안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
부동산
Q. 아파트 청약 국가유공자 특별전형에 대해 알려주세요.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.국가유공자 특별공급은 국가유공자와 그 유족을 대상으로 주택을 우선 공급하는 제도입니다. 특별공급의 당첨횟수는 1세대당 평생 1회로 제한하고 있습니다. 따라서 응모는 상관없으며, 당첨시에는 특별공급 전형을 이용하지 못하는 것입니다.국가유공자의 배우자, 즉 질문자님의 어머니께서 유족 연금을 받고 계시므로 특별공급 대상에 해당되며, 현재 거주하시는 지역의 주택에 대해 신청하셔야 합니다. 혹 특별공급으로 분양받은 적이 있는 경우 재신청이 불가능합니다. 또한, 실제 입주하지 않았더라도 임대아파트 등 동·호수 당첨자 발표 후 3년이 경과하지 않은 경우에도 신청할 수 없습니다.따라서, 어머니께서 특별공급을 이용하신 적이 없다면, 현재 거주하시는 지역의 주택에 대해 특별공급을 신청하실 수 있습니다.
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Q. 아파트를 남매가 공동으로 50대50 가지고 있으면 매도시 한명이 반대하면 안되나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.공동소유 아파트의 매도는 공동소유자(공동등기자) 모두의 동의가 필요합니다. 따라서 한쪽이 반대할 경우, 매도는 원칙적으로 불가능합니다. 본인 지분을 매도 할 수는 있으나 한쪽이 반대한다면, 전체를 매도할 수는 없습니다.① 지분 매도: 매도를 반대하는 공동소유자가 있더라도, 자신의 지분만 따로 매도하는 것은 가능합니다. 단, 지분만 매도할 경우 매수자가 지분권을 단독으로 사용할 수 없고, 나머지 공동소유자와 협력해야 하므로 거래가 어려울 수 있습니다.② 지분 분할 후 매도: 공동소유 상태를 해소하고 싶다면, 지분 분할 소송을 통해 법적 소유권을 나눌 수 있습니다. 법원에서 해당 부동산의 가치와 사용 상태를 검토하여 물리적 분할(현물분할) 또는 매각 후 대금 분배(경매)를 명령할 수 있습니다. 주택의 경우에 현물분할은 사실적으로 어려우므로 매각 후 대금 분배(경매)를 통한 방법이 있을 수 있습니다.③ 협의 통한 매도: 가장 현실적으로는 매도를 반대하는 소유자와 협의하여 매각 조건, 대금 분배, 대체 부동산 마련 등을 논의해 합의점을 찾는 것이 가장 현실적인 방법입니다.
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Q. 부동산을 지나다보면 새로 지어진 아파트에 마이너스 피 얼마 이렇게 붙어있는 걸 봤는데 이건 무엇을 뜻하는 건가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.피(Premium)는 분양권 거래에서 흔히 사용되는 용어로, 프리미엄을 의미합니다. 아파트 분양권을 거래할 때, 분양가 외에 추가로 붙는 금액이 "피"입니다. 반면 "마이너스 피(-피)"는 분양가보다 낮은 금액에 거래되는 것을 말합니다. 이처럼 마이너스 피는 분양받은 사람이 본인이 분양받은 금액보다 손해를 보고 분양권을 판매한다는 뜻입니다.부동산 시장이 침체되거나 특정 지역의 인기가 떨어질 경우, 매도자가 손실을 감수하며 분양권을 판매하게 됩니다. 또는 매도자가 잔금 납부를 못 하거나, 급하게 현금을 마련해야 하는 경우이거나 해당 지역에 비슷한 가격대의 아파트가 많이 공급되면, 경쟁이 치열해져 분양권 가격이 떨어질 수 있습니다.이는 분양가보다 저렴한 가격으로 새 아파트를 구매할 수 있는 기회를 의미하지만, 먼저 본인의 자금계획을 확실히 세워야 합니다. 이를테면 분양권 거래 시, 중도금 대출 승계 여부와 잔금 납부 계획을 명확히 확인해야 합니다. 그리고 계약 조건, 세금(양도소득세 등), 취득세 등을 사전에 검토해야 합니다. 😊
