안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
Q. 매매시 세안고 매매합니다는 무슨뜻인가요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.“세 안고 매매합니다”란 매수인이 기존 세입자가 남아 있는 상태로 집을 인수한다는 의미입니다. 즉, 매매 계약 후에도 현재 전세 계약은 그대로 유지되고, 전세보증금 반환 의무까지 매수인이 이어받게 됩니다.전세보증금 지급 시점: 매매 시점에는 전세보증금을 별도로 지급하지 않습니다. 매수인은 매도인에게 집값(매매대금)만 지불하면 되고, 기존 전세보증금은 세입자 명의로 남아 있습니다. 다만, 매매가 완료된 이후 세입자가 계약 종료나 이사 시점을 맞으면 보증금 반환 책임이 매수인에게 이전됩니다.보증금 반환 의무: 예컨대 전세 계약 만료 후 세입자가 퇴거할 때 “새 집주인(매수인)”에게 보증금을 돌려달라고 요구합니다. 이때 매수인이 보증금을 지급해야 합니다. 만약 매도인이 이사 전 세입자와 합의하여 보증금을 돌려준 뒤 빈집 상태로 매매하면, 매수인은 보증금 부담 없이 입주할 수 있습니다.주의사항 : 세입자가 있는 물건을 매수할 때는 전세계약서 사본과 확정일자, 임대차계약 만료일 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 전세보증보험이나 전세권 설정 여부도 점검하여 보증금 반환 리스크를 최소화하세요.결론적으로, “세 안고 매매”는 전세 세입자를 인수하는 거래 방식이며, 매매 후에는 전세보증금 반환 의무를 매수인이 떠안게 된다는 점을 꼭 유념하셔야 합니다. 추가로 궁금한 점이 있으시면 아래 링크를 통해 자세히 확인하실 수 있습니다! 감사합니다!https://blog.naver.com/homelearn_realestate/223794744923
Q. 양도세 부과에 대하여 알고싶습니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.해당 질문으로만 답변드리기는 정확한 답변을 드리기는 어렵지만 상황에 따라 다른 경우를 말씀드리겠습니다.축사를 실질적으로 운영했고, ‘영농(축산) 사실’을 어느 정도 증빙할 수 있는 경우만약 건축 이후 일정 기간이라도 축사를 실제 운영하여 농업경영체 등록, 사료 구입 증빙, 사육기록 등 관련 자료가 있다면, 부분적으로라도 “자경”으로 인정받을 여지가 있을 수 있습니다. 다만 8년을 채우지 못했으므로 큰 폭의 감면(8년 자경농지 감면)은 어렵고, 일반 농지로서의 일부 특례(소규모 감면 등)가 있는지 전문 세무사와 확인해야 합니다.축사를 거의 운영하지 않고, 용도변경 후 실사용 사실이 미미한 경우라면, 일반 부동산(건물+부지)으로 보아 양도소득세를 산출합니다. 보유기간 6~7년 가량이면 단기 양도는 아니므로 중과세까지는 아니고, 기본 세율(6~45%) 구간에 해당합니다.부동산 취득 당시 감면이나 혜택을 받았는지 여부도 중요한데요. 농지 취득세 감면 등을 받은 후, 정해진 기간 내에 실제 영농(축산)을 하지 않은 것으로 간주되면, 추가 추징이 발생할 수 있습니다. 반드시 구입 당시 발급받은 취득세 영수증, 감면 신청서 등을 확인해보시기 바랍니다.실제 절세 전략이나 신고 절차는 반드시 전문 세무사와의 상담을 권장드리겠습니다.
