안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
부동산
Q. 우리나라의 전세제도가 점점 사라지게 될까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전세제도는 한국에서 독특하게 발전한 주택 임대차 방식으로, 세입자가 일정 금액의 보증금을 임대인에게 맡기고 월 임대료 없이 거주하는 형태입니다. 그러나 최근 전세사기 사건과 금리 상승 등의 요인으로 인해 전세제도의 지속 가능성에 대한 논의가 활발합니다.2022년 이후 전세가격이 빠르게 하락하면서 보증금 미반환 위험이 증가하였습니다. 특히 보증금 2억 원 이하의 저가 주택에서 이러한 문제가 두드러지며, 이는 전세제도에 대한 신뢰를 저하시켰습니다. 또한 금리 인상으로 전세자금대출의 이자 부담이 증가하면서, 세입자들은 월세로 전환하거나 자가 구입을 고려하게 되었습니다. 이로 인해 전세 수요가 감소하고, 월세 수요가 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 최근 국토교통부 장관은 전세제도가 효용을 다했다며, 이를 대체하거나 새로운 주거 선택지를 마련하겠다는 의지를 표명하였습니다. 이는 전세제도의 축소를 시사하는 것으로 해석될 수 있습니다.이러한 요인들로 인해 전세제도의 비중이 점차 감소할 것으로 예상됩니다. 특히, 월세 전환이 가속화되고 있으며, 이는 임대차 시장의 구조적 변화를 초래하고 있습니다. 다만, 전세제도가 완전히 사라지기보다는 특정 계층이나 지역에서 제한적으로 유지될 가능성도 있습니다.
부동산
Q. 산단 내 토지 매매 제한 관련해서 기간이 있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.국가산업단지 내 공유수면을 매립하여 조성된 토지의 매매 및 임대에 대한 제한 기간은 관련 법령에 따라 다음과 같이 규정되어 있습니다.1. 산업입지 및 개발에 관한 법률:제38조(산업단지의 분양 등): 산업단지의 토지를 분양받은 자는 해당 토지를 분양받은 날부터 5년 이내에는 다른 사람에게 양도할 수 없습니다. 다만, 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 예외로 합니다.제39조(산업단지의 임대 등): 산업단지의 토지를 임차한 자는 해당 토지를 임차한 날부터 5년 이내에는 다른 사람에게 전대할 수 없습니다. 다만, 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 예외로 합니다.2. 공유수면 관리 및 매립에 관한 법률:제46조(매립지의 소유권 취득 등): 매립면허취득자가 준공검사확인증을 받은 경우, 매립지의 소유권을 취득하며, 이때 매립지의 소유권 취득에 관한 사항은 산업입지 및 개발에 관한 법률을 준용합니다.따라서, 국가산업단지 내 공유수면을 매립하여 조성된 토지의 경우, 분양받은 날 또는 임차한 날부터 5년 이내에는 원칙적으로 다른 사람에게 양도하거나 전대할 수 없습니다. 다만, 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 예외가 인정될 수 있으므로, 구체적인 상황에 따라 해당 법령 및 시행령을 참고하시기 바랍니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사시험을 위해서 학원 선택은 어떻게 해야 되는 것이 제일 좋은가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 범위가 넓고 난이도가 높은 시험이기 때문에, 학원의 도움을 받으면 체계적인 학습과 효율적인 시험 준비가 가능합니다. 이때의 고려사항으로는 강사진의 전문성과 커리큘럼의 체계성이 가장 중요하다고 생각합니다. 또한 온라인 강의와 오프라인 강의를 병행할 수 있는 학원을 추천합니다. 복습이 가능하도록 강의 녹화본을 제공하는 학원이 좋습니다. 가장 중요한 것은 합격률과 수강생 후기입니다. 학원의 과거 합격률이나 수강생의 후기를 참고하세요.학원은 체계적인 학습과 최신 정보 제공, 관리 시스템을 통해 합격 가능성을 높이는 데 유리합니다. 하지만 자신의 학습 스타일, 시간, 예산을 고려하여 선택하세요. 체험 강의를 듣고 학원 분위기를 직접 경험해 보며 결정하는 것이 가장 좋습니다. 😊
부동산
Q. 금리가 오르며 왜 부동산 가격이 하락하는 걸까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.금리가 오르면 부동산 가격이 하락하는 이유는 금리가 부동산 시장과 밀접하게 연결된 자금조달 비용과 수익성에 영향을 미치기 때문입니다. 부동산 구매자는 대부분 대출(주택담보대출 등)을 활용해 자금을 마련합니다. 금리가 상승하면 대출 이자가 높아지므로 매수자의 월 상환 부담이 커집니다. 높은 대출 비용은 구매력을 감소시키고, 매수자 수요가 줄어들어 부동산 가격 하락으로 이어질 수 있습니다.또한, 금리 상승 시 은행 예금, 채권 등 다른 투자 상품의 수익률도 높아집니다. 부동산 투자자들은 상대적으로 수익률이 낮아진 부동산보다 안정적이고 높은 수익을 주는 금융상품으로 자금을 이동시킬 가능성이 높아집니다. 결과적으로 부동산에 대한 투자 수요가 줄어들면서 가격 하락 압박이 발생합니다.이는 부동산 시장의 전반적 흐름이며, 지역이나 상황에 따라 예외도 존재할 수 있습니다. 따라서 금리 상승기에는 특히 신중한 투자와 자금 계획이 필요합니다.