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Q. 임대아파트 입주조건은 뭐가 있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.임대아파트는 주거 안정을 위해 정부 또는 지방자치단체가 제공하는 주택으로, 조건에 따라 입주할 경우 많은 장점을 누릴 수 있습니다. 아래에서 임대아파트의 입주 조건과 주요 사항을 정리해 드립니다.임대아파트는 유형에 따라 입주 조건이 다릅니다.영구임대주택은 기초생활수급자, 차상위계층 등을 대상으로 하며, 무주택자와 소득·자산 기준을 충족해야 합니다.국민임대주택은 저소득층, 신혼부부, 청년 등을 주요 대상으로 하며, 이 또한 무주택자와 가구 소득이 기준 중위소득 70~100% 이하 그리고 자산 및 자동차 기준도 충족해야 합니다.행복주택은 청년, 신혼부부, 대학생 등을 주요 대상으로 하고, 무주택자이며 소득 기준을 충족(청년·신혼부부·고령자 등)해야 합니다.공공임대주택은 일반 무주택 서민을 대상으로 하며, 무주택자이자 가구 소득 기준(중위소득 120% 이하 등)을 충족해야 합니다.매입/전세임대주택은 기초생활수급자, 청년, 신혼부부 등을 주요 대상으로 하고, 무주택자이자 소득 기준을 충족하는 보증금과 월세 부담이 적은 조건입니다.임대주택은 무주택자 요건과 소득·자산 기준이 가장 중요합니다. 그리고 각 임대주택의 특성에 맞는 공고문을 확인하고, 신청 전 본인의 자격을 확인하는 것이 중요하다고 할 수 있겠습니다.
부동산
Q. 부산지역에도 전세사기가 있을 수 있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부산 지역에서도 전세사기가 빈번하게 발생하고 있습니다. 특히 오피스텔과 다세대주택 등 집합건물에서 피해가 많으며, 2024년 5월 부산시의 조사에 따르면 전세사기 피해자의 79.2%가 1인 가구였고, 나이는 30대가 56%, 30세 미만이 30.1%로 젊은 층이 다수를 차지했습니다. 또한, 2024년 11월 대법원은 부산에서 180억 원대 전세사기를 저지른 50대 여성에게 징역 15년을 확정했습니다. 이는 대규모 전세사기범에 대한 첫 유죄 확정 판결로, 부산에서도 전세사기가 심각한 문제임을 보여줍니다. 따라서 부산에서도 전세사기에 대한 주의가 필요하며, 계약 전 등기부등본 확인, 전세보증금반환보증 가입 등 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다.
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Q. 전세보증보험 가입 기준에서, 공시지가는 주택공시지가+토지공시지가로 계산하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.단독주택의 공시가격은 공시가격알리미에서 제공되는 단일 금액으로, 이미 건물과 토지의 가격이 포함되어 있으므로 별도로 합산할 필요가 없습니다. 전세보증보험 가입 시에는 공시가격알리미에서 제공된 금액을 그대로 활용하면 됩니다.추가적으로 확인이 필요하면 전세보증보험을 취급하는 기관(예: HUG, HF)이나 공시가격알리미 사이트에서 확인할 수 있습니다. 😊
부동산
Q. 집을지을때 필요한 허가가 무엇이있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.주택을 건축하기 위해서는 여러 단계의 허가와 절차를 거쳐야 합니다. 일반적인 주택 건축 절차와 필요한 허가 사항에 대해서 간략히 말씀드리겠습니다. 토지 매입 단계에서는 건축하려는 토지가 건축이 가능한 용도지역인지 확인해야 합니다. 토지의 지목, 용도지역, 용도지구 등을 검토하여 건축 가능 여부를 판단할 수 있습니다. 건축이 가능한 토지라면 이후에는 건축 설계가 필요합니다. 건축사와 협의하여 건축물의 설계도를 작성합니다. 설계 시에도 건축법, 주차장법, 소방 관련 법규 등을 준수해야 합니다.이후에 건축 허가 신청이 필요한데요, 설계도를 바탕으로 해당 지자체에 건축허가를 신청합니다. 이때 건축허가와 함께 다음과 같은 인·허가 절차를 병행해야 할 수 있습니다. 예를 들면 개발행위 허가, 농지전용허가, 산지전용허가 등 입니다.허가를 받았다면 이후 공사 시작 전에 착공신고를 해야 합니다. 그리고 공사 중에는 건축법에 따라 감리자의 감리를 받아야 합니다. 공사 진행 상황을 기록하고, 법규를 준수하여 시공해야 합니다. 공사가 완료되면 사용승인을 신청해야 합니다. 사용승인을 받은 후 건축물대장을 작성하고, 소유권 보존등기를 합니다. 이렇게 등기 절차를 완료한 후 입주할 수 있습니다.나중에 건축하실 계획이시라면 각 단계마다 필요한 서류와 절차가 달라질 수 있으므로, 그때의 해당 지자체의 건축 관련 부서나 전문 건축사와 상담하여 정확한 정보를 확인하는 것이 중요합니다.
