안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
부동산
Q. 생애최초 ltv 80% 에 6억 제한이 있나요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.생애최초 주택구매자의 경우, 주택담보대출비율(LTV) 최대 80%까지 대출이 가능합니다. 그러나 대출 한도에는 제한이 있습니다. 예를 들어, 디딤돌대출의 경우 생애최초 주택구입자는 최대 3억 원까지 대출이 가능합니다.따라서, 분양가가 10억 원인 주택을 구매하실 경우, LTV 80%를 적용하면 최대 8억 원까지 대출이 가능할 것으로 보이지만, 실제 대출 한도는 상품별 제한에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 적용되므로, 개인의 소득과 부채 상황에 따라 대출 가능 금액이 달라질 수 있습니다.따라서, 정확한 대출 가능 금액을 확인하기 위해서는 해당 금융기관과 상담하시는 것이 좋습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 전전세는 계약서를 따로 써야하나요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전전세는 기존 전세 세입자가 다시 다른 사람에게 전세를 주는 형태의 임대차 계약을 의미하며, 이를 법적으로 인정받기 위해서는 반드시 별도의 전전세 계약서를 작성해야 합니다.전전세 계약은 기존 임대인(집주인), 전세 세입자(전차인), 새로운 전세 세입자(재전차인) 사이에서 새로운 법적 관계를 형성하는 계약이므로 반드시 계약서를 별도로 작성해야 합니다. 기존 전세계약서가 있더라도 재전차인과의 관계를 명확히 하기 위해 전전세 계약서를 별도로 작성해야 합니다.전전세 계약을 체결하기 전에 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.집주인의 동의 여부: 원칙적으로 전세 세입자는 임대인의 동의 없이 임차권을 제3자에게 넘길 수 없습니다. 따라서 임대인(집주인)의 서면 동의를 반드시 받아야 합니다.기존 전세계약 기간 및 조건 확인: 전전세 계약 기간이 기존 전세계약보다 길면 문제가 발생할 수 있습니다. 기존 전세계약의 종료일을 고려하여 전전세 계약 기간을 설정해야 합니다.보증금 반환 책임: 원래 전세계약이 종료될 때 집주인이 기존 세입자에게 보증금을 반환해야 하는데, 전전세 계약이 체결된 경우 보증금 반환 책임이 불명확해질 수 있습니다. 계약서에 보증금 반환 조건을 명확히 기재해야 합니다.등기부등본 확인: 기존 임차인이 전전세를 주기 전에 해당 주택의 근저당권 설정 여부나 압류 상태를 확인해야 합니다.전전세 계약서를 작성할 때에는 다음 내용을 반드시 포함해야 합니다.임대인(집주인), 전차인(기존 전세 세입자), 재전차인(새로운 세입자) 정보전전세 보증금 및 월세 조건계약 기간 및 계약 해지 조건보증금 반환 책임 및 방법임대인의 동의 여부기존 전세계약 내용과의 일치 여부 확인전전세 계약은 집주인의 동의가 필수적이며, 계약서를 정확하게 작성해야 분쟁을 방지할 수 있습니다. 따라서 전전세를 고려할 경우 반드시 전문가의 조언을 받고, 법적 문제를 최소화하는 것이 중요합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 청년주택드림통장 등 미분양 되서 선착순 분양하는 아파트의 경우 대출 혜택 받을 수 있나요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.청년주택드림청약통장은 청년들의 주택 마련을 지원하기 위해 도입된 상품으로, 우대금리, 이자소득 비과세, 소득공제 등의 혜택을 제공합니다. 특히, 이 통장을 통해 청약에 당첨되면 '청년주택드림대출'을 통해 분양가의 최대 80%까지 2%대의 낮은 금리로 대출을 받을 수 있습니다.미분양 아파트의 경우에도, 해당 아파트가 청년주택드림대출의 대상 요건을 충족한다면 대출 혜택을 받을 수 있습니다. 일반적으로 청년주택드림대출의 대상 주택은 분양가 6억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 주택으로 제한됩니다. 따라서, 미분양 아파트 중에서 위의 조건을 만족하는 경우에는 청년주택드림대출을 통한 대출 혜택을 받을 수 있습니다. 반면, 분양가가 6억 원을 초과하거나 전용면적이 85㎡를 넘는 아파트는 대출 대상에서 제외됩니다.또한, 청년주택드림대출을 받기 위해서는 청년주택드림청약통장에 1년 이상 가입하고, 1,000만 원 이상의 납입 실적이 필요합니다.따라서, 미분양 아파트라도 해당 주택이 대출 요건을 충족한다면 청년주택드림대출 혜택을 받을 수 있으니, 관심 있는 아파트의 조건을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 스마트빌리지가 무엇인지, 기존 도시와의 차이점이 무엇인지 알려주세요.
