안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
부동산
Q. 일반적인 빌딩의 취득세는 어떻게 계산하나요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.일반적인 빌딩의 취득세는 주택과 달리 주택 외 취득세율이 적용됩니다. 주택 취득세율은 주택 가격에 따라 차등 적용되지만, 빌딩(업무용 건물, 상가, 공장 등)은 원칙적으로 4%의 취득세율이 부과됩니다.빌딩 취득세 계산 방식은 다음과 같습니다.예를 들어, 20억 원짜리 상업용 빌딩을 매입할 경우 취득세는 20억 × 4% = 8,000만 원으로 계산됩니다.주택 취득세율은 주택 가격에 따라 차등 적용(1%~3%)되지만, 빌딩(주택 외 부동산)은 일괄적으로 4%의 취득세율이 적용됩니다. 그리고 주택은 감면 혜택이 있지만, 빌딩은 대부분 감면 혜택이 없습니다.취득세는 매매 계약 체결 후 60일 이내 신고 및 납부해야 하며, 기한을 초과하면 가산세가 부과될 수 있습니다. 상속, 증여, 법인 소유 여부 등에 따라 취득세율이 다를 수 있으므로 계약 전 세무 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.빌딩은 주택보다 취득세 부담이 크지만, 부가가치세 환급 가능 여부, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해 투자 여부를 판단하는 것이 중요합니다. 감사합니다.😀
부동산
Q. 부동산 계약 개인이 직접 할려고 합니다
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 거래는 반드시 중개인을 통해서 해야 하는 것은 아니며, 집주인과 세입자가 직접 계약을 체결할 수도 있습니다. 다만, 직접 계약을 진행할 경우 계약서 작성과 법적 절차를 철저히 확인해야 합니다.집주인과 세입자가 합의한다면 중개인을 거치지 않고도 직접 계약이 가능합니다. 이 경우, 계약서 작성과 권리관계 확인을 철저히 해야 하며, 세입자가 신뢰할 수 있도록 공신력 있는 절차를 따르는 것이 중요합니다.직접 작성한 임대차계약서도 법적 효력이 있습니다. 다만, 내용이 명확하고 누락된 조항이 없어야 하며, 계약 후 확정일자를 받아 법적으로 보호받을 수 있도록 해야 합니다. 먼저, 세입자의 신분증과 직장 또는 재정 상태를 확인하는 것이 중요합니다. 계약서는 일반적으로 표준 임대차계약서를 사용하면 안정적입니다. 계약서에는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 인적사항, 보증금 및 월세 금액, 계약기간, 관리비 항목, 특약사항 등을 명확히 기재해야 합니다. 그리고 입금은 가능하면 은행 계좌 이체로 진행해 증빙을 남기는 것이 안전합니다. 계약금은 일반적으로 총 보증금의 10% 수준이며, 잔금일과 지급 조건을 명확히 합의해야 합니다. 기존 관리비 정산을 완료하고, 새로운 세입자와 관리비 부담 주체를 명확히 정하는 것이 중요합니다.계약서 작성 시 누락된 내용이 없도록 주의해야 합니다. 개인 간 계약이므로 법적 분쟁이 발생할 경우, 소송 비용과 시간을 고려해야 합니다.개인이 직접 계약을 진행하는 것은 중개수수료를 절감할 수 있는 장점이 있지만, 법적 문제 발생 시 리스크가 클 수 있습니다. 따라서 등기부등본 확인, 계약서 작성, 확정일자 처리 등을 철저히 진행하는 것이 중요합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 50대후반에 주택연금신청시 득과 실을 정확히 알고싶습니다.
