담보대출 시 매매가와 감정가 궁금합니다.
일반 단독주택 _
주택담보대출을 받으려고 합니다.
대출한도 조회하기 위해 실사 나와서 감정가가
나온다고 합니다.
1. 매매가보다 감정가가 높은 경우도 있나요?
2. 60% 대출 가정 시, 매매가와 감정가 어느 것을 기준으로 대출이 실행되는지 궁금합니다.
+ 찾아보니 감정가 기준으러 하되 담보인정비율까지 대출해준다고 하는데 이해가 잘 안됩니다 ㅠ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
단독주택의 경우에는 매매 사례가 없는 경우가 많아서 가격을 알기가 어렵습니다. 대출을 하게되면 감정평가를 통해 금액을 산정하게 되는데, 기본적으로 감정평가시 토지는 공시지가기준법에 의해 평가되고 건물은 원가법에 의해 평가됩니다.
단독주택의 경우 대체로 감정가가 매매가보다 낮게 나오는 경우가 많으며, 보통 매매가나 감정가 중 낮은 금액으로 대출이 나오게 되다보니 감정가 기준으로 나온다고 보시면 될 것입니다.
1. 매매가보다 감정가가 높은 경우도 있나요?
==> 그럴 가능성도 있습니다. 특히 급매물인 경우 감정가가 더 높을 수도 있습니다.
2. 60% 대출 가정 시, 매매가와 감정가 어느 것을 기준으로 대출이 실행되는지 궁금합니다
==> 매매가 또는 감정가 중 작은 금액을 기준으로 대출기준으로 삼습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
일반적으로 매매가보다 감정가가 높지 않습니다.
60% 대출 가정 시 감정가 기준으로 대출이 실행될 확률이 높습니다.
감정가로 대출을 해주는 이유는 토지의 경우 일반적으로 주택 간 거래량에 비해 거래량이 낮아 공식적인 시세가 아닌 금융기관의 정식 감정을 통해 한도액이 산출되기 때문입니다.
감사합니다.
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.
주택담보대출을 받을 때 은행은 대출 한도를 정하기 위해 감정평가를 진행합니다. 이 과정에서 감정가는 매매가와 다를 수 있으며, 대출 실행 시 중요한 기준이 됩니다. 질문하신 사항을 하나씩 설명드리겠습니다.
1. 매매가보다 감정가가 높은 경우도 있나요?일반적으로 감정가는 실제 거래되는 매매가보다 낮거나 비슷한 수준으로 평가되는 경우가 많습니다.
하지만 특정한 경우에는 감정가가 매매가보다 높게 나올 수도 있습니다. 시장에서 거래가 활발하지 않다면 감정평가사가 인근 지역의 가격을 참고해 평가할 수 있어 매매가보다 높게 나올 가능성이 있습니다. 또한 리모델링이 잘 되어 있거나 건물 상태가 양호할 경우 감정가가 높게 나올 수 있습니다. 마찬가지로 향후 가치 상승 가능성이 높은 지역이라면 감정가가 상승할 수도 있습니다.
하지만 반대로, 매매가보다 감정가가 낮게 나오는 경우도 많습니다. 이는 은행이 보수적인 감정평가를 통해 대출 리스크를 줄이기 때문입니다.
2. 대출 기준은 매매가와 감정가 중 어떤 것을 따르나요?은행은 일반적으로 감정가를 기준으로 대출 한도를 산정합니다. 매매가보다 감정가가 낮게 나오면 대출 한도가 줄어들 수 있습니다. 예를 들어, 매매가 5억 원, 감정가 4.5억 원 일 때, 담보인정비율(LTV) 60% 적용 시 → 4.5억 × 60% = 최대 대출 가능 금액은 2.7억 원이 됩니다. 반대로 감정가가 매매가보다 높게 나오더라도, 매매가를 초과하여 대출을 받을 수는 없습니다. 즉, 감정가가 매매가보다 높더라도 대출 한도는 매매가를 넘을 수 없습니다.
3. 담보인정비율(LTV) 개념과 적용 방식담보인정비율(LTV, Loan to Value)은 은행이 부동산을 담보로 설정할 때 인정하는 대출 한도의 비율입니다. 만약 LTV가 60%라면, 감정가의 60%까지만 대출이 가능합니다. 정부 규제에 따라 투기과열지구, 조정대상지역에서는 LTV가 40~50%로 낮아질 수 있습니다.
정리하면, 주택담보대출 실행 시 은행은 감정가를 기준으로 LTV를 적용하여 대출 한도를 산정하며, 감정가가 매매가보다 높더라도 매매가를 초과한 대출은 불가능합니다. 따라서 대출 실행 전에 감정가가 어떻게 산정될지를 미리 예상하는 것이 중요합니다.