안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
부동산
Q. 부동산 매매 시 유의해야 할 점은 무엇인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 매매는 큰 금액이 오가는 중요한 거래이기 때문에 철저히 준비하고 주의해야 할 점이 많습니다. 각 단계별로 유의사항들을 알려드릴테니 참고하세요~먼저 계약전 확인사항입니다. 가장 중요한 등기부등본으로 소유자가 실제로 누구인지 확인하세요. 가짜 소유자가 거래를 시도할 수 있습니다! 그리고 해당 부동산에 설정된 대출이나 채권, 법적 분쟁 여부를 확인합니다. 또한 등기부등본과 대장 상 용도가 실제 사용 용도와 일치하는지 확인합니다.두번째로는 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 해당 부동산의 최근 거래가를 확인합니다. 주변 시세와 비교하여 과도하게 비싸거나 싸다면 의심해볼 필요가 있습니다. 그리고 대장을 통해 불법 건축물 여부를 확인하고, 용도지역(예: 주거지역, 상업지역 등)과 개발 제한 여부를 확인합니다. 지역이 재건축 또는 재개발 구역에 포함되었는지 확인합니다.다음으로 계약 시 주의사항입니다. 계약서 작성전 계약서 조항을 사전에 확인하는 것이 좋습니다. 거래 대상(주소, 면적 등)과 거래 금액 그리고 잔금 지급일, 소유권 이전일과 같은 구체적인 일정, 특약사항(예: 매수인의 대출 조건, 추가 비용 부담 여부 등)을 꼭 확인하셔야 합니다. 그리고 계약금, 중도금, 잔금 등의 입금 내역은 반드시 기록으로 남겨야 합니다.현금을 사용하지 말고 계좌 이체로 기록을 남기세요. 꼭 금액 거래시에는 등기부등본을 확인한 후 소유주가 맞는지 확인하고 계약금을 지급합니다. 그리고 지급한 금액에 대한 영수증 또는 입금 내역은 반드시 보관합니다.마지막으로 거래 후 유의사항입니다. 잔금을 지급한 후에는 반드시 등기 이전을 완료해야 합니다. 이 등기 이전은 법무사를 통해 진행하는 것이 안전합니다. 부동산 매매 시 취득세, 농어촌특별세 등을 정확히 산출하여 기한 내 납부합니다.양도소득세가 발생할 경우 매도자는 이를 신고해야 합니다. 부동산의 하자(누수, 누전 등)가 없는지 확인하고, 문제 발생 시 계약서 특약사항에 따라 조치를 요구합니다.이러한 과정을 확인하다보면 안전한 계약을 체결하실 수 있습니다.
부동산
Q. 국민임대 예비 입주자 최소 세대원 수 질문드립니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.안녕하세요. 국민임대주택 예비입주자로 선정되신 것을 축하드립니다. 문의하신 사항에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다. 국민임대주택의 신청 및 입주 자격에서 언급되는 세대원 수에는 세대주가 포함됩니다. 따라서, 세대주 1명과 세대원 1명으로 구성된 2인 가구는 최소 세대원 수 2명을 충족합니다.당초 3인 가구로 신청하셨으나, 동생분의 이사로 인해 2인 가구가 되신 경우에도 최소 세대원 수 요건인 2명을 충족하므로, 계약 진행에는 문제가 없습니다. 다만, 세대원 수 변경에 따른 소득 및 자산 기준 변동이 있을 수 있으므로, 이를 확인하시는 것이 좋습니다. 본래 세대 구성에 변동이 있을 경우, LH에 즉시 신고하셔야 합니다. 필요한 서류로는 세대원 변경 신청서, 변경된 세대원의 주민등록 초본, 가족관계증명서 등이 있으며, 자세한 사항은 해당 기관에 문의하시기 바랍니다.몇가지 주의사항을 안내드리자면, 세대원 수 변경에 따라 소득 및 자산 기준이 달라질 수 있으므로, 변경된 세대원 수에 맞는 기준을 확인하시기 바랍니다. 그리고 재계약 시점에 세대원 수가 변경되었을 경우, 해당 면적의 주택에 대한 자격 요건을 충족해야 합니다. 