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.주택연금은 일정한 연령 이상이 되면 소유한 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정 기간 동안 매월 연금을 지급받는 제도입니다. 대출 상환 부담을 줄이고 안정적인 현금 흐름을 확보하는 장점이 있지만, 제도 특성상 단점도 존재하므로 신중한 판단이 필요합니다.주택연금 신청의 장점대출 상환 부담 해소주택담보대출이 남아 있는 상태에서 주택연금을 신청하면, 기존 대출을 상환하는 용도로 연금 지급액을 사용할 수 있습니다. 이를 통해 매달 원리금을 상환하는 부담에서 벗어날 수 있습니다.평생 안정적인 현금 흐름 확보일정 연령 이후 소득이 줄어드는 상황에서 주택연금은 안정적인 생활비를 제공하는 역할을 합니다. 부부가 모두 연금에 가입할 경우, 한 명이 사망하더라도 배우자가 계속 연금을 받을 수 있습니다.거주권 보장주택연금에 가입하더라도 집에 계속 거주할 수 있으며, 주택 가격이 하락하더라도 이미 지급받은 연금을 반환할 필요가 없습니다.정부 보증으로 안정성 확보한국주택금융공사가 지급을 보증하므로 금융기관의 리스크와 관계없이 안정적인 연금 지급이 가능합니다.주택연금 신청의 단점주택 자산의 유동성 제한주택을 담보로 제공하기 때문에 향후 집을 매각하거나 추가 대출을 받는 것이 어려워질 수 있습니다. 또한, 연금 지급액이 예상보다 적을 경우 경제적 어려움이 발생할 수도 있습니다.연금 지급액의 한계주택연금 지급액은 주택 가격, 연령, 기대수명 등에 따라 결정됩니다. 50대 후반에 가입할 경우 지급 기간이 길어 연금액이 상대적으로 적을 수 있습니다. 예를 들어, 5억 원짜리 주택을 담보로 60세에 가입하면 월 100만 원 안팎의 연금이 나오지만, 50대 후반에는 이보다 적을 가능성이 큽니다.상속 재산 감소주택연금을 이용하면 주택이 사실상 담보 대출 형태로 운영되므로, 사망 후 상속인들이 해당 주택을 처분할 때 금융기관에 상환해야 할 금액이 남아 있을 수 있습니다. 따라서 자녀에게 집을 상속하는 계획이 있다면 신중한 검토가 필요합니다.주택 가격 상승 시 불이익 가능성가입 후 집값이 급등하면, 직접 매도하는 것보다 이득이 줄어들 수 있습니다. 반대로 주택 가격이 하락하면 연금을 받은 만큼 반환하지 않아도 되므로 유리할 수도 있습니다.50대 후반에 주택연금을 신청하면 장점과 단점이 분명합니다. 원리금 상환 부담에서 벗어나고 안정적인 연금을 받을 수 있다는 장점이 있지만, 연금액이 상대적으로 적고 주택의 유동성이 제한될 수 있습니다. 따라서 본인의 경제 상황과 노후 계획을 고려해 신중한 결정을 해야 합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 왜 사거리 모퉁이 건물이 비싼걸까요??
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.사거리 모퉁이에 위치한 건물은 일반적으로 다른 위치에 있는 건물보다 부동산 가치가 높게 평가됩니다. 이는 가시성, 접근성, 광고 효과, 유동인구 등 여러 요인이 복합적으로 작용하기 때문입니다.먼저, 가시성이 뛰어나다는 점이 가장 큰 이유입니다. 사거리는 도로가 교차하는 지점으로, 사방에서 차량과 보행자의 시선이 집중됩니다. 따라서 광고 효과가 극대화되어 상업시설, 프랜차이즈, 금융권 등에서 선호하는 입지가 됩니다.둘째, 접근성과 노출도가 뛰어납니다. 사거리 모퉁이에 위치한 건물은 다양한 방향에서 쉽게 접근할 수 있어 고객 유입이 용이합니다. 특히 차량 이동이 많은 지역에서는 유턴이나 좌회전 등을 통해 자연스럽게 유동인구가 집중될 가능성이 높습니다.셋째, 임대수익성이 우수합니다. 상업용 건물일 경우, 모퉁이 건물은 광고판 설치가 용이하고, 대로변과 접한 면적이 넓어 임대료를 높게 받을 수 있습니다. 대형 브랜드나 은행, 보험사, 패스트푸드점 등도 가시성과 접근성이 좋은 사거리 코너 자리를 선호하여 높은 임대료를 지불하는 경우가 많습니다.마지막으로, 장기적인 가치 상승 가능성이 큽니다. 사거리는 도시 개발 과정에서 중심 상권으로 발전할 가능성이 높고, 교통망이 확충될수록 더 큰 수혜를 받을 수 있습니다. 이러한 이유로 시간이 지날수록 가격이 빠르게 상승하는 경향이 있습니다.