터, 독서실, 주민회관 등)에 집중 투자합니다. 주거 환경이 비교적 조용하고 관리비 부담이 주상복합보다 낮은 편이지만, 인근 상업시설까지 이동해야 하는 불편이 있습니다.투자 측면에서는 주상복합이 상업 임대수익도 기대할 수 있어 수익 구조가 다변화되지만, 경기 변동에 따른 상가 공실 리스크가 있습니다. 일반아파트는 임대수익률은 낮지만 거래 안정성과 수요층이 넓어 중장기 가치 유지에 유리합니다.결론적으로, 단지 내 편의·상업시설을 중시하면 주상복합, 주거 환경의 쾌적성과 관리비 절감을 원하면 일반아파트가 적합합니다. 자세한 내용은 아래 링크를 통해 자세히 확인하실 수 있습니다!https://blog.naver.com/homelearn_realestate/223816205390
부동산
Q. 부동산 계약 또는 중도금 큰 금액 이체시 분할로 해도 되나요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 계약금·중도금처럼 큰 금액을 이체할 때는 온라인 뱅킹의 이체 한도가 부족할 수 있는데, 분할 이체뿐만 아니라 한도 상향이나 지점에 방문하여 이체 등으로 해결할 수 있습니다.우선 온라인 이체 한도는 은행별로 다르지만, 일반적으로 모바일이나 인터넷뱅킹에서 1회 1억~2억원, 일일 5억~ 10억원 정도로 기본 설정되어 있습니다. 이 한도는 앱(뱅킹→이체 한도 설정)에서 공인인증서나 OTP 인증 후 즉시 상향할 수 있고, 추가로 고객센터나 가까운 영업점을 방문해 신청하면 그 자리에서 일시 혹은 상시 한도를 높여줍니다.만약 온라인 한도 증액이 어려운 경우, 은행 지점 창구를 이용하면 별도의 한도 없이 원하는 금액을 송금할 수 있습니다. 이때 통장과 신분증, 계약서를 지참하시면 됩니다.또한, 중도금은 법무사나 공인중개사를 통한 대금예치(에스크로) 계좌나 가상계좌(분양사 제공)로 입금하는 경우가 많은데, 이 방법은 매번 계좌번호를 확인하고 한도를 걱정할 필요 없이 계약 단계별로 안전하게 이체가 가능합니다.결론적으로, 분할 이체 외에도 뱅킹 한도 상향 신청, 지점 창구 이체, 에스크로 서비스를 활용하면 부동산 계약금, 중도금 이체 시 불편 없이 거래하실 수 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 매매시 세안고 매매합니다는 무슨뜻인가요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.“세 안고 매매합니다”란 매수인이 기존 세입자가 남아 있는 상태로 집을 인수한다는 의미입니다. 즉, 매매 계약 후에도 현재 전세 계약은 그대로 유지되고, 전세보증금 반환 의무까지 매수인이 이어받게 됩니다.전세보증금 지급 시점: 매매 시점에는 전세보증금을 별도로 지급하지 않습니다. 매수인은 매도인에게 집값(매매대금)만 지불하면 되고, 기존 전세보증금은 세입자 명의로 남아 있습니다. 다만, 매매가 완료된 이후 세입자가 계약 종료나 이사 시점을 맞으면 보증금 반환 책임이 매수인에게 이전됩니다.보증금 반환 의무: 예컨대 전세 계약 만료 후 세입자가 퇴거할 때 “새 집주인(매수인)”에게 보증금을 돌려달라고 요구합니다. 이때 매수인이 보증금을 지급해야 합니다. 만약 매도인이 이사 전 세입자와 합의하여 보증금을 돌려준 뒤 빈집 상태로 매매하면, 매수인은 보증금 부담 없이 입주할 수 있습니다.주의사항 : 세입자가 있는 물건을 매수할 때는 전세계약서 사본과 확정일자, 임대차계약 만료일 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 전세보증보험이나 전세권 설정 여부도 점검하여 보증금 반환 리스크를 최소화하세요.결론적으로, “세 안고 매매”는 전세 세입자를 인수하는 거래 방식이며, 매매 후에는 전세보증금 반환 의무를 매수인이 떠안게 된다는 점을 꼭 유념하셔야 합니다. 추가로 궁금한 점이 있으시면 아래 링크를 통해 자세히 확인하실 수 있습니다! 감사합니다!https://blog.naver.com/homelearn_realestate/223794744923