예를 들어, 1인 세대의 경우 전용면적 40㎡ 이하의 주택만 신청 가능하므로, 현재 거주 중인 주택의 면적이 이보다 클 경우 재계약에 제한이 있을 수 있습니다. 세대원 추가 시: 만약 추후 세대원을 추가하실 경우, 해당 세대원이 무주택자이며 소득 및 자산 기준을 충족해야 합니다.세대원 감소 시: 세대원이 감소하여 1인 세대가 될 경우, 앞서 언급한 면적 제한 등의 조건을 고려하셔야 합니다.더 자세한 사항은 LH 고객센터로 문의하시면 정확한 안내를 받으실 수 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 중개사무소와 부동산 중개법인은 형태가 어떻게 다르고 중개사는 각각 몇 명까지 두고 운영이 되고 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 중개사무소와 부동산 중개법인은 형태, 운영 방식, 책임 범위에서 차이가 있습니다.부동산 중개사무소는 개인 공인중개사가 개업공인중개사로 등록하여 운영합니다. 개인 명의로 사업을 운영하며, 규모가 작고 한 명 또는 소수의 소속공인중개사와 중개보조원을 둘 수 있습니다. 소속공인중개사는 최대 수는 정해져 있지 않으나 자격증을 못갖춘 중개보조원은 해당 자격증을 취득한 공인중개사의 최대 5배까지 둘 수 있습니다.개인 사업자이므로, 중개사고가 발생했을 경우 개업공인중개사가 모든 책임을 집니다. 중개사무소는 개인적이고 밀접한 상담이 가능하고, 고객 맞춤형 서비스를 제공할 수 잇습니다. 단, 법적·재정적 책임이 개인에게 집중되므로 신뢰성과 안정성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.부동산 중개법인은 법인 형태로 등록된 부동산 중개 사업체입니다. 법인은 규모면에서 더 많은 소속공인중개사를 두고 운영할 수 가능성이 있습니다. 그리고 인원이 많아 중개 서비스의 범위가 넓고 규모가 큰 경우가 많습니다. 법인으로 등록되었기 때문에, 중개 사고 발생 시 법인 자체가 책임을 집니다. 조직적이고 체계적인 서비스 제공하고, 대규모 거래나 복잡한 계약에 적합하다고 말씀드릴 수 있지만, 상담과 서비스가 다소 형식적일 수 있다는 점이 있습니다.공인중개사를 신뢰할 수 있는지 여부는 사무소 형태와는 다른 문제인데요. 중개사무소의 신뢰성과 공인중개사의 윤리성에 따라 달라집니다. 부동산 중개사무소와 중개법인 모두 장단점이 있으므로, 거래의 성격과 규모에 따라 선택하세요. 중요한 것은 공인중개사나 법인의 신뢰도를 확인하고, 계약 과정을 철저히 검토하는 것입니다. 부동산 거래에서 공인중개사를 이용하는 것은 법적·계약적 안전장치를 확보하는 데 효과적입니다. 그러나, 항상 세심히 확인하고 대비책을 마련하는 것이 중요합니다. 😊
부동산
Q. 중기청 대출 연장하려하는데 진행순서가 궁금해요!!(급)
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.문의주신 내용에 대해서 답변드려보겠습니다.1. 만기 한 달 전 대출 연장 신청 가능 여부대출 만기일이 2025년 2월 9일인 경우, 만기 한 달 전인 2025년 1월 8일~10일에 대출 연장 및 목적물 변경 신청을 하시는 것은 일반적인 절차로 가능합니다. 다만, 은행마다 내부 규정이 다를 수 있지만 사전에 해당 은행에 문의하여 정확한 내용과 일정을 확인하셨다니 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.2. 목적물 변경 신청 후 심사 기간목적물 변경 심사 기간은 보통 1~2주 정도 소요됩니다. 그러나 은행의 업무 처리 속도나 제출 서류의 완비 여부에 따라 변동될 수 있습니다. 이사 갈 집의 잔금일이 2025년 1월 24일로 예정되어 있으므로, 충분한 시간을 두고 해당 일정에 맞추어 신청하시는 것이 바람직합니다.3. 대출 연장 및 목적물 변경 절차현재 거주 중인 전세집의 보증금이 9,500만 원이며, 중기청 대출 80%를 이용 중이시군요. 