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.스마트빌리지(Smart Village)는 첨단 기술을 기반으로 주거, 교통, 에너지, 환경, 생활 인프라 등을 효율적으로 운영하는 미래형 도시 모델을 의미합니다. 기존의 일반 도시와 달리 사물인터넷(IoT), 인공지능(AI), 빅데이터, 5G 통신망, 친환경 에너지 시스템 등을 활용하여 보다 효율적이고 지속 가능한 생활 환경을 조성하는 것이 특징입니다.스마트빌리지는 스마트 인프라를 확보하고 있는데요. 센서를 활용한 교통 관리, 실시간 에너지 모니터링, 스마트 조명 및 환경 관리 시스템 적용하는 경우가 많습니다. 또한, 친환경 기술을 적용하여 태양광, 풍력 등 재생에너지를 적극 활용하여 탄소 배출을 최소화하는 지속 가능한 에너지 시스템 구축하는 경우가 많습니다.이외 전기차 충전 인프라와 자율주행 차량 및 공유 차량 서비스 운영이나 IoT 기반 스마트 가전과 원격 제어 시스템을 도입해 에너지 절감 및 보안 기능 강화, 무인 민원 서비스, AI 기반 도시 관리 시스템을 통해 행정 효율성을 극대화하는 경우도 많습니다.기존 도시와 스마트빌리지의 차이점으로 기존 도시는 개별적인 스마트 기술이 일부 적용되는 반면, 스마트빌리지는 도시 전체가 유기적으로 연결된 첨단 기술 시스템을 갖추고 있습니다. 스마트빌리지는 탄소 배출 절감을 목표로 친환경 에너지와 건축 설계를 기반으로 운영되며, 기존 도시는 화석연료 중심의 에너지 시스템을 유지하는 경우가 많습니다. 또한 기존 도시는 차량 중심의 교통 체계를 갖고 있지만, 스마트빌리지는 자율주행차, 공유 모빌리티, 친환경 대중교통 시스템을 적극 도입하는 경우가 많습니다. 그리고 기존 도시는 개별적인 데이터 시스템을 운용하는 반면, 스마트빌리지는 빅데이터를 활용해 교통, 에너지, 환경, 안전 등을 실시간으로 관리합니다.스마트빌리지는 향후 도시 개발의 중요한 방향성이 될 가능성이 큽니다. 특히, 인구 고령화와 환경문제 해결을 위해 지속 가능한 도시 설계가 필요해지면서, 정부와 민간 기업들이 스마트빌리지 프로젝트를 적극 추진하고 있습니다. 다만, 초기 인프라 구축 비용과 기술 표준화 문제, 데이터 보안 등의 이슈 해결이 필요합니다.스마트빌리지는 단순한 기술 도입을 넘어, 미래의 삶의 방식을 혁신하는 도시 모델로 자리 잡고 있으며, 향후 기존 도시들도 스마트빌리지의 요소를 점진적으로 받아들일 가능성이 높습니다.