이처럼 사거리 모퉁이 건물은 여러 면에서 경쟁력이 높고, 수요가 많기 때문에 다른 지역 대비 부동산 가격 상승률이 월등히 높을 수밖에 없습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 송도의 집값이 하락하는 이유는 뭔가요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.최근 송도의 집값이 크게 하락하는 이유는 공급 과잉, 대출 규제, 금리 인상, 투자 수요 감소 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다. 송도는 인천에서도 대표적인 신도시로, 국제업무지구와 첨단산업단지를 중심으로 개발된 지역이지만, 최근 부동산 시장 상황이 급변하면서 집값이 크게 조정되고 있습니다.1. 대규모 공급으로 인한 수급 불균형송도는 최근 몇 년간 대규모 아파트 공급이 집중된 지역 중 하나입니다. 8공구, 9공구 등에서 대형 건설사들의 신규 분양이 잇따르면서 입주 물량이 급증했고, 이에 따라 매물이 증가하면서 집값이 하락하는 결과를 초래했습니다. 신축 아파트 공급이 많아질수록 기존 주택의 경쟁력이 상대적으로 낮아지며, 특히 전세가격이 하락하면 갭투자자들이 손실을 감수하고 급매로 매물을 내놓는 사례가 많아지게 됩니다.2. 금리 인상과 대출 규제 영향지난 몇 년간 저금리 기조에서 대출을 활용한 투자 수요가 많았지만, 2022년 이후 급격한 금리 인상으로 인해 주택담보대출 부담이 커졌습니다. 이에 따라 투자자들이 기존에 보유한 주택을 매도하면서 가격 하락을 유발했습니다. 특히 송도는 투자 비중이 높은 지역이었기 때문에 금리 상승으로 인한 투자 수요 감소의 영향을 강하게 받은 지역 중 하나입니다.3. 전세가 하락과 마이너스 프리미엄(마피) 증가송도 내 신규 아파트 입주가 증가하면서 전세 물량도 많아졌고, 이로 인해 전세가 하락이 심화되었습니다. 전세가가 하락하면 기존 갭투자자들이 예상보다 많은 자금을 추가로 마련해야 하기 때문에, 매도를 통해 손실을 줄이려는 움직임이 많아집니다. 이 과정에서 분양권 매매 가격이 급락하면서 마이너스 프리미엄(마피) 매물이 대거 등장하게 되었습니다. 일부 단지에서는 마피 1억 원까지 나온 사례도 있는데, 이는 입주를 앞둔 세대들이 분양가보다 낮은 가격에 급매로 처분하고 있기 때문입니다.4. 국제업무지구 개발 지연 및 기업 유치 문제송도는 국제업무지구 및 바이오 산업 중심지로 개발될 계획이었으나, 주요 기업들의 입주가 예상보다 더디고, 일부 사업들이 지연되면서 기대했던 경제 활성화 효과가 늦어지고 있습니다. 부동산 시장은 개발 기대감이 클수록 가격이 상승하는 경향이 있는데, 송도의 경우 기업 유치 속도가 느려지면서 기대심리가 약화되었습니다.5. 수도권 내 경쟁 지역 증가서울 및 경기 일부 지역에서 주택 공급이 증가하고, GTX 등 광역 교통망이 확충되면서 송도의 입지가 상대적으로 불리해진 측면도 있습니다. 송도는 인천 내에서도 입지가 좋은 편이지만, 경기 남부(판교, 광교 등)나 서울 동남권과 비교했을 때 투자 매력이 상대적으로 감소하면서 투자자들의 관심이 줄어든 점도 가격 하락의 원인 중 하나입니다.송도의 집값 하락은 단기적으로 공급 과잉과 전세가 하락, 금리 인상 등의 영향을 강하게 받고 있습니다. 하지만 장기적으로 보면 GTX-B 노선 개통, 기업 유치 활성화, 자족도시로서의 성장 가능성이 있기 때문에, 조정기를 거친 후 다시 안정될 가능성이 있습니다. 다만, 단기적으로는 추가적인 조정이 이어질 수 있으며, 매수를 고려하는 경우 입주 물량과 시장 흐름을 신중히 분석하는 것이 중요합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 0기 신도시는 어느 동네를 의미하나요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.0기 신도시는 공식적인 용어는 아니지만, 1기 신도시가 지정되기 이전에 신도시 개념으로 개발된 지역을 의미하는 표현으로 사용됩니다. 주로 1970~1980년대에 서울의 인구 분산을 위해 조성된 대규모 주거 지역을 지칭합니다.0기 신도시로 언급되는 대표적인 지역은 다음과 같습니다.분당 이전의 성남(현재 수정·중원구 일대)안양 평촌 이전의 동안구 지역부천 중동 이전의 원미구, 소사구 일대의정부 가능·호원동 지역고양시 원당, 일산서구 일부 지역이 지역들은 본격적인 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)가 조성되기 전에 서울의 주택 부족 문제를 해결하기 위해 개발되었습니다. 