새로 계약한 집으로 대출을 이전하실 경우, 대출 금액의 증액이 없고 전세권 설정이 되어 있다면, 전세권 말소 증서 등을 제출하여 목적물 변경 심사를 진행하게 됩니다. 은행에서 대출 연장에 문제가 없다고 안내받으셨다면, 해당 절차대로 진행하시면 됩니다. 다만, 기존 전세집의 새로운 세입자가 구해지지 않아 보증금 반환에 차질이 생길 수 있으므로, 이 부분도 함께 고려하셔야 합니다.4. 잔금일 이후 이사 및 확정일자 받는 시기잔금일인 2025년 1월 24일에 잔금을 치른 후, 즉시 이사하여 전입신고와 확정일자를 받으시는 것이 좋습니다. 확정일자는 전입신고와 동시에 받는 것이 일반적이며, 이를 통해 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 확정일자는 주민센터에서 임대차계약서를 제출하여 받을 수 있으며, 계약일 이후 언제든지 받을 수 있지만, 보증금 보호를 위해 입주일 전까지 받는 것이 안전합니다.중기청 대출의 목적물 변경과 연장을 원활하게 진행하시길 바랍니다.
부동산
Q. 19층 아파트에 10층은 로얄층으로 보는지요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.로얄층인지 여부는 개인의 선호와 아파트 단지의 특성에 따라 달라질 수 있습니다. 통상적으로는 건물 중간층이 로얄층으로 간주됩니다. 저층의 도로 소음, 고층의 바람 소음에서 벗어나며, 저층은 채광 조망등에 있어 가림이 있고, 고층은 지나치게 높아 뷰가 답답할 수 있습니다. 만약 19층 기준이라면 일반적으로 8~12층이 로얄층으로 평가됩니다.그리고 산, 강, 바다와 같은 자연환경이 있는 지역에서는 조망권이 더 중요한 로얄층 판단 기준이 됩니다. 그리고 최상층에 펜트하우스가 있으면 중상층이 로얄층으로 분류됩니다.일반적으로는 19층 아파트에서 10층은 일반적으로 로얄층으로 간주될 가능성이 크지만, 조망권, 채광, 시장 수요 등 구체적인 조건에 따라 평가가 달라질 수 있으므로, 매도 시 실거래가와 입지 조건을 참고하는 것이 중요합니다.😊
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사를 취득하고 나서 몇년정도 실무를 해야 개인 업장을 차릴수 있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 취득한 후, 개인 중개사무소를 개설하려면 일정한 조건을 충족해야 합니다. 그렇다고 소속공인중개사로서 실무 경험이 필수는 아닙니다. 중개사무소 개설 요건은 공인중개사 시험에 합격하여 자격증을 소지해야 합니다. 그리고 공인중개사 시험 합격 후, 국토교통부가 지정한 교육기관에서 실무교육(28시간)을 이수해야 합니다. 이 실무교육은 공인중개사로서의 기초 지식과 실무 능력을 익히기 위한 필수 과정입니다. 법적으로 소속공인중개사로 일해야 하는 최소 기간은 없습니다. 그러나, 실무 경험 없이 바로 개업하는 것은 어려울 수 있습니다. 부동산 시장의 복잡성을 이해하고 고객을 응대하는 방법을 익히기 위해 약 1~2년 정도의 실무 경험을 쌓는 것이 권장됩니다.소속공인중개사로 일하는 것이 필수는 아니지만, 실무 경험 없이 바로 개업하는 것은 추천되지 않습니다. 실무 경험이 없을 경우, 중개 계약 체결, 법률 문제 해결, 고객 상담 등에서 어려움을 겪을 가능성이 높습니다. 또한, 경험이 부족하면 고객의 신뢰를 얻기 어려울 수 있습니다.이처럼 공인중개사 자격증을 취득한 후, 법적으로 소속공인중개사로 일해야 하는 정해진 기간은 없지만 1~2년 정도 실무 경험을 쌓는 것이 강력히 추천됩니다. 실무 경험이 중개사무소 개업 후 안정적인 운영과 고객 신뢰를 확보하는 데 큰 도움이 될 것입니다. 😊
부동산