부동산
Q. 양도세 부과에 대하여 알고싶습니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.해당 질문으로만 답변드리기는 정확한 답변을 드리기는 어렵지만 상황에 따라 다른 경우를 말씀드리겠습니다.축사를 실질적으로 운영했고, ‘영농(축산) 사실’을 어느 정도 증빙할 수 있는 경우만약 건축 이후 일정 기간이라도 축사를 실제 운영하여 농업경영체 등록, 사료 구입 증빙, 사육기록 등 관련 자료가 있다면, 부분적으로라도 “자경”으로 인정받을 여지가 있을 수 있습니다. 다만 8년을 채우지 못했으므로 큰 폭의 감면(8년 자경농지 감면)은 어렵고, 일반 농지로서의 일부 특례(소규모 감면 등)가 있는지 전문 세무사와 확인해야 합니다.축사를 거의 운영하지 않고, 용도변경 후 실사용 사실이 미미한 경우라면, 일반 부동산(건물+부지)으로 보아 양도소득세를 산출합니다. 보유기간 6~7년 가량이면 단기 양도는 아니므로 중과세까지는 아니고, 기본 세율(6~45%) 구간에 해당합니다.부동산 취득 당시 감면이나 혜택을 받았는지 여부도 중요한데요. 농지 취득세 감면 등을 받은 후, 정해진 기간 내에 실제 영농(축산)을 하지 않은 것으로 간주되면, 추가 추징이 발생할 수 있습니다. 반드시 구입 당시 발급받은 취득세 영수증, 감면 신청서 등을 확인해보시기 바랍니다.실제 절세 전략이나 신고 절차는 반드시 전문 세무사와의 상담을 권장드리겠습니다.
부동산
Q. LH전세 대출이 가능하지 알아보는 절차
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.LH 전세 대출이 가능한지 확인하기 위해서는 먼저 본인이 대출 자격 조건과 대상 주택 요건을 충족하는지 꼼꼼하게 검토해야 합니다. 우선, 무주택 상태여야 하며 가구 월평균 소득이 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하(청년이나 신혼부부는 완화 기준 적용)여야 하고, 부부 합산 순자산가액도 일정 기준(2025년 기준 약 3.37억 원 이하)을 넘지 않아야 합니다. 대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하의 단독주택, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 오피스텔 등이 해당되며, 주택의 부채비율이 매매가의 90% 이내인지도 확인해야 합니다.이후 LH 전세대출 가능 여부를 확인하는 절차는 다음과 같습니다. LH 청약센터(https://apply.lh.or.kr)에 접속하여 모집 공고를 확인하고, 본인의 상황에 맞는 전세임대 유형을 선택한 후 온라인 신청서를 작성하여 제출합니다. 이때 신분증, 소득 증빙서류, 주민등록등본, 가족관계증명서 등 필요한 서류를 함께 제출해야 합니다.제출 후에는 LH에서 해당 주택에 대한 권리분석을 실시하게 되는데, 이 과정은 보통 37일 정도 소요되며, 신청자가 많거나 복잡한 경우 최대 2주까지 걸릴 수 있습니다. 전체 심사 결과는 보통 신청 후 약 2~4주 이내에 통보되며, 승인 후 계약 체결 및 잔금 지급까지는 추가로 약 3주 정도 소요됩니다.이와 같이 LH 전세대출 가능 여부를 확인하려면 자격 요건 및 대상 주택 조건 확인, 온라인 신청과 서류 제출, 권리분석 및 심사 과정을 거쳐 최종 대출 승인을 받게 됩니다. 보다 정확한 정보는 LH 청약센터나 해당 지역 담당 부서에 문의하시는 것을 권장드립니다. 감사합니다.😀