당시에는 베드타운(서울로 출퇴근하는 주거 중심 지역) 개념으로 조성되었으며, 현재는 일부 노후화된 지역이 많아 재개발 및 도시재생 사업이 활발히 진행되는 곳이기도 합니다.1기 신도시는 1989년 정부의 주택 200만 호 건설 계획에 따라 본격적으로 조성된 반면, 0기 신도시는 이보다 앞서 자연스럽게 형성되거나 소규모 개발이 진행된 지역이 많습니다. 또한, 1기 신도시는 광역교통망과 함께 대규모 주거 단지로 체계적으로 조성된 반면, 0기 신도시는 인프라 구축이 비교적 미흡한 상태에서 도시가 확장된 경우가 많습니다.최근 부동산 뉴스에서 0기 신도시가 언급되는 이유는 이들 지역의 재개발 및 정비 사업이 활발하게 추진되면서 새로운 투자처로 주목받고 있기 때문입니다. 특히 서울과 가까운 0기 신도시 지역은 교통망 확충과 함께 주택 노후화 문제를 해결하기 위한 정책적 지원이 확대될 가능성이 있어 향후 가치 상승이 기대되는 곳이 많습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 신혼희망타운의 청약 가능한 조건이 있나요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.고양 창릉 신혼희망타운의 청약 신청 자격은 다음과 같습니다.신청 자격: 신혼부부, 예비신혼부부, 한부모가족 등이 대상입니다.소득 기준: 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130% 이하(맞벌이의 경우 140% 이하)여야 합니다.자산 기준: 부동산, 금융자산, 자동차 등을 포함한 총자산이 3억 6,200만 원 이하이어야 합니다.거주 요건: 입주자 모집공고일 기준으로 수도권에 거주하는 무주택 세대구성원이어야 하며, 고양시 1년 이상 거주자에게 30% 우선 공급, 경기도 6개월 이상 거주자에게 20% 우선 공급, 서울 및 인천 거주자에게 50%가 배정됩니다.청약 신청은 2025년 2월 17일부터 2월 21일까지 인터넷으로만 접수 가능합니다. 자세한 사항은 LH 청약플러스 웹사이트를 통해 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 청년임대주택에서 나오는 전용면적의 85m2라고 나와있던데 그거는 평수가 어느정도 인가요?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.전용면적 85㎡는 평수로 환산하면 약 25.7평입니다. 계산식은 다음과 같습니다.1㎡ = 0.3025평85㎡ × 0.3025 = 약 25.7평여기서 주의할 점은, 전용면적과 공급면적(계약면적)의 차이입니다.전용면적: 실내에서 실제 거주할 수 있는 면적(방, 거실, 주방, 욕실 등).공급면적(계약면적): 전용면적 + 공용면적(계단, 복도, 엘리베이터 공간 등 포함).따라서, 공급면적 기준으로는 약 30~33평 정도가 될 가능성이 큽니다.임대주택을 선택할 때 전용면적과 공급면적을 잘 비교하고, 실사용 공간이 얼마나 되는지 확인하는 것이 중요합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 최근 2010년대 이후 부동산 가격이 천정부지로 뛰어오른 이유는 무엇인가요? 젊은 청년들이 대출이 없이는 또는 대출을 끼고도 집을 구하기 힘든 상황입니다.
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.2010년대 이후 부동산 가격이 급격히 상승한 이유는 여러 가지 복합적인 요인에서 비롯됩니다. 그중 대표적인 원인은 저금리 기조, 주택 공급 부족, 유동성 확대, 정책적 영향 등이 있습니다.1. 부동산 가격 상승의 주요 요인첫째, 저금리 기조가 장기간 유지되면서 주택담보대출 금리가 낮아져 부동산 시장으로 자금이 대거 유입되었습니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 각국 중앙은행은 경기 부양을 위해 금리를 낮췄고, 한국도 예외가 아니었습니다. 특히 2020년 코로나19 이후 초저금리 환경이 지속되면서 부동산 시장에 과도한 유동성이 유입되었습니다.둘째, 주택 공급 부족도 중요한 요인 중 하나입니다. 