Q. 고령자 복지 주택의 입주 자격은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.고령자 복지주택은 65세 이상의 고령자를 대상으로 주거와 사회복지시설이 결합된 영구임대주택을 제공하는 정부 지원 프로그램입니다. 이 주택은 노인층의 편의를 위해 운동 기구와 의료시설 등이 갖추어져 있으며, 생활하기 편리하도록 설계되어 많은 분들의 관심을 받고 있습니다.입주 자격 요건은 연령 요건으로 만 65세 이상인 분이어야 하며, 신청자 본인과 세대 구성원 모두 무주택자여야 합니다.소득 및 자산 기준으로는 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50% 이하이어야 하며, 총 자산은 2.1억 원 이하, 자동차 가액은 2,497만 원 이하여야 합니다. 우선 공급 대상은 생계급여 또는 의료급여 수급자, 그리고 국가유공자 및 그 유족 등입니다.보증금은 지역마다 다소 차이가 있으나, 보증금은 1천만 원 이하로 몇 백만 원 수준입니다. 월 임대료도 3만 원에서 7만 원으로 매우 저렴하며, 비싸도 최대 10만 원 정도입니다. 고령자 복지주택은 고령자의 편의를 위해 무장애 설계가 도입되며, 사회복지사가 상주하여 다양한 복지 서비스를 제공합니다. 정부는 2027년까지 5,000가구의 고령자 복지주택을 공급할 계획입니다.입주 자격 및 신청 방법은 지역별로 다를 수 있으므로, 해당 지자체나 LH 한국토지주택공사 등의 공식 채널을 통해 최신 정보를 확인하실 필요가 있습니다.
부동산
Q. 미래에는 결국 부동산 투자가 답일까요??
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산은 변동성이 큰 주식이나 가상자산에 비해 상대적으로 안정적으로 평가받습니다. 특히, 토지나 프리미엄 아파트는 희소성이 높아 가치 하락 가능성이 낮다고 여겨집니다. 그리고 월세, 임대료, 상업시설 운영 등을 통해 현금 흐름을 창출할 수 있습니다. 장기적으로는 부동산 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 또한 부동산은 인플레이션에 강합니다. 물가가 상승하면 부동산 가격도 상승하는 경향이 있어 자산 보존의 역할을 합니다.이러한 점을 고려하여 미래에도 부동산 사업이 흥할까?라는 전망에는 복합적인 요인이 있습니다.먼저 긍정적 요인으로는 전 세계적으로 도시로의 인구 집중은 계속될 가능성이 높습니다. 따라서 도심지 부동산 수요는 꾸준히 유지될 가능성이 큽니다. 그리고 부동산은 여전히 많은 투자자들에게 안전자산으로 인식됩니다. 특히, 고급 주택이나 핵심 상업지역의 부동산은 시간이 지나도 가치가 유지되거나 상승할 가능성이 높습니다. 정부의 대규모 재개발, 신도시 조성 등은 부동산 시장에 활력을 제공하여 개발 호재가 많은 지역은 투자 가치가 높아질 가능성이 큽니다.이에 반해 한국과 같은 저출산 고령화 사회에서는 주택 수요가 감소할 가능성이 있습니다. 특히 지방 부동산은 공급 과잉과 수요 부족으로 인해 가격이 하락할 수 있습니다. 또한 금리가 높아지면 부동산 대출 이자 부담이 커지면서 투자 매력이 감소하여 부동산 시장에 하락 압력을 줄 수 있습니다. 그리고 부동산 투기를 억제하기 위한 정책(취득세, 보유세 인상, 대출 규제 등)이 투자자들에게 부담으로 작용할 수 있습니다. 이러한 요인들을 분석하여 미래 부동산 시장을 전망하자면 도시 중심부나 개발 예정 지역의 부동산은 높은 가치를 유지할 가능성이 큽니다. 또는 고급 주택, 상업용 부동산, 물류 창고 등의 특화 부동산은 여전히 투자 매력이 높습니다.하지만 수도권과 지방의 부동산 시장은 수요와 공급의 불균형으로 양극화가 심화될 가능성이 높습니다. 수도권은 공급이 제한적인 핵심 지역은 안정적일 가능성이 크며, 지방은 인구 감소와 공급 과잉으로 가격이 하락할 가능성이 커보입니다. 그리고 부동산 투자 방식도 개인 소유 중심에서 공유경제(리츠, 크라우드 펀딩 등)로 변할 가능성이 있습니다.