부동산
Q. 담보대출 시 매매가와 감정가 궁금합니다.
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.주택담보대출을 받을 때 은행은 대출 한도를 정하기 위해 감정평가를 진행합니다. 이 과정에서 감정가는 매매가와 다를 수 있으며, 대출 실행 시 중요한 기준이 됩니다. 질문하신 사항을 하나씩 설명드리겠습니다.1. 매매가보다 감정가가 높은 경우도 있나요?일반적으로 감정가는 실제 거래되는 매매가보다 낮거나 비슷한 수준으로 평가되는 경우가 많습니다. 하지만 특정한 경우에는 감정가가 매매가보다 높게 나올 수도 있습니다. 시장에서 거래가 활발하지 않다면 감정평가사가 인근 지역의 가격을 참고해 평가할 수 있어 매매가보다 높게 나올 가능성이 있습니다. 또한 리모델링이 잘 되어 있거나 건물 상태가 양호할 경우 감정가가 높게 나올 수 있습니다. 마찬가지로 향후 가치 상승 가능성이 높은 지역이라면 감정가가 상승할 수도 있습니다.하지만 반대로, 매매가보다 감정가가 낮게 나오는 경우도 많습니다. 이는 은행이 보수적인 감정평가를 통해 대출 리스크를 줄이기 때문입니다.2. 대출 기준은 매매가와 감정가 중 어떤 것을 따르나요?은행은 일반적으로 감정가를 기준으로 대출 한도를 산정합니다. 매매가보다 감정가가 낮게 나오면 대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 예를 들어, 매매가 5억 원, 감정가 4.5억 원 일 때, 담보인정비율(LTV) 60% 적용 시 → 4.5억 × 60% = 최대 대출 가능 금액은 2.7억 원이 됩니다. 반대로 감정가가 매매가보다 높게 나오더라도, 매매가를 초과하여 대출을 받을 수는 없습니다. 즉, 감정가가 매매가보다 높더라도 대출 한도는 매매가를 넘을 수 없습니다.3. 담보인정비율(LTV) 개념과 적용 방식담보인정비율(LTV, Loan to Value)은 은행이 부동산을 담보로 설정할 때 인정하는 대출 한도의 비율입니다. 만약 LTV가 60%라면, 감정가의 60%까지만 대출이 가능합니다. 정부 규제에 따라 투기과열지구, 조정대상지역에서는 LTV가 40~50%로 낮아질 수 있습니다.정리하면, 주택담보대출 실행 시 은행은 감정가를 기준으로 LTV를 적용하여 대출 한도를 산정하며, 감정가가 매매가보다 높더라도 매매가를 초과한 대출은 불가능합니다. 따라서 대출 실행 전에 감정가가 어떻게 산정될지를 미리 예상하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 부동산 경매장에 몇명까지 같이 갈 수 있나요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 경매장은 일반적으로 누구나 입장이 가능합니다. 경매는 공개 절차로 진행되기 때문에 특별한 제한 없이 경매에 관심이 있는 사람이라면 누구나 방청하거나 참여할 수 있습니다. 따라서 경매에 관심 있는 친구나 가족과 함께 입장해도 문제가 없습니다.다만 경매장 내부 좌석 수는 한정되어 있습니다. 경매를 진행하는 법원마다 크기와 구조가 다르며, 일부 인기 있는 경매에서는 방청객이 많아 좌석이 부족할 수도 있습니다. 경매에 입찰하려는 당사자와 단순히 방청을 위해 방문한 사람 간의 역할은 명확히 구분됩니다. 입찰을 위해서는 사전에 입찰보증금을 준비하고, 관련 서류를 제출해야 하며, 방청객은 경매 진행 과정을 단순히 관찰할 수 있습니다.역시 경매장은 엄격한 질서가 요구되는 곳으로, 방청 시에는 소란을 피우지 않고 경매 진행을 방해하지 않도록 유의해야 합니다. 따라서 부동산 경매장에 혼자가 아닌 여러 명이 함께 방문하는 것은 가능하지만 입찰에 참여하려는 경우에는 입찰자 본인이 반드시 필요한 서류와 보증금을 준비해 참여해야 하며, 동반자는 입찰 과정에 개입할 수 없습니다.경매장은 부동산 투자와 경매 과정을 직접 경험해볼 수 있는 좋은 학습의 장입니다. 방청을 통해 경매 절차를 이해하고 관심 있는 매물을 분석해보는 것을 추천드립니다. 감사합니다.
