안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
Q. 지방 다주택자 중과세 폐지 내용에는 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.지방 다주택자 중과세 폐지 방안은 다음과 같은 내용을 포함하고 있습니다.중과세 폐지 대상: 첫 번째 주택 이후 지방에 위치한 추가 주택을 구입할 경우, 그 주택은 주택 채수에 고려하지 않는 방식으로 중과세가 폐지됩니다.수도권 예외: 두 번째부터 보유하는 주택이 수도권에 위치할 경우, 기존의 다주택자 중과세 방식을 유지합니다. 이는 수도권 주택 가격 상승을 방지하기 위한 조치입니다.목적: 지방에 추가 주택을 구입할 수 있도록 하여, 부동산 자금이 지방으로 유입되도록 하고, 서울과 지방 간의 부동산 양극화를 완화하는 것입니다.논의 및 시행 방안: 구체적인 시행 방안은 당정 협의, 여야 협의, 사회적 공론화 등을 통해 합리적이고 실현 가능한 개편 방안을 도출할 계획입니다.
Q. 재개발과 재건축을 진행하는 경우, 조합원들의 동의율이 다른 이유를 알고 싶습니다.
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.재개발과 재건축의 조합 설립 동의율이 다른 이유는 두 사업의 성격 차이, 이해관계의 복잡성, 법적 요건 때문입니다.먼저, 재개발은 낙후된 지역을 정비하는 사업으로, 주거 환경이 열악한 곳을 대상으로 합니다. 이 지역에는 단독주택, 다가구주택, 상가 등이 혼재되어 있으며, 소유자의 입장과 이해관계가 매우 다양합니다. 일부 소유자는 개발을 통해 높은 보상을 기대하지만, 일부는 상업적 용도로 활용 중이거나 기존 거주 환경을 유지하고 싶어 반대하는 경우도 많습니다. 이러한 상황에서 사업 추진을 위해서는 더 높은 동의율(75%)이 필요합니다. 반대자가 많을수록 사업이 지연될 가능성이 크므로, 보다 강력한 동의 요건이 요구되는 것입니다.반면, 재건축은 아파트 단지에서 이루어지는 사업으로, 소유자의 이해관계가 상대적으로 단순합니다. 동일한 아파트를 보유한 조합원들은 기본적으로 새 아파트를 받게 되는 것이므로, 개발에 대한 기대감이 높고 반대 의견이 상대적으로 적습니다. 이에 따라 2021년 도시 및 주거환경정비법 개정을 통해 재건축 조합 설립 동의율이 70%로 완화되었습니다.또한, 재개발은 강제성이 더 강한 사업입니다. 재개발 지역에서는 조합 설립에 동의하지 않더라도, 조합원이 자동으로 포함되며 강제 수용될 수 있습니다. 반면, 재건축에서는 조합에 가입하지 않을 권리가 있으며, 조합이 해당 소유자의 주택을 매입해야 합니다. 이런 차이점 때문에 재개발에서는 보다 높은 동의율을 요구하는 구조가 형성된 것입니다.결론적으로, 재개발은 다양한 건물 형태와 소유자의 이해관계가 얽혀 있어 반대 의견이 많을 가능성이 높기 때문에 더 높은 동의율(75%)을 요구하는 반면, 재건축은 동일한 아파트 단지 내에서 진행되므로 상대적으로 동의율이 낮아도 사업이 원활히 진행될 수 있기 때문에 70%로 완화된 것입니다. 감사합니다.😀
Q. 전세자금 대출은 집 주인의 허락이 있어야 하나요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전세자금 대출을 받을 때 집주인의 허락이 반드시 필요한 것은 아닙니다. 기본적으로, 전세자금 대출은 임차인이 전세보증금을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 방식입니다. 은행은 대출 실행 전, 임대차 계약서를 확인하고 보증기관(주택도시보증공사, 서울보증보험 등)의 보증을 요구하는 경우가 많습니다. 이 과정에서 임대인의 동의 없이도 대출이 가능하지만, 은행이 임대인에게 보증금 반환 채권을 질권 설정하는 경우에는 통지 또는 동의를 요구할 수 있습니다.일반적으로 질권 설정을 수반하는 전세자금 대출의 경우, 임대인의 협조가 필요할 수 있습니다. 하지만 법적으로 임대인이 동의를 거부한다고 해서 대출이 불가능한 것은 아닙니다. 질권 설정은 통지로도 효력이 발생하기 때문입니다. 다만, 일부 은행이나 보증기관에서는 임대인의 동의서를 요구하는 경우도 있으므로, 대출을 진행하기 전에 금융기관에 구체적인 요건을 확인하는 것이 좋습니다.반면, 신용대출 기반의 전세자금 대출(무보증 전세자금 대출)은 집주인의 동의 없이도 가능합니다. 이 경우 은행이 임차인의 신용도를 평가하여 대출을 승인하기 때문에, 임대인과 관련된 절차가 필요하지 않습니다.결론적으로, 전세자금 대출을 받기 위해 집주인의 허락이 반드시 필요한 것은 아니지만, 일부 금융기관에서는 질권 설정 등의 이유로 협조를 요청할 수 있습니다. 대출을 계획하고 있다면, 먼저 은행과 보증기관의 요구 사항을 확인하고, 필요할 경우 집주인과 미리 협의하는 것이 원활한 진행을 위해 유리합니다. 감사합니다.😀