부동산
Q. 빌라나 원룸의 전세가율이 높은 이유는 뭔가요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.빌라나 원룸의 전세가율이 아파트보다 높은 이유는 여러 구조적 특성과 시장 상황에 기인합니다. 첫째, 빌라와 원룸은 거래량이 적어 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 이로 인해 임대인이 전세보증금을 매매가에 근접하게 설정하는 경우가 많아 전세가율이 높게 나타납니다. 둘째, 빌라와 원룸은 주로 1~2인 가구나 저소득층이 선호하는 주거 형태로, 매매 수요보다 임차 수요가 상대적으로 많습니다. 따라서 집값 대비 전세보증금 비율이 높아질 수밖에 없습니다. 셋째, 이러한 소규모 주택은 담보 가치 평가가 어려워 금융기관의 기준이 엄격하게 적용되거나 갭투자 등 무자본 투자 수요로 인해 인위적으로 전셋값이 상승하는 경향이 있습니다. 마지막으로, 부동산 시장 침체 시 빌라나 원룸의 매매가격이 큰 폭으로 하락하면서도 전셋값은 상대적으로 유지되거나 상승하는 '깡통전세' 문제가 발생하여 전세가율이 더욱 높아지는 현상이 나타납니다. 이 모든 요인이 결합되어 빌라와 원룸의 전세가율이 아파트보다 높은 결과를 초래하고 있습니다. 감사합니다.😀
부동산
Q. 토지거래허가구역은 갭투자가 아예 불가능한가요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.토지거래허가구역에서는 갭투자, 즉 전세금을 활용해 주택을 매입하는 투자는 사실상 불가능합니다. 이 구역에서는 매매 허가를 받기 위해 2년 이상 실거주해야 하며, 임대차 계약의 승계나 전세를 바로 놓는 것이 금지되어 있습니다. 또한, 매매 시 자금 조달 계획을 제출해야 하므로 투자 목적으로 매입하려는 경우 허가가 거부될 가능성이 큽니다. 서울 강남3구와 용산구가 토지거래허가구역에 포함된 이후, 이 지역에서는 투기적 거래가 억제되면서 가격 하락 압력이 발생하는 것으로 보입니다. 따라서 토지거래허가구역에서는 갭투자 방식은 효과적으로 차단되고 있다고 볼 수 있습니다. 감사합니다.
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Q. 요즘 세입자가 있는 주택은 매매하기 많이 어렵나요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.최근 부동산 시장에서 세입자가 있는 주택은 매매하기가 점점 더 어려워지고 있는 추세입니다. 실거주를 목적으로 하는 매수자들은 입주 즉시 생활할 수 있는 주택을 선호하는 경향이 강해, 세입자가 잔존하는 물건은 매수 대상에서 제외되는 경우가 많습니다. 특히, 임대차 3법 등으로 세입자의 권리가 강화되면서, 세입자와의 계약 조건을 그대로 승계해야 하는 부담이 커졌습니다. 또한, 깡통전세와 같이 전세보증금이 매매가격보다 높은 리스크가 존재하면 매수자 입장에서 위험 부담이 증가하게 되어 거래가 더욱 어려워집니다.투자 목적의 매수자들 역시 세입자가 있는 물건은 실거주자와 달리 계약 승계, 전세보증금 반환 문제 등 여러 추가 협의가 필요하기 때문에 거래가 원활하게 진행되기 어렵습니다. 이러한 상황에서 매도자는 가격 조정을 통해 세입자 부담을 반영하거나, 세입자와 협의를 통해 전세 계약 조기 종료를 추진하는 등의 노력이 필요하지만, 이 역시 쉽지 않은 경우가 많습니다.따라서, 실거주 1주택자나 투자자로서 세입자가 있는 주택 매수를 고려한다면, 해당 물건의 전세 계약 상태와 세입자와의 협의 가능성, 깡통전세 리스크 등을 면밀히 검토해야 하며, 거래가 어렵다는 의견이 많은 이유를 충분히 인지하고 신중하게 접근하는 것이 중요합니다. 감사합니다.