부동산
Q. 전세 이사 갈 때 전기, 수도, 가스 등 정산 질문
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전기, 수도, 가스 사용 요금은 잔금일 기준으로 정산합니다. 12월 20일에 잔금을 치르고 집주인의 권리와 의무가 임차인에게 이전됩니다. 따라서, 잔금일 이후(12월 20일)부터 전기, 수도, 가스 계량기 초기 상태를 기록하고, 사용량에 따라 요금을 부담합니다. 잔금일(12월 20일)에 전기, 수도, 가스 계량기를 확인하고 기록(사진 촬영 권장)해 두고 각 공과금 회사(한국전력, 지역 수도 사업소, 가스 회사 등)에 계약자 변경 신고를 진행해 두세요. 입주(1월 4일) 전에는 기본요금이 청구될 수 있으며, 입주 후 사용량이 본격적으로 청구됩니다.현재 거주 중인 집은 퇴거일 기준(1월 4일)으로 전기, 수도, 가스 사용을 중단하고 정산합니다. 퇴거일 전에 해당 공과금 계량기 상태를 기록하고 집주인과 함께 확인하고, 퇴거일(1월 4일) 이후 청구되는 요금이 없도록 미리 확인해야 합니다.
부동산
Q. 청년주택 상가분양은 어디서 확인할수 있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.상가 분양은 주택의 건설 단계와 분양 일정에 따라 다를 수 있으므로, 정보가 잘 보이지 않을 수 있습니다. 이때, 주택 건설을 담당하는 시공사 또는 시행사의 공식 홈페이지를 통해 분양 공고를 확인하는 것이 가장 효과적입니다. 상가 분양은 시공사나 시행사가 직접 관리하는 경우가 많기 때문에, 홈페이지에서 분양 공지와 상가 분양 문의를 할 수 있습니다.또는 상가 분양 대행사가 분양 업무를 맡는 경우가 많습니다. 이런 경우, 분양 대행사를 통해 상가 분양 공고를 확인하고 상세한 상담을 받을 수 있습니다. 공사 현장에 방문하여 현장 분양 사무소나 안내 부스가 설치되어 있는지 확인해 보세요. 종종 현장 사무소에서 분양 상담을 하며, 관련 자료를 제공하기도 합니다. 지방자치단체 홈페이지나 공공기관에서 주택과 관련된 사업 공고나 분양 정보를 게시하는 경우도 있습니다. 특히 서울시 등에서는 공공임대 및 상업시설 분양 정보를 시청 홈페이지나 해당 구청 홈페이지에 공고하는 경우가 있습니다.
부동산
Q. 제가 살던 건물이 재계발을 한다면 저에게 장단점은 무엇일까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.재개발 지역으로 선정되면, 기존 건축물과 토지의 가치는 재개발조합이나 감정평가사를 통해 감정평가가 이루어집니다. 이 과정에서 현재의 토지와 건물의 시세를 평가하여 보상금이나 재개발 아파트 입주권의 형태로 돌아오게 됩니다.재개발로 인해 기존의 건물과 토지에 대한 감정평가를 거쳐 금전적 보상이 이루어질 수 있습니다. 이때 보상금은 현재 시세를 기준으로 이루어지며, 10년 전에 구입한 2억 원과는 관계없이 현재 감정가가 보상금의 기준이 됩니다. 또한 재개발로 인해 신축 아파트 입주권을 받을 수 있습니다. 입주권은 새로 지어지는 아파트에 입주할 수 있는 권리를 의미하며, 이 경우 추가 부담금이 필요할 수도 있습니다. 추가 부담금은 신축 아파트의 가치와 기존 건물의 감정평가 금액의 차이에 따라 달라집니다.따라서 장점으로는 재산 가치의 상승 가능성, 주거 환경 개선, 입주권 확보 등이 있으며, 단점으로는 추가 부담금의 가능성, 재개발 기간 동안의 불편함, 재개발 추진의 불확실성 등이 있습니다.재개발 참여가 경제적 이득을 가져올 가능성이 있지만, 추가적인 비용 부담이나 이주에 따른 불편도 염두에 두어야 합니다. 상황에 따라 장단점을 비교하여 재개발 참여 여부를 결정하는 것이 중요합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 1,2차 도전했는데 1,2차 모두 한 문제 차이로 떨어졌습니다 부동산 투자를 위해 공부중인데 재차 시간을 들여서 다시 시험을 봐