Q. 가족간의 대출 문제로, 아파트 명의를 이전하는것도 가능한가요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.가족 간 아파트 명의 이전은 가능하지만, 대출이 포함된 경우에는 부담부증여 또는 매매 방식으로 진행해야 하며, 이 과정에서 세금, 금융기관 승인, 법적 절차를 철저히 고려해야 합니다.(1) 부담부증여 (대출 승계 포함)부담부증여란 증여 대상 부동산에 담보대출이 있는 경우, 대출을 승계하는 방식으로 명의를 이전하는 것입니다. 수증자(명의를 받을 가족)가 대출을 인수하면, 대출 승계 금액은 증여가 아닌 매매로 간주되어 양도소득세가 부과됩니다. 그리고 나머지 무상 이전된 부분에 대해서는 증여세가 적용됩니다. 대출 승계를 위해서는 금융기관의 승인이 필요하며, 수증자의 신용도와 대출 상환 능력이 심사됩니다.(2) 가족 간 매매가족 간에도 정상적인 매매 거래가 가능합니다. 하지만 시세보다 30% 낮거나 3억 원 이하로 거래되면 국세청이 증여로 간주할 가능성이 높으므로, 정상적인 시세를 기준으로 매매해야 합니다. 매매 시 양도소득세가 발생할 수 있으며, 1세대 1주택자의 경우 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 매수자는 취득세를 부담해야 하며, 주택 보유 수에 따라 취득세율이 달라집니다.명의 이전 시 발생하는 주요 세금은 양도소득세, 증여세, 취득세 등이며, 대출 승계 여부에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.대출 승계를 위해 금융기관의 심사를 반드시 통과해야 하며, 디딤돌 대출과 같은 정책 대출은 승계가 제한될 수 있습니다. 가족 간 거래라도 시세보다 너무 낮은 가격으로 진행할 경우 증여로 간주될 가능성이 높아 세무조사가 나올 수 있으며 증여 방식으로 진행할 경우, 10년 이내에 동일한 가족 간 추가 증여가 발생하면 합산 과세될 수 있습니다.가족 간 명의 이전은 다양한 방식이 가능하지만, 대출이 포함될 경우 세금과 금융기관 승인을 철저히 검토해야 합니다. 신중한 판단이 필요하며, 세무 전문가나 금융기관과 상담 후 진행하는 것이 안전합니다. 감사합니다.😀
Q. 해외 부동산에 투자할 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.한국인은 해외 부동산에 투자할 수 있으며, 투자 방법에 따라 절차와 세금 규정이 달라집니다. 주요 투자 방식은 개인 명의 취득, 현지 법인 설립, 외국인 담보 대출 활용 등이 있으며, 이를 진행하기 위해서는 사전에 외국환거래법과 세무 규정을 충분히 이해하는 것이 중요합니다.먼저, 개인 명의로 해외 부동산을 취득하는 방법이 있습니다. 한국 거주자는 외국환은행을 통해 해외 부동산 매입 신고를 하면 자유롭게 자금을 송금할 수 있습니다. 매매 계약 체결 전, 외국환거래법에 따라 가계약서를 통해 사전 신고 후 분할 송금이 가능합니다. 매입 후에는 해외부동산 취득 신고를 하고, 2년마다 보유 현황을 신고해야 합니다. 매도할 경우, 국내로 자금을 송금하기 전에 처분 신고를 해야 하며, 차익에 대한 양도소득세 납부 의무가 발생합니다.두 번째 방법은 현지 법인을 설립하여 부동산을 취득하는 방식입니다. 이 방법은 개인 명의 취득보다 세금 절감 및 자산 보호 효과가 있을 수 있습니다. 법인을 설립하면 한국 외국환거래법에 따라 해외직접투자 신고를 해야 하며, 자금을 투자한 후 6개월 이내 증권취득보고서를 제출해야 합니다. 또한, 매년 연간사업실적보고서를 제출해야 하며, 현지 법인의 회계 및 세무 규정을 준수해야 합니다.세 번째 방법은 현지 금융기관을 통한 외국인 담보 대출 활용입니다. 예를 들어, 미국이나 캐나다 등에서는 한국 거주자도 해외 부동산을 담보로 대출을 받을 수 있으며, 이를 통해 레버리지를 활용한 투자가 가능합니다. 다만, 한국에서 외화 송금이 필요할 경우, 외국환거래법에 따른 신고 절차를 거쳐야 합니다.세금 측면에서는 해외 부동산을 취득하고 보유하는 동안 해당 국가에서 부동산세, 재산세, 소득세 등이 부과될 수 있으며, 한국에서도 해외 부동산 보유 신고와 양도차익에 대한 세금을 고려해야 합니다. 국내 거주자는 해외에서 발생한 양도소득에 대해 한국 국세청에 신고해야 하며, 해외에서 납부한 세금은 외국납부세액공제 제도를 통해 일부 조정이 가능합니다.해외 부동산 투자에는 다양한 리스크가 수반되므로, 현지 법률과 세금 구조를 정확히 파악하고 전문가의 상담을 받는 것이 필수적입니다. 감사합니다.😀