부동산
Q. 민간 사전청약을 했다가 취소 된 사례가 많이 있나요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.민간 사전청약은 본 청약 이전에 공급 물량을 미리 배정받을 수 있는 제도로, 주택 실수요자들에게 많은 관심을 받았습니다. 하지만 2021년과 2022년을 중심으로 민간 사전청약을 진행했던 단지들 중 일부가 사업성이 부족하다는 이유로 취소된 사례들이 보고되었습니다.사전청약이 취소되는 주요 원인은 다음과 같습니다.사업성 부족: 건설사나 시행사가 예상했던 분양가와 실제 시장 수요 간 괴리가 발생하면, 사업성이 떨어져 진행이 어려워질 수 있습니다.분양가 규제: 정부의 분양가 상한제가 적용되면서 건설사의 예상 수익이 감소해 사업을 철회하거나 연기하는 경우가 있었습니다.금리 상승 및 경제 불안정: 2022년 이후 금리 인상과 경기 침체로 인해 실수요자들의 자금 부담이 커지면서 청약 열기가 줄어들고, 이에 따라 민간 건설사들이 사업 진행에 신중해진 상황도 영향을 미쳤습니다.개발 인허가 문제: 일부 지역은 개발 계획이 제대로 승인되지 않거나, 환경 및 도시계획 규제로 인해 사업이 중단된 사례도 있었습니다.민간 사전청약의 취소 사례는 수도권 외곽이나 지방에 위치한 사업장에서 주로 발생했습니다. 예컨대, 인천, 경기 일부 지역에서 사전청약이 진행된 단지들 중 사업성 부족으로 인해 일정이 연기되거나 청약이 취소된 사례가 있습니다. 특히, 사전청약 시 분양가나 일정이 명확히 확정되지 않은 상태에서 시작된 경우, 이후 사업성이 재평가되면서 취소로 이어진 경우가 많았습니다.민간 사전청약은 본 청약과 달리 확정되지 않은 사항이 많습니다. 분양가, 입주 시기, 설계 변경 가능성 등이 사업 진행 상황에 따라 달라질 수 있으며, 사업이 중단되거나 취소되더라도 별도의 보상이 제공되지 않는 경우가 많습니다.따라서 사전청약 신청 시에는 다음 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.사업 진행 단계: 사업 승인, 인허가 상태를 확인해 안정적인 단지를 선택하세요.분양가 상한제 여부: 분양가가 현실적인지 확인하고, 지나치게 낮게 책정된 경우에는 사업성 문제를 의심할 필요가 있습니다.계약 조건: 사전청약 취소 시 발생할 수 있는 불이익이나 환불 조건을 꼼꼼히 검토하세요.결론적으로, 민간 사전청약은 실수요자들에게 기회를 제공하는 제도이지만, 진행 상황이 불확실한 점이 단점으로 작용할 수 있습니다. 따라서 신청 전에 단지의 안정성을 충분히 검토하는 것이 중요합니다. 감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공동주택 관리비 부과 기준과 항목별 상세 내역은 어떻게 구성될까요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.공동주택의 관리비는 주택관리업자가 아파트 등 공동주택의 유지·관리와 관련된 비용을 입주민들에게 부과하는 것으로, 공동시설 사용에 따른 비용과 입주민 개인의 사용량에 따른 비용으로 나뉩니다.1. 관리비 부과 기준관리비는 주로 세대별 전용면적과 사용량에 따라 부과됩니다. 공용관리비(청소, 경비, 공용 전기료 등)는 세대별 전용면적 비율에 따라 나뉘고, 개별 사용료(전기, 수도, 난방비 등)는 각 세대의 실제 사용량에 따라 부과됩니다.2. 관리비 항목 구성관리비는 크게 일반 관리비, 청소비, 경비비, 공용 전기료, 승강기 유지비, 난방비, 수도료, 장기수선충당금 등으로 나뉩니다.일반 관리비: 관리사무소 운영, 직원 급여 등.청소비: 공용 구역 청소 인건비.경비비: 경비원 인건비 및 보안 시설 유지비.공용 전기료: 복도, 주차장 등 공용 구역의 전기 사용료.승강기 유지비: 승강기 점검 및 유지 관리 비용.난방비·수도료: 세대별 실사용량 기준 부과.장기수선충당금: 건물 외벽, 엘리베이터 등 대규모 수선 비용 적립금(법적 의무).3. 관리비에서 주의할 점투명성 확인: 관리비 부과 명세서와 사용 내역을 꼼꼼히 확인하세요.공용시설 사용량: 공용시설(전기, 수도 등)의 사용량이 비정상적으로 높다면, 오작동 여부를 점검해야 합니다.장기수선충당금: 적립 및 사용 계획이 합리적인지 확인하고, 무단 사용 사례가 없는지 점검하세요.별도 부과 항목: 특정 관리비가 별도 청구되는 경우에는 계약 내용을 다시 검토해야 합니다.관리비는 입주민의 권리와 직결되는 만큼 꼼꼼히 확인하고, 문제가 있다면 관리사무소 또는 입주자 대표회의를 통해 이의를 제기할 수 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 사회초년생 경매투자조언해주세요!