부동산
Q. 아파트 면적에 66/54 제곱미터로 표시해 놓았는데 어떤 의미인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.아파트 면적 표시인 66/54㎡는 공급면적과 전용면적을 각각 나타내는 방식입니다. 이를 통해 아파트의 실제 거주 공간과 공용 공간을 포함한 면적을 동시에 확인할 수 있습니다.공급면적은 아파트의 전용면적과 공용면적을 합친 면적입니다.전용면적은 집 안에서 실제로 사용하는 공간(거실, 방, 화장실 등)을 말하고, 공용면적은 복도, 계단, 엘리베이터 등 주민이 공동으로 사용하는 공간의 지분을 말합니다. 공용면적이 포함되기 때문에 실질적으로 거주 가능한 면적보다 크며, 과거에는 공급면적 위주로 홍보되었으나, 최근에는 실거주 면적인 전용면적이 강조됩니다.전용면적은 아파트 내에서 실제로 거주 가능한 공간의 면적입니다. 벽의 내부 면적 기준으로 측정되며, 거실, 방, 주방, 욕실 등 실질적인 생활 공간입니다. 아파트 매매나 전세를 고려할 때 가장 중요한 지표로 사용되며, 전용면적이 넓을수록 실제 거주 환경이 쾌적해집니다.공급면적은 공용면적을 포함하여 집 전체의 크기를 알 수 있고, 전용면적은 실제 거주 공간의 크기를 알려줍니다.예전에는 공급면적 기준으로 아파트를 홍보했지만, 최근에는 실질적인 주거 편의성을 중시해 전용면적이 더 강조되고 있습니다.따라서 아파트를 선택할 때는 전용면적을 기준으로 실질적인 거주 환경을 평가하시는 것이 중요합니다! 😊
부동산
Q. 지식산업센터의 매매가격은 어디서 확인이 가능한가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.지식산업센터의 매매가격도 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해서도 확인가능합니다. 국토교통부는 지식산업센터를 포함한 비주거용 부동산의 실거래가도 공개하고 있습니다. 이를 통해 정확한 거래 정보를 확인할 수 있습니다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 접속하여 상단 메뉴에서 '공장/창고 등'을 선택합니다. 그리고 관심 있는 지역과 기간을 설정하여 검색하면 해당 지식산업센터의 실거래가를 확인할 수 있습니다.또는 지식산업센터 전문 플랫폼을 통해 매매 및 임대 정보를 확인할 수 있습니다. 지식산업센터114와 산업부동산은 지식산업센터의 매매 및 임대 정보를 전문적으로 제공하는 플랫폼입니다. 지도 기반으로 원하는 지역의 매매 동향과 실거래가를 확인할 수 있습니다.지식산업센터의 매매가격은 위치, 시설, 연식 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 여러 경로를 통해 정보를 수집하고 비교하는 것이 중요합니다. 또한, 실거래가 정보는 참고용으로 활용하시고, 실제 거래 시에는 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.