Q. LH전세 대출이 가능하지 알아보는 절차
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.LH 전세 대출이 가능한지 확인하기 위해서는 먼저 본인이 대출 자격 조건과 대상 주택 요건을 충족하는지 꼼꼼하게 검토해야 합니다. 우선, 무주택 상태여야 하며 가구 월평균 소득이 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하(청년이나 신혼부부는 완화 기준 적용)여야 하고, 부부 합산 순자산가액도 일정 기준(2025년 기준 약 3.37억 원 이하)을 넘지 않아야 합니다. 대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하의 단독주택, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 오피스텔 등이 해당되며, 주택의 부채비율이 매매가의 90% 이내인지도 확인해야 합니다.이후 LH 전세대출 가능 여부를 확인하는 절차는 다음과 같습니다. LH 청약센터(https://apply.lh.or.kr)에 접속하여 모집 공고를 확인하고, 본인의 상황에 맞는 전세임대 유형을 선택한 후 온라인 신청서를 작성하여 제출합니다. 이때 신분증, 소득 증빙서류, 주민등록등본, 가족관계증명서 등 필요한 서류를 함께 제출해야 합니다.제출 후에는 LH에서 해당 주택에 대한 권리분석을 실시하게 되는데, 이 과정은 보통 37일 정도 소요되며, 신청자가 많거나 복잡한 경우 최대 2주까지 걸릴 수 있습니다. 전체 심사 결과는 보통 신청 후 약 2~4주 이내에 통보되며, 승인 후 계약 체결 및 잔금 지급까지는 추가로 약 3주 정도 소요됩니다.이와 같이 LH 전세대출 가능 여부를 확인하려면 자격 요건 및 대상 주택 조건 확인, 온라인 신청과 서류 제출, 권리분석 및 심사 과정을 거쳐 최종 대출 승인을 받게 됩니다. 보다 정확한 정보는 LH 청약센터나 해당 지역 담당 부서에 문의하시는 것을 권장드립니다. 감사합니다.😀
Q. 빌라나 원룸의 전세가율이 높은 이유는 뭔가요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.빌라나 원룸의 전세가율이 아파트보다 높은 이유는 여러 구조적 특성과 시장 상황에 기인합니다. 첫째, 빌라와 원룸은 거래량이 적어 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 이로 인해 임대인이 전세보증금을 매매가에 근접하게 설정하는 경우가 많아 전세가율이 높게 나타납니다. 둘째, 빌라와 원룸은 주로 1~2인 가구나 저소득층이 선호하는 주거 형태로, 매매 수요보다 임차 수요가 상대적으로 많습니다. 따라서 집값 대비 전세보증금 비율이 높아질 수밖에 없습니다. 셋째, 이러한 소규모 주택은 담보 가치 평가가 어려워 금융기관의 기준이 엄격하게 적용되거나 갭투자 등 무자본 투자 수요로 인해 인위적으로 전셋값이 상승하는 경향이 있습니다. 마지막으로, 부동산 시장 침체 시 빌라나 원룸의 매매가격이 큰 폭으로 하락하면서도 전셋값은 상대적으로 유지되거나 상승하는 '깡통전세' 문제가 발생하여 전세가율이 더욱 높아지는 현상이 나타납니다. 이 모든 요인이 결합되어 빌라와 원룸의 전세가율이 아파트보다 높은 결과를 초래하고 있습니다. 감사합니다.😀
Q. 토지거래허가구역은 갭투자가 아예 불가능한가요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.토지거래허가구역에서는 갭투자, 즉 전세금을 활용해 주택을 매입하는 투자는 사실상 불가능합니다. 이 구역에서는 매매 허가를 받기 위해 2년 이상 실거주해야 하며, 임대차 계약의 승계나 전세를 바로 놓는 것이 금지되어 있습니다. 또한, 매매 시 자금 조달 계획을 제출해야 하므로 투자 목적으로 매입하려는 경우 허가가 거부될 가능성이 큽니다. 서울 강남3구와 용산구가 토지거래허가구역에 포함된 이후, 이 지역에서는 투기적 거래가 억제되면서 가격 하락 압력이 발생하는 것으로 보입니다. 따라서 토지거래허가구역에서는 갭투자 방식은 효과적으로 차단되고 있다고 볼 수 있습니다. 감사합니다.