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.공인중개사 자격증이 있으면, 부동산 관련 법률, 계약, 세금, 공법 등 깊이 있는 지식을 습득할 수 있습니다. 이는 투자 과정에서 유리하게 작용할 수 있습니다. 부동산 투자 외에도 중개업을 통해 추가적인 수익을 창출하거나, 은퇴 후 안정적인 소득원으로 삼으려는 계획이 있다면 자격증이 큰 자산이 될 수 있습니다. 시장과 법규에 대한 전문성을 갖추게 되면, 투자에 있어 더욱 자신감 있는 결정을 내릴 수 있습니다. 한두 문제 차이로 떨어졌다면, 다음 시험에서 합격할 가능성이 매우 높습니다. 지금까지 공부한 노력이 아깝기도 하니, 조금 더 집중하면 목표를 이룰 수 있을 겁니다.하지만 목표 자체가 부동산 투자의 목적이라면, 부동산 투자는 자격증 없이도 충분히 가능하며, 투자자에게는 법률 지식보다 시장 분석 능력, 투자 판단력이 더 중요합니다. 자격증이 없어도 공인중개사와 협력하거나 전문가의 도움을 받아 투자할 수 있습니다. 공인중개사 시험 준비는 많은 시간과 노력을 요구합니다. 그 시간을 투자 리서치, 시장 탐색, 네트워크 구축 등에 활용하면 더 빠른 투자 성과를 낼 수 있습니다. 부동산 투자에서 중요한 것은 실질적인 경험입니다. 직접 투자하며 배우는 것이 법률 공부보다 더 큰 인사이트를 줄 수 있습니다.따라서 단기적인 투자 성과가 필요하다면 부동산 투자에만 집중하세요. 자격증 없이도 충분히 투자에서 성공할 수 있습니다. 하지만 장기적인 안정성과 전문성을 원한다면 지금까지 공부한 것을 바탕으로 한 번 더 시험에 도전해 보세요. 이미 시험에서 근접한 점수를 받으셨으니, 이번에는 합격할 가능성이 높습니다.시험은 단지 도구일 뿐입니다. 본인의 목표와 상황에 맞게 현명한 결정을 내리시길 바랍니다! 😊
부동산
Q. 디딤돌 대출 개정안에 대한 질문입니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.최근 국토교통부가 디딤돌대출 맞춤형 관리방안을 통해, 수도권 소재 아파트에 한해 방공제 적용 및 후취담보대출 제한 등의 규제를 시행한다고 밝혔습니다. 이에 부산은 비수도권에 해당하므로, 이번 디딤돌대출 규제안의 적용 대상이 아닙니다.신혼부부가 생애최초로 주택을 구입하는 경우, 디딤돌대출의 담보인정비율(LTV)은 최대 80%까지 적용됩니다. 이는 생애최초특례구입자금보증에 가입할 시 가능하며, 주택 가격의 80%까지 대출이 가능합니다.디딤돌대출은 주택도시기금을 통해 무주택 서민에게 제공되는 저금리 주택담보대출 상품입니다. 그러나 경매로 취득한 주택에 대해서는 디딤돌대출이 적용되지 않습니다. 따라서 경매로 주택을 취득한 경우, 디딤돌대출 및 그에 따른 전자계약 금리인하 혜택을 받을 수 없습니다.
부동산
Q. 분양권 시장에서 활용된다는 '손피거래'란 어떤 거래를 말하는 것인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.손피거래는 분양권 시장에서 사용되는 용어로, 분양권의 프리미엄(P) 금액이 손실(마이너스)로 거래되는 것을 의미합니다. 즉, 분양권을 원래 분양가보다 낮은 가격으로 매도하거나, 분양가를 기준으로 추가 금액 없이 거래하는 것을 말합니다.일반적으로 분양권은 분양가 + 프리미엄(피) 형태로 거래됩니다. 손피거래는 분양권 매매 시, 추가 프리미엄 금액이 없거나 오히려 마이너스인 상태에서 거래됩니다. 이는 분양 당시 분양가가 높게 책정되어 현재 시장 상황에 비해 경쟁력이 없는 경우거나 주변 부동산 시장 침체로 매도자가 손실을 감수하면서 매도하려는 경우 혹은 입주시점이 가까워지면서 잔금 부담으로 인해 빠르게 처분하려는 상황에 발생됩니다. 이때 투자 목적이 아닌 실거주를 원하는 구매자들에게 유리한 상황으로 볼 수 있습니다.하지만 손피로 거래된 분양권이라 하더라도, 잔금 및 취득세 등 부대비용이 남아 있을 수 있습니다. 계약서에 명시된 조건(옵션, 취등록세, 중도금 대출 잔액 등)을 철저히 확인해야 합니다. 그리고 매수자는 향후 시장 하락 가능성을 고려해야 할 필요가 있습니다.손피거래는 매수자 입장에서 가격 경쟁력이 높은 거래 방식이며, 실거주 목적의 구매자들에게는 유리할 수 있습니다. 하지만 매도자와 매수자 모두 거래 조건과 시장 상황을 면밀히 분석한 후 진행해야 합니다. 😊