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Q. 아파트 재건축을 진행하면 상가 조합원도 아파트를 받을 수 있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.아파트 재건축 시 상가 조합원이 아파트를 분양받을 수 있는지는 여러 조건에 따라 달라집니다. 일반적으로 상가 소유자는 재건축 후 상가를 분양받는 것이 원칙입니다. 그러나 특정 조건을 충족하면 아파트를 분양받을 수 있습니다.재건축 사업에서 상가 조합원이 아파트를 분양받을 수 있는 경우로는상가를 건설하지 않는 경우: 재건축 사업에서 새로운 상가를 건설하지 않기로 결정된 경우, 상가 조합원은 아파트를 분양받을 수 있습니다.상가의 권리가액이 최소 평형 아파트 가격보다 높은 경우: 상가의 종전 권리가액이 재건축 후 최소 평형 아파트의 추산액보다 높다면, 상가 조합원은 아파트를 분양받을 수 있습니다.조합 정관에 따른 산정비율 적용: 조합 정관에서 상가 조합원이 아파트를 분양받을 수 있는 산정비율을 정한 경우, 해당 비율에 따라 아파트 분양이 가능합니다. 예를 들어, 산정비율이 0.1로 설정되었다면, 상가 권리가액이 최소 평형 아파트 가격의 10% 이상일 때 아파트 분양이 가능합니다.하지만 이때 상가 조합원이 아파트를 분양받기 위해 조합 정관을 변경하거나 특별한 결정을 내릴 경우, 조합원 전원의 동의가 필요할 수 있습니다. 최근 대법원 판결에 따르면, 상가 조합원이 아파트를 분양받기 위해서는 조합원 전원의 동의가 필요하다는 판결이 있었습니다. 재건축 사업은 지역별로 적용되는 법령과 조례가 다를 수 있으므로, 해당 지역의 관련 법령과 조례를 확인하는 것이 중요합니다.
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Q. LH 행복주택 신청은 어떻게 하는 건가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.LH 행복주택은 무주택자인 대학생, 청년, 신혼부부 등을 대상으로 시중 시세보다 저렴한 임대료로 제공되는 공공임대주택입니다. 모집공고는 LH청약플러스 웹사이트에서 정기적으로 게시되는 행복주택 입주자 모집공고를 확인하셔야 합니다. 그리고 모집공고에 명시된 신청 기간 내에 LH청약플러스 웹사이트를 통해 온라인으로 청약 신청을 합니다. 일부 경우에는 현장 접수도 가능하므로, 공고문을 통해 확인하실 수 있습니다.행복주택의 모집공고는 분기별로 진행되며, 일반적으로 3월, 6월, 9월, 12월에 발표됩니다. 정확한 일정은 LH청약플러스 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다.행복주택의 자격 요건으로는 무주택 요건 및 소득·자산 기준을 충족해야 합니다. 자세한 자격 요건은 모집공고문을 통해 확인하실 수 있으며, 모집공고마다 신청 기간이 다르므로, 공고문을 주의 깊게 확인하시고, 정해진 기간 내에 신청하시기 바랍니다.
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Q. 중장년층 국내 월세비율 같은 통게치 어디서 보나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.중장년층, 청년층 등의 월세 거주 비율은 통계청의 '생애단계별 행정통계'를 통해 확인할 수 있습니다. 각 연령대별 주거 형태와 경제 활동 등을 분석하여 발표됩니다. 예를 들어, 통계청이 발표한 '2022년 생애단계별 행정통계 결과'에 따르면, 중장년층의 주택 소유 비율은 44.3%로 나타났습니다. 이는 중장년층의 약 55.7%가 자가 소유가 아닌 형태로 거주하고 있음을 의미하며, 이 중 월세 거주 비율은 해당 통계에서 직접적으로 제공되지 않지만, 자가 소유가 아닌 거주 형태에 포함됩니다.또한, 한국주택금융공사(HF)나 주택도시보증공사(HUG) 등 주택 관련 공공기관에서도 관련 통계를 제공하고 있으니 참고하시기 바랍니다.