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.사회초년생으로 경매와 부동산 투자를 병행하려는 계획은 매우 긍정적입니다. 경매는 부동산을 비교적 저렴하게 취득할 수 있는 방법으로, 공부와 실전 경험을 통해 실력을 쌓는 데 큰 도움이 됩니다. 하지만 경매 투자에는 높은 수익과 함께 리스크도 존재하므로 신중하게 접근해야 합니다.먼저, 경매 공부를 위해 기본적인 법적 절차와 권리 분석을 철저히 이해해야 합니다. 추천 도서로는 "똑똑한 부동산 경매" (저자 김유한), "돈 되는 경매는 따로 있다" (저자 이현정) 등이 있습니다. 이 책들은 경매 초보자에게 체계적인 이론과 실제 사례를 제공하며, 투자 노하우를 익히는 데 유용합니다.다음으로, 레버리지 투자는 초년생에게 효율적인 자산 증식 방법이 될 수 있지만, 대출 상환 능력과 리스크 관리가 무엇보다 중요합니다. 대출 규모를 무리하게 설정하면 금리 상승이나 공실 등의 문제가 발생할 경우 큰 부담이 될 수 있으므로, 안정적인 월급을 기반으로 안전한 비율의 대출을 활용하는 것이 좋습니다.또한, 경매는 단순히 낮은 가격에 낙찰받는 것이 목표가 아니라, 해당 부동산의 수익성과 시장성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 특히, 임차인의 권리 분석과 명도(점유자 내보내기) 절차는 실무에서 자주 발생하는 문제이므로, 반드시 숙지해야 합니다.마지막으로, 취업 후 경매 공부를 병행하려면 작은 목표를 세우고 꾸준히 실천하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 매달 법원 경매 사이트에서 사건 몇 건을 분석하거나, 직접 현장을 방문해보는 것도 좋은 시작입니다. 이 과정에서 경험을 쌓고, 실패를 통해 배우면서 점차 자신만의 투자 전략을 구축할 수 있습니다.경매는 지식과 경험이 쌓일수록 더 나은 판단을 할 수 있는 분야입니다. 꾸준히 공부하고 신중하게 접근하신다면 좋은 결과를 얻으실 수 있을 것입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산을 개업하는데 있어서 공인중개사 자격증이 필수인가요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다. 부동산을 개업하는 데 있어 공인중개사 자격증은 필수입니다. 공인중개사법에 따르면 부동산 중개업을 하기 위해서는 공인중개사 자격증을 취득한 후 관할 구청에 중개사무소 등록을 해야 하며, 이를 통해 정식으로 개업공인중개사로 활동할 수 있습니다.임장을 나가보셨을 때 자격증이 없다고 하신 분들은 중개보조원일 가능성이 높습니다. 중개보조원은 공인중개사 자격증 없이도 개업공인중개사와 고용 계약을 맺고 단순 업무, 예컨대 임장 동행, 홍보, 안내 등의 활동을 보조할 수 있습니다. 다만, 법적으로 중개보조원은 부동산 거래 계약서 작성, 직접적인 중개 행위 등 공인중개사만이 할 수 있는 업무를 할 수 없습니다. 따라서 중개사무소에서 근무하는 모든 사람이 공인중개사 자격증을 가지고 있는 것은 아니지만, 개업공인중개사 본인 또는 사무소의 대표자는 반드시 자격증을 소지해야 합니다.공인중개사 자격증 없이 중개 업무를 진행하거나 허위로 개업공인중개사라고 주장하는 경우, 이는 불법 행위로 간주되어 처벌받을 수 있습니다. 따라서 부동산 거래 시 정식으로 등록된 개업공인중개사를 통해 진행하는 것이 안전합니다.