2010년대 이후 서울 및 수도권을 중심으로 신축 아파트 공급이 수요를 따라가지 못했습니다. 특히 수도권에서는 재개발·재건축 규제가 강화되면서 신규 주택 공급이 지연되었고, 이로 인해 기존 주택의 가격이 급등하는 현상이 발생했습니다.셋째, 유동성 확대와 자산시장으로의 이동이 영향을 미쳤습니다. 저금리 환경에서 투자자들은 예금보다 부동산을 선호하게 되었고, 정부가 부동산 규제를 강화할 때마다 시장에서는 공급 부족과 가격 상승을 예상하며 더 적극적으로 매수에 나섰습니다. 특히 갭투자(전세를 끼고 주택을 매입하는 투자 방식)가 성행하면서 주택 가격이 급등하는 악순환이 이어졌습니다.넷째, 정책적 요인도 부동산 가격 상승에 영향을 미쳤습니다. 정부는 다주택자를 규제하고 부동산 투기를 억제하려는 정책을 시행했지만, 오히려 시장에서는 공급 부족 심화, 대출 규제 강화로 인한 실수요자의 어려움 증가 등의 부작용이 발생했습니다.2. 정부의 대응 및 향후 정책 방향현재 정부는 부동산 가격 안정화를 위한 다양한 정책을 검토하고 있습니다.주택 공급 확대: 3기 신도시 조성과 함께 서울 및 수도권 지역의 재개발·재건축 규제 완화가 논의되고 있습니다. 이를 통해 중장기적으로 주택 공급을 늘리고 가격 안정을 유도하려는 정책이 추진되고 있습니다.금리 인상 및 대출 규제 조정: 금리 인상이 지속됨에 따라 대출을 통한 주택 구매가 어려워지면서 자연스럽게 수요가 억제되는 효과가 발생하고 있습니다. 또한, 생애최초 주택구입자를 위한 LTV 80% 완화 정책이 시행되면서 실수요자의 대출 부담을 덜어주는 조치도 병행되고 있습니다.청년 및 무주택자 지원 강화: 청년주택드림청약통장, 청년 전세대출 확대, 청년 맞춤형 월세 지원 등의 정책이 시행되고 있으며, 앞으로도 청년층이 내 집 마련을 할 수 있도록 다양한 금융 지원책이 논의되고 있습니다.부동산 시장은 다양한 경제적·정책적 요인에 의해 움직이므로, 장기적인 관점에서 정부의 정책 방향과 시장 변화를 지속적으로 모니터링하는 것이 중요합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 개인매매사업자 인테리어 비용처리 어떻게?
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.현재 개인매매사업자를 등록하셨지만, 실거주 목적의 부동산을 보유하게 된 경우 인테리어 비용을 사업자로 처리하는 것은 불가능합니다. 사업자 비용 처리는 사업과 관련된 지출이어야 가능하며, 실거주용 주택의 인테리어 비용은 사업용 지출로 인정되지 않습니다.사업자 명의로 부동산을 매매 또는 임대할 계획이 있는 경우라면, 사업과 직접적인 관련이 있기 때문에 인테리어 비용을 필요경비로 처리할 수 있습니다. 예를 들어,매매용으로 리모델링 후 다시 판매할 경우임대 사업을 목적으로 인테리어를 진행할 경우이 경우에는 사업자로 세금계산서를 발급받고, 부가세 환급 또는 필요경비 인정이 가능합니다.실거주용 부동산은 사업과 관련이 없는 개인적 소비 지출로 간주됩니다. 국세청은 사업자의 사적 비용과 사업 비용을 엄격히 구분하기 때문에, 실거주 목적의 인테리어 비용은 세법상 비용 처리(필요경비 인정)가 불가능합니다.만약 추후 이 부동산을 매매용으로 활용할 계획이라면, 아래 절차를 따르면 비용 처리가 가능합니다.인테리어 업체에서 사업자 명의로 세금계산서를 발급받는다.사업자 계좌를 통해 인테리어 비용을 결제한다. 개인 카드나 현금이 아닌, 사업자 통장에서 계좌이체 또는 법인카드로 결제해야 사업용 비용으로 인정받을 가능성이 높습니다.부가세 신고 시 공제 가능 여부 확인 (부가가치세 신고 시 사업용 경비로 반영 가능 여부 확인).현재 실거주 목적이라면 사업자로 비용 처리가 어렵지만, 추후 매매하거나 임대 목적으로 활용할 경우 인테리어 비용을 일부 반영할 수 있는 방법이 있습니다. 인테리어 비용을 취득가액에 포함시켜 양도차익을 줄이고, 결과적으로 양도소득세 부담을 낮출 수 있습니다. 이를 위해서는 인테리어 비용 관련 세금계산서나 영수증을 반드시 보관해야 합니다.결론적으로, 현재 실거주 목적이라면 인테리어 비용을 사업자의 필요경비로 처리할 수 없으며, 개인 지출로 진행해야 합니다. 그러나 추후 사업용으로 활용할 계획이 있다면 사업자 비용 처리를 검토할 수 있으며, 양도소득세 절세 측면에서라도 관련 영수증을 보관해 두는 것이 유리